1.测算思路

1）确定潜力测算涉及的城市功能区及地域范围。

2）开展规模潜力和经济潜力测算。

3）进行城镇用地规模潜力分区和经济潜力分区。

4）编制潜力区分布图，拟订潜力利用时序配置方案，量算不同潜力区面积并汇总。

5）编制评价成果报告、图件及基础资料汇编。

2.测算程序

（1）准备工作

准备工作主要包括城市用地状况评价任务书的编写，有关工作用的表格的准备和城市用地状况评价应准备的各类工作底图等。要求与城市用地状况评价一致。确定潜力测算涉及的城市功能区及地域范围。

（2）城市用地规模潜力和经济潜力测算

1）基于现状用途的城市用地规模潜力测算。

①城市用地绝对规模潜力测算公式如下：

Qc=[Q（Rc-Fc）]/Rc

式中：Qc为城市用地绝对规模潜力，单位为公顷；Q为功能区现状土地面积，单位为公顷；Rc为功能区规划或法规允许的容积率，按照相同用途，以规划标准中的容积率最高值、控制性详细规划指标或其他方法确定的合理值来确定；Fc为功能区现状容积率，可以选用样本片区的数值或平均值作为代表。

②城市用地相对规模潜力测算公式如下：

式中：qc为城市用地相对规模潜力，其他指标含义同上。

完成各类功能区在现状用途前提下的规模潜力测算，应予以汇总，并填写相关表格。

2）基于规划用途的城市用地规模潜力测算。

基于规划用途的城市用地规模潜力按照前面的基于现状用途规定的方法实施。以上式中的Rc为规划用途所对应的规划允许容积率，Fc为现状用途对应的现状容积率。

当功能区仅对应一种规划用途时，按照规定计算；当功能区对应多种规划用途时，应遵照规定，按照不同的规划用途分块计算，并予以合计，形成该功能区基于规划用途的规模潜力。完成各类功能区基于规划用途的土地规模潜力测算，应予以汇总，并填写相关表格。

对于功能区对应多种规划用途的情形，可选择多种规划用途并列或分块对应单一规划用途的方式，填写有关的规划信息。

3）城市用地经济潜力测算。

①功能区挖潜方式的判别

在进行土地经济潜力测算时，应对功能区按照经济潜力测算的三种挖潜情形分别予以判别，并将结果填入相关表格。

②城市用地经济潜力测算方法选择

在功能区挖潜方式判别的基础上，根据不同的挖潜方式选择对应的经济潜力测算方法。经济潜力测算中涉及的挖潜利用方式原则上按照规划用途实施。

A.保留现有物业，利用空闲地进行挖潜的经济潜力测算：

式中：Ec为保留现有物业，利用空闲地进行挖潜的经济潜力，单位为万元；Qi为功能区内第i块空闲地的现状土地面积，单位为公顷；Rci为功能区内第i块空闲地规划允许的容积率，以规划标准中的最高值、控制性详细规划指标或其他方法确定的合理值来确定；Jci为功能区内第i块空闲地新建物业单位建筑面积市场价格，单位为元/平方米；Cci为功能区内第i块空闲地新建物业单位建筑面积开发成本，单位为元/平方米；n为空闲地个数。

完成该情形下经济潜力测算，汇总功能区内土地经济潜力Ee和单位土地经济潜力ec，填入相关表格。

B.进行部分改造，部分拆除现有物业进行挖潜的经济潜力测算。

式中：Ep为进行部分改造，部分拆除现有物业进行挖潜的土地经济潜力，单位为万元；Qi为功能区内第i块改造地现状土地面积，单位为公顷；Rci为功能区内第i块改造地规划允许的容积率；Fci为功能区内第i块改造地现状容积率；Jci为功能区内第i块改造地新建物业单位建筑面积市场价格，单位为元/平方米；Cci为功能区内第i块改造地新建物业单位建筑面积开发成本，单位为元/平方米；Jxi为功能区内第i块改造地现有物业单位建筑面积市场价格，单位为元/平方米；n为改造地个数。

完成该情形下经济潜力测算，汇总功能区内土地经济潜力Ep和单位土地经济潜力ep，填入相关表格。

C.进行整体改造，拆除现有物业进行挖潜的土地经济潜力测算。

Ea=Q×（Rc×Jc-Fc×Jx-Rc×Cc）

式中：Ea为进行整体改造，拆除现有物业进行挖潜的土地经济潜力，单位为万元；Q为功能区现状土地面积，单位为公顷；Rc为功能区规划允许的容积率；Fc为功能区现状容积率；Jc为功能区新建物业单位建筑面积市场价格，单位为元/平方米；Cc为功能区新建物业单位建筑面积开发成本，单位为元/平方米；Jx为功能区现有物业单位建筑面积市场价格，单位为元/平方米。

单位土地经济潜力测算公式为：

ea=Ea/Q

式中：ea为进行整体改造，拆除现有物业挖潜潜力测算的单位土地经济潜力，单位为元/平方米；Ea、Q含义同上。

完成该情形下的经济潜力测算，汇总功能区内经济潜力Ea和单位土地经济潜力ea，填入相关表格。

（3）城市用地潜力分区、利用时序配置及潜力汇总

1）城市用地潜力分区。

城市用地规模潜力分区针对相对规模潜力进行，应包括以下两种情形：①基于现状用途的城市用地规模潜力分区；②基于规划用途的城市用地规模潜力分区。

规模潜力分区的划分应针对不同类型的土地相对规模潜力，通过单因素的聚类分析进行归类，并确定相应分区数值标准。城市用地经济潜力分区参照功能区的单位土地经济潜力进行聚类分析并归类，确定相应分区数值标准。(www.daowen.com)

一般情况下，按照相对规模潜力或单位经济潜力的大小划分，土地利用潜力分区分为高潜力区、中潜力区、低潜力区，另外，应提出无潜力区、未参与评价区。

必要时，除了按照相对规模潜力、单位土地经济潜力的大小进行土地利用潜力分区外，还可以根据绝对规模潜力的大小或各种潜力方式的组合，进行其他方式的土地利用潜力类型区的划分。

2）城市用地潜力利用时序配置。

各功能区潜力利用时序的配置，应以城市用地经济潜力分区为主要依据，结合规模潜力等其他因素进行分析判断，时序要按照短期（两年内）、近期（3～5年）、长期（6～10年）确定有关功能区的潜力利用时序。

3）城市用地潜力汇总。

城市用地潜力汇总应按以下情形进行：

①基于现状用途的城市用地绝对规模潜力汇总；

②基于规划用途的城市用地绝对规模潜力汇总；

③保留现有物业，利用空闲地进行挖潜的城市用地经济潜力汇总；

④进行部分改造，部分拆除现有物业进行挖潜的城市用地经济潜力汇总；

⑤进行整体改造，拆除现有物业进行挖潜的城市用地经济潜力汇总；

⑥按潜力利用时序进行城市用地潜力汇总；

⑦各功能区规模潜力、经济潜力、潜力利用时序配置的汇总；

⑧其他需要汇总的情形。

（4）成果编制

城市潜力测算成果主要包括文字报告、图件、基础资料汇编。文字报告包括工作报告和技术报告。评价报告和基础资料汇编应是纸质报告及相应电子文件；成果图件应是纸质图件以及E00格式、JPG格式的电子图件。

1）文字报告编制要求。

文字报告又分为两部分，一是工作报告的编制，二是技术报告的编制。

①工作报告的编制要求

工作意义和目的、工作依据、任务与内容、主要技术思路、工作组织与人员安排、工作进展、经费使用情况、工作成果、工作经验以及相关建议等。

②技术报告的编制要求

A.说明潜力测算对象的基本情况。

B.说明资料收集、调查的内容、步骤、方法、途径以及调查结果等。城市用地潜力测算工作和城市用地状况评价工作一并开展时，资料的收集、调查情况可一并编写。

C.阐述潜力测算的方法和过程，包括各类潜力测算的方法，数据的获取途径、依据及处理方式，潜力测算结果，潜力分区划分的原则、方式、方法、技术操作过程和结果，潜力利用时序配置的方法和结果，以及技术处理过程中需要特殊说明的事项等。

D.综合城市用地潜力测算成果，包括以表格或图件形式反映的各类功能区、各类潜力区测算结果的综合等。

E.分析潜力测算成果，主要分析土地利用潜力分布的特点及规律、差异原因、存在的主要问题及对策建议等。

F.说明城市潜力测算成果的应用前景、应用方向，以及城市建设用地潜力挖潜的政策建议等。

2）成果图件的编制要求。

潜力测算成果图件包括：

①城市用地规模潜力分区图（基于现状用途）；

②城市用地规模潜力分区图（基于规划用途）；

③城市用地经济潜力分区图（基于挖潜方式）；

④城市用地经济潜力分区图（基于潜力高低）；

⑤城市用地潜力利用时序配置图；

⑥其他能反映成果的图件。

3）基础资料汇编编制要求。

潜力测算基础资料汇编是对潜力测算过程中涉及的有关数据进行规范化整理，归档成册，有关表格格式按要求填写，有条件的地区，可以建立基础资料信息数据库。

潜力测算基础资料汇编主要内容：潜力测算的原始数据和中间处理过程的数据；各功能区、潜力区的潜力信息汇总；其他与潜力测算工作有关的文件、技术处理说明等。

复习思考题：

1.城镇土地集约利用的含义是什么？

2.为什么要进行城镇土地集约利用？

3.简述城镇土地集约评价的程序。