1.评价思路

（1）确定评价工作地域，开展定性分析。

（2）确定功能区类型，建立相应评价指标体系。根据各功能区类型用地特点，有针对性地制定评价指标体系。

（3）收集整理各类型功能区样本片区指标资料，确定相应的指标理想值，计算样本片区土地利用集约度、判断其土地利用状况类型。

（4）根据样本片区土地利用集约度，重新遮盖力和划分城市功能区，确定各城市功能区边界，并判断其土地利用状况类型。

（5）编制成果图件及量算不同利用程度、不同功能类型的功能区面积。

（6）编制评价成果报告、图件和基础资料汇编。

2.评价程序

（1）准备工作

准备工作包括任务书的撰写、表格准备、图件准备三方面。任务书一般要写明工作区域、评价对象、评价任务和内容、工作组织、技术思路、时间安排、经费预算及预期成果等。

工作表格主要包括居住、商业、工业等样本片区必选、备选指标基础数据，标准化值和理想值表，利用状况类型汇总表等。

工作图件主要指各类工作底图。工作底图宜采用覆盖评价范围的地形图、城镇地籍图、规划图、行政区划图等图件。底图比例尺可以根据城市规模和复杂程度的不同，合理确定，具体可参考《城镇土地分等定级规程》的有关内容。

（2）评价指标体系

城镇用地状况评价指标根据其反映土地利用的基本特性，分为正向相关指标和适度相关指标。当属于正向相关指标时，其数值越大代表土地利用状况越佳，反之则相反；当属于适度相关指标时，其理想状况是数值落在某一合理区间，超出该区间并且和区间控制值差别越大，代表土地利用状况越差，数值过大时则可能属于过度利用，数值过小时则可能属于低度利用。

城镇用地状况评价指标涉及必选和备选两种情况，应根据不同功能区的特点，根据《建设用地节约集约利用评价规程》中指定的必选、备选指标，科学确定城镇用地状况评价指标体系，如表10-1所示。

10-1　城镇用地状况评价指标表

续表

注：特别功能区是指不在居住、商业、工业、教育功能区范围内，但属于闲置地、空闲地、产业结构调整用地，以及其他需要在土地利用管理中加以特别关注的区域。
[引自：中华人民共和国国土资源部《建设用地集约节约利用评价规程》（TD/T 1008—2008）]

（3）资料调查与整理

资料调查应根据城市用地状况评价工作的需要，收集各类统计年鉴或资料、土地利用变更调查成果、城市建设统计年报等资料，同时选择不同功能区样本片区，并进行编号、编码，名称和土地级别填报等工作。资料整理在信息填报、汇总的基础上进行。必要时，应开展实地调查、校核等工作，形成补充调查成果，并在工作底图上进行标注。

（4）定性分析

城镇用地状况评价定性分析是在核定评价工作地域的基础上，从城镇所辖行政区域、工作地域两个层面，对城市建设用地状况进行分析。城镇用地状况评价工作地域一般是指中心城区或城镇建成区。具体划定方法按照城市规划管理的有关规定进行。

定性分析内容包括城市所辖行政区域、工作地域两个层面。城市所辖行政区域层面，涉及城市辖区人口，经济发展状况，建设用地总体状况和机构变化特征，自然条件特点，后备资源状况，郊区人均耕地占有水平，土地持续使用年限等。工作地域层面涉及用地布局结构现状和问题，现状与城市总体规划差异，闲置、空闲土地状况，产业结构调整区域分布及用地规模，土地市场状况、工业用地利用状况等。

（5）定量评价

在定性分析的基础上，划分城市功能区，选择样本片区作为其代表，按照表格要求选择指标，进行理想值指标标准化，计算有关指数，评价样本片区土地集约利用水平，揭示不同类型功能区土地集约利用水平。(www.daowen.com)

1）划分城市功能区。

城市功能区是指土地使用功能、使用强度、土地利用方向、基准地价等条件大体一致的区域。功能区初步划分时，应按照地形、地物边界一致性、行政区划相对完整性和基准地价保持一致性的原则进行，其数量取决于城市规模的大小。其中，居住功能区划分时，要求其范围内住宅用地、居住区级以下（含居住区级）的公共服务设施用地分别应占50%以上和12%～25%的比例。商业功能区划分时，要求其范围内商服用地（含商务、金融、服务业等用地）占60%以上。工业功能区划分时，要求其范围内工业用地（含高新技术产业用地和仓储用地）占40%以上。教育功能区原则上仅对高等院校、大中专学校等划定；一个教育功能区原则上由一个教育机构构成。特别功能区的划分在初步划分居住、商业、工业、教育功能区后进行。

2）样本片区初步划分。

样本片区是指在功能区中具有典型性的区域，应根据不同功能分别选定。每个功能区应选择不少于两个样本片区或将整个功能区作为一个样本片区对待，样本片区土地面积之和不少于功能区面积的20%。其中，居住功能区样本片区宜按照居住小区或者居住组团范围选择；商业功能区样本片区可以将多宗土地相连区域作为一个样本片区，也可以将土地面积大于1公顷的单宗用地作为一个样本片区；工业功能区样本片区除包含厂房外，还包括为工业生产服务的辅助设施，如交通、仓储、基础设施等，单宗地作为样本片区面积不小于10公顷；教育功能区、特别功能区原则上作为一个样本片区，特殊情况除外。

3）指标理想值确定。

对于居住、商业、工业、教育功能区，样本片区理想值应按照土地的现状用途确定；对于特别功能样本片区理想值应按照土地的规划用途确定。理想值确定主要依据国家和地方制定的法律、法规、制度及技术标准，地方编制的土地利用总体规划、城市规划采用的技术指标（如地方技术标准、控制性详细规划指标等）。缺乏上述依据和标准时，可以选择能反映当地实际情况、代表较高土地集约度的区域做调查研究，并结合专家咨询等途径确定相关理想值。指标理想值应参考前述标准化方法加以处理。

4）样本片区的土地利用状况类型划分。

①过度利用区类型的样本片区初步划分

应用综合容积率指标，针对不同类型功能区所选的样本片区，运用极限条件评价法划分过度利用区类型和其他待定利用区类型，初步识别属于过度利用类型的片区。一旦样本片区的综合容积率大于理想值的上界值时，直接划分为过度利用区。

②其他待定类型样本片区初步划分

可以采用理想值标准化方法，通过计算其土地利用集约度，划分相应分值区段来确定，并运用判别分析法和定性判断法进行校核。

土地利用集约度计算的指标标准化初始值公式为：

Fi0=bi/μi

式中：Fi0为第i项指标标准化初始值；μi为第i项指标理想值；bi为第i项指标实际值。

根据有关指标或对应理想值的特征差异，需要对指标作标准化处理。按照如下处理原则，确定各项标准化值Fi0。

样本片区土地利用集约度λ计算公式为：

式中：λ为样本片区的土地利用集约度；βi为第i项指标权重，0≤βi≤1，所有指标的权重值和为1，可采用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法等确定；Fi为第i项指标的标准化值。

利用总分频率曲线突发对不同功能类型的样本片区土地利用集约度进行分值区段划分，确定过度利用、集约利用、中度利用和低度利用四种类型的标准。原则上过度利用的土地集约利用度不宜小于95，集约利用类型不宜小于75，中度利用类型不宜小于50。划分结果采用判别分析、聚类分析等方法对样本片区的集约利用度进行校核。

5）功能区范围的调整及土地利用状况类型的判定。

按照样本片区的评价结果，并根据功能区划分的原则，重新调整功能区范围。若调整后的功能区出现无样本片区可以代表的情形，应按照样本片区的选择原则确定新的样本片区，并按照前述城镇用地状况评价方法重新评价，直到最终确定对所属功能区具有代表性的样本片区及相应功能区。

根据各功能区对应样本片区土地利用状况类型，确定不同功能区的土地利用状况类型，并予以汇总分析。同时做好典型功能区和样本片区的信息整理工作。根据各功能区对应的土地利用状况类型，选择城市用地状况，评价具有代表性的类型功能区及其对应的典型样本片区。整理相关图件、图像和数据信息并进行归档。

（6）成果编制

成果编制包括文字报告、图件、基础资料汇编。文字报告包括工作报告和技术报告、评价报告和资料汇编等。

文字报告要交代清楚评价对象及自然社会经济条件，说明资料收集调查的内容、方法、步骤、途径等；阐述城镇土地利用状况定性分析内容和定量评价的方法和结论，提出成果应用前景、方向和政策建议。

图件成果编制包括：①城市及功能区工作地域区位图；②工作地域范围图；③工作地域用地现状图；④工作地域用地现状与规划用途比较图；⑤功能区和样本片区分布图；⑥土地利用状况类型图（功能区）；⑦土地利用状况类型图（样本片区）；⑧典型功能区和典型样本片区分布图；⑨其他能反映成果的图件。

城市用地状况评价的基础资料汇编是根据本标准技术方法的应用要求，对城市用地状况评价过程中涉及的有关原始数据、指数、指标的基本数据进行规范化整理，归档成册。有条件的地区，可以建立基础资料数据库。