1.城镇土地定级的基本思路

一般来说，城镇定级的基本思路有三种。

（1）多因素综合评价

城镇土地质量的好坏，与城镇土地的构成要素有直接关系。通过对影响城镇土地质量或影响城镇土地效用的因素因子进行分析，并采用多因素综合评价法来间接的评价土地质量的好坏及其空间差异，进而定出城镇用地的级别。

（2）市场交易价格

直接利用市场交易价格，从城镇土地价格高低及其空间分布，划分城镇土地级别的地价分区。

（3）土地极差收益

对土地极差收益进行测算，根据单位面积土地纯收益的差异和空间分布，以土地极差收益变化来划分土地级别。

这三种思路中，后两种方法都与市场有关。根据土地市场交易价格进行土地级别的划分的方法对市场发育水平有严格要求，一般适用于土地市场发育成熟和完善的城镇；土地极差收益测算法是从企业经营利润中析出土地收益来反映城镇土地质量，具有一定的市场显化性，由于影响企业经营利润的要素较多，因此从企业利润剥离测算的“土地收益”往往难以真实地反映土地质量的优劣状况，所以土地极差收益测算在实际工作中往往只作为土地初步定级的验证手段。多因素综合评价法对土地市场的发育程度没有严格的要求，目前被广泛地应用于城镇用地的定级。

2.城镇土地定级的一般程序

城镇土地定级是以城镇内部土地质量（区位）状况为具体工作对象，旨在全面系统地评价城镇内部的土地质量，掌握城镇内部质量（区位）级别的数据结果和空间分布状况。土地定级工作大致包括以下7个方面。

（1）城镇土地定级准备工作

城镇土地定级准备工作与城镇土地分等准备工作相同，即编写城镇土地定级任务书、准备相应表格和图件。城镇土地定级任务书应说明开展土地定级城镇基本情况，工作的组织和领导，时间计划和经费预算，所需要的技术资料和图件资料，预期成果和技术方案等。一般由市、县（旗）土地行政主管部门组织编写土地定级任务书，经上级土地行政主管部门批准后实施。直辖市、省会城市、50万以上人口城市的土地定级任务书必须报国家土地行政主管部门认可和备案。

城镇土地定级工作可以根据需要，准备各种因素调查表、权重表、分值表、结果表等表格，选取比例尺适当的地籍图、规划图或地形图作为城镇土地定级工作底图。

（2）选取土地定级因素

定级因素指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。一般根据城镇特点选取土地区位条件和其他有关的土地自然和经济条件，作为划分土地级别的定级因素。一般定级因素可参考表9-5加以确定。当然，城镇土地用途不同，选择的评价因素及因子也应有所差异，如进行城镇土地综合定级时，除了对繁华程度、交通条件、基础设施等因素调查外，应考虑环境条件方面的因素，比如环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度等。在商业用地定级时，还要考虑人口状况方面的因素，如人口密度。住宅用地定级既要考虑基本的定级因素，又要选择环境条件、人口状况两方面因素。工业用地定级则不考虑繁华程度，而更要注重交通通达度、自然条件优劣度、产业集聚影响度等方面的因素。

所选择的因素应对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件，因素数值有较大的变化范围。因素因子权重值的确定方法与城镇分等中的相关方法相同。

表9-5　城镇土地定级因素体系

（3）城镇土地定级资料调查

城镇土地定级资料的调查指围绕所选择的因素、因子，展开相应的资料调查。

商服繁华程度资料包括商业服务业（以下简称商服）中心的数量、位置、范围；商服中心的商店总数、经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积等；必要时了解商业功能种类数，商服中心功能完备率，专业商店数以及商服建筑物的建筑密度及楼层数等数据。必要时应实地对商服中心进行补充调查。

交通条件资料收集包括与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据；与公共交通状况有关的公共汽车、地铁线路及站点分布、车流量及停靠次数等；与城镇间交通状况有关的交通工具类型、设施规模及分布等。

基本设施调查包括调查电力、供水、排水、供气、供热、电信等基础设施和中小学、幼儿园、托儿所、医院、诊所、体育场馆、文化馆（活动中心）、影剧院、公园、邮局等公用服务设施的类型、数量、分布、投资、技术水平、规模、级别等，以及这些设施的保证率、持续率、可靠率及区域服务的优劣等。

公用服务设施资料包括公用服务设施类型、数量、分布、技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围等。(www.daowen.com)

环境条件资料包括各类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等；地形、工程地质、水文和气候等条件；公园、绿地的位置、面积、服务范围及规模等；区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。

调查资料还应包括人口总数、行政区划、城镇发展过程、城镇规划、产业集聚区状况等以及验证定级成果的数据资料，如各企业单位的占地面积、营业面积、职工人数、现行房价、历史地租和地价以及分布状况等资料。

（4）城镇土地定级资料整理及量化

城镇土地定级资料整理及量化工作包括选择定级因素，确定定级因素权重，确定因素的指标值、指数、功能分值、距离及作用分值，编制作用分值表，勾绘定级因素作用分值图。按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的指标值和作用分值，编制各因素的指标值与作用分值的对照表；因素的作用分值计算采用相对值法和距离递减法，按0～100分封闭区间赋分，因素指标与作用分值按正相关设置。因子的量化方法与农用地定级因子的量化方法一致。同时，依据定级因素与社会、经济活动及生活的相关程度，参考《城镇土地分等定级规程》中提出的因素因子权重控制值确定各因素的相对重要性，分别计算权重值。权重确定方法有特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法。当然，各因素重要性顺序和权重值范围必须参考《城镇土地分等定级规程》附表中的数值。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序。

（5）划分定级单元和初步等级

定级单元是评定土地级别的基本空间单位，单元内部土地特性和区位条件基本一致。采用主导因素均值法、叠置法或动态网格法划分定级单元，定级单元边界优先选择自然线状地物或者铁路、交通道路（具有商业、娱乐等多重作用的道路除外）、权属界线或权属单位内部的土地类型界线、行政区划界线等，网格法划定定级单元除外。

在划分定级单元的基础上，根据各因素对于土地质量作用大小和衰变规律，确定计算单元内各因素分值。单元总分值计算采用因素加权分值法，将各分值加权求和，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地等级。土地定级的数目要依不同城镇规模、复杂程度和定级类型而定，具体如表9-6所示。

表9-6　土地定级级别数目表

（6）确定土地级别

土地级别确定采用总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法。按照数理统计的要求，在不同土地级别上测定典型行业的经济收益差异，参考行业的土地级差收益，确定土地级别数。典型级差收益测算采用典型抽样测定、数理统计检验方法。

（7）编绘图件、撰写报告

编绘土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作。

复习思考题：

1.简述土地经济评价的含义及内容。

2.土地分等、定级的含义是什么？分类体系有哪些？

3.农用地分等定级含义及对象是什么？

4.如何开展县域农用地分等工作？

5.如何开展县域农用地定级工作？

6.农用地分等、定级评价单元如何划分？

7.农用地定级的技术方法有哪些？适用于什么情况？

8.城镇土地分等、定级的含义及对象是什么？

9.如何开展县域城镇土地分等工作？

10.如何开展县域城镇土地定级工作？