1.城镇土地分等的基本思路

城镇土地分等的思路有两种。

（1）直接比较

由于土地市场交易价格的高低可以直接反映土地收益能力的差异，所以通过比较各城镇土地市场价格对城镇土地级别进行评定。这种方法可用在土地市场发育成熟和完善的区域，但对于我国来说，土地市场发育程度仍比较低，非经济因素对土地价格的影响很大，在许多城镇间的土地交易资料上缺乏可比性，缺乏直接利用土地市场交易资料进行城镇土地分等的客观基础。随着社会经济的发展，可在我国一些土地市场发育相对完善的区域，如东部沿海区域，用该方法进行城镇用地的定级。

（2）间接比较

由于土地质量的差异是由自然、社会、经济等多方面条件决定的，所以通过对影响土地价值的各因素进行比较，可以揭示各城镇土地质量的差异，对城镇土地等别进行评定。这种方法对土地市场的发育程度没有严格的要求，主要是运用土地评价的相关理论，采用多因素综合评价法，并以市场资料分析法进行验证，划分城镇土地级别。目前，国内的城镇用地分等几乎都用这种方法，下文也将对这种方法展开详细阐述。

2.城镇土地分等的工作程序

城镇土地分等以城镇之间的城镇土地质量状况为具体对象，旨在通过评价城镇之间的土地质量状况，掌握城镇之间的土地质量等别差异。城镇土地分等主要包括准备工作、外业调查、建立城镇分等因素体系、资料整理及量化、城镇分值计算、土地初步等别划分、验证和调整分等成果、评定城镇用地的土地等及编制成果。如图9-4所示。

9-4　城镇土地分等技术流程

（1）城镇土地分等准备工作

准备工作包括：编写城镇土地分等任务书，准备相应表格和图件。城镇土地分等任务书需要说明城镇土地分等的区域和范围，工作的组织和领导，时间计划和经费预算，所需要的技术资料和图件资料，预期成果和技术方案等。

根据具体区域城镇土地分等的工作需要，从《城镇土地分等定级规程》附录A（标准的附录）中有选择地准备城镇土地分等因素因子权重调查表、城镇交通条件指数计算表、城镇区位因素因子分值计算表等工作用表，准备区域行政区划图、区域土地利用现状图或区域地形图等底图，以及辅助开展分等工作所需要的资料图件。

（2）城镇土地分等因素因子体系的建立

城镇土地分等因素是指对城镇土地分等有重大影响，并能体现城镇间土地区位差异的经济、社会、自然条件，一般分成因素、因子两个层次。影响城镇土地分等的主要因素有城镇区位、集聚规模、基础设施、用地投入—产出水平、区域经济发展水平、区域综合服务能力和区域土地供应潜力等因素。根据《城镇土地分等定级规程》，城镇土地分等可参照表9-3进行选择。

表9-3　城镇土地分等因素

续表

评价因素因子选择过程中，应注重对因子数值变异性、对土地质量作用强弱、数据是否可获取等方面的衡量，找出既能反映质量差异，同时又可以获取数据的因素因子。因素因子权重值的确定一般采用特尔菲法、层次分析法等加以确定。

3）资料调查和整理

城镇分等资料包括基本资料、区位、集聚规模、基础设施、投入—产出水平、经济发展水平、综合服务能力和区域土地供应潜力等方面。其中，基本资料涉及城镇年末常住人口、非农业人口、农业人口，区域总人口、农业人口，城镇建成区面积、区域土地总面积；城镇区位资料涉及：城镇所在区域的交通图件，经过城镇的干线、支线铁路的数量，干线、非干线公路的数量和等级，港口年吞吐量，机场等级，高速公路数量，城镇全年客运总量、货运总量；城镇集聚规模资料涉及城镇人口密度，城镇全年第二、第三产业增加值，城镇全年工业销售收入；城镇基础设施资料涉及城镇年末铺装道路面积，城镇全年人均生活用水量，城镇气化率或城镇用气人口总数（包括人工煤气、天然气、石油液化气），城镇排水管道总长度；城镇用地投入产出水平资料涉及城镇全年第二、第三产业增加值；城镇全年批发零售贸易业商品销售额，城镇全年建设固定资产投资额，城镇全年全部从业人员数；区域经济发展水平资料涉及全年国内生产总值、人均国内生产总值、3～5年内国内生产总值年均增长率，全年地方财政收入、人均地方财政收入、3～5年内地方财政收入年均增长率，全年全社会固定资产投资额、人均全社会固定资产投资额，全年社会消费品零售总额、人均社会消费品零售总额、3～5年内社会消费品零售总额年均增长率，全年外贸出口总额、人均外贸出口额；区域综合服务能力资料涉及居民年末储蓄存款余额，全年邮电业务总量，年末专业技术人员总数；区域土地供应潜力资料涉及区域年末耕地总面积、区域人口密度。

涉及城镇分等的资料很多，要求注意资料的准确性、规范性及统计时间统计口径的统一。

（4）因子的量化或标准化

在城镇土地分等因素资料整理的基础上，采用位序标准化和极值标准化的方法，分别计算分等对象的因子分值，因子分值∈（0～100）。因子分值越大，其对土地质量的影响越大；因子评价指标与土地质量之间存在正相关关系或负相关关系，在评价因子中只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关，其余因子与土地质量都是正相关。

因子分值的量化方法有两种。

①位序标准化

Yij=100×Xij/n(www.daowen.com)

式中：Yij为第i个分等对象的第j项因子分值；Xij为第i个分等对象的位序（各分等对象按第j项因子指标值大小进行排序，当指标值与土地质量呈正相关时，排序从大到小进行；反之亦反）；n为参加分等的城镇个数。

②极差标准化

yij=100×α（j）×（xij-xj）/（xmax-xmin）

式中：Yij为第i个分等对象的第j项因子分值；α（j），Xj为当第j项因子指标与土地利用效益呈正相关时，α（j）=1且Xj=Xmin；当第j项因子指标与土地利用效益呈负相关时，α（j）=-1且Xj=Xmax；Xij为第i个分等对象的第j项指标值；Xmin为各分等对象Xij指标的最小值；Xmax为各分等对象Xij指标的最大值。

最后将因子分值填入相应的表格中，如表9-4。

表9-4　城镇设施因素因子分值计算表

（5）城镇土地分等的初步划分

①计算各参评因素分值

因子分值经过量化或标准化处理后，计算因素分值，公式如下：

式中：Fik为第i个分等对象第k个因素分值；wkj为第j项因子对应上层第k个因素的权重值；Yij为第i个分等对象的第j项因子的标准分值；n为第k个因素包含的因子个数。

②城镇分等对象综合分值的计算

根据因素分值，可进一步计算分等对象的综合分值，公式如下：

式中：Si为第i个分等对象的综合分值；wk为第k个因素的权重值；k为因素个数。

城镇土地各单元综合分值计算完毕后，按照综合分值分布状况，采用数轴法或总分频率曲线法初步划分城镇土地等别，不同土地等级对应不同的综合分值区间，最好的土地为1等，以此类推。按从优到劣的顺序对应于1，2，3，…，n个等别值（n为正整数）。土地分等的数目，依不同区域的行政级别、所包含的城镇数量、差异复杂程度而定，一般省（自治区）3～8等，直辖市3～5等，省级以下区域2～5等，全国和跨省级区域依实际情况而定。按综合分值和区域状况可确定2～3个不同的分等初步方案。

（6）城镇土地分等成果验证与确定

城镇土地分等的初步划分成果必须采用市场资料分等和聚类分析方法分等中的一种或多种方法进行验证。市场资料分等利用城镇间基准地价分等、土地市场交易资料分等、商品住宅交易资料分等、标准宗地资料分等中的一种或多种方法验证城镇土地等级。利用聚类分析方法分等验证城镇土地等级时，要求对各分等对象的因子分值进行相应的标准化处理，确定有关因子的总排序权重，并计算任意两个分等对象的加权欧式距离，对分等对象进行聚类，并勾画聚类分析谱系图，确定城镇土地等别并抽样验证。

综上所述，根据多因素综合评价初步划分的城镇土地等级，并结合市场资料分等和聚类分析等方法对城镇土地初步分等结果进行验证，形成基本方案，并进行专家咨询和向下级土地行政主管部门征求意见，确定最终方案。

（7）城镇土地分等图件编制

城镇土地分等图件包括资料图、成果图（土地等别图和中间成果图）。土地等别图必须编制，资料图和中间成果图根据需要编制。其中资料图指城镇土地分等验证过程中涉及的辅助图件，要求清晰地表示出样点或级别的分布情况，定位要准确。中间成果图包括城镇土地分等因素分值图和因子分值图。

编制城镇土地分等因素分值图时，各因素、因子分值采用数据标准化后的值，分值分段采用数轴法、总分频率曲线法等进行，同属于同一分值段的评价对象所辖行政区域采用同一色彩反映，并在评价对象位置的一侧标注相应的因素和因子得分值。同时，因素分值图和因子分值图应通过不同的色调、灰度、注记等方式，并配以适当图例来表现评价对象受因素和因子影响的差异。

分等成果图编图前，要确定编图工作程序、编绘内容和编制方法。然后将城镇位置、等别等用图示、符号或注记等形式标注在图上。成果图图面色彩应以暖色为主，相临等别的色差不宜过大。除按要求标出各土地等级外，应进行必要的图面整饰，按照制图规范标出图廓、方里网、图名、指北针、比例尺等，最后标出制图单位及时间。

（8）城镇土地分等报告及基础资料汇编

城镇土地分等报告包括工作报告和技术报告两部分。土地分等工作报告主要内容包括总结城镇土地分等工作情况，包括人员组成、进度安排、经费、资料收集和整理、技术运用、工作经验与存在问题等。城镇土地分等技术报告主要内容包括城镇土地分等对象及所在区域的自然、经济和社会概况，阐述城镇土地分等的方法，城镇土地分等成果，城镇土地分等分析，从土地管理的角度说明城镇土地分等与土地市场培育、城镇地价之间的衔接，不同分等城镇为土地有偿使用的途径等。

城镇土地分等基础资料汇编是根据应用要求，对城镇土地分等过程中涉及的有关因素因子和市场资料的基本数据进行规范化整理，归档成册。