1.土地经济适宜性评价

土地经济适宜性评价指在土地自然适宜性的基础上，根据经济学的标准，应用经济分析方法，评价土地利用方式的适宜程度的过程。经济分析的主要方法是投入产出分析法，在土地经济适宜性评价中常用毛利分析法进行评价。

毛利是指农民或农业生产单位出卖产品的年收入中扣除生产成本和管理费用而得出的利润（或亏损）。毛利是一种表示利润的简化方式，在毛利分析中，有时也通过扣除固定成本得出净收入和净利润，但它一般不包括长期借贷的利息成本、长期改良工程的成本和收益，因此，毛利分析法一般只适用于没有长期的贷款或改良工程的土地利用情况的适宜性评价。毛利分析可以比较同一种土地评价单元上不同作物或其他农林牧产品的毛利收入，确定不同土地利用方式的经济适宜性和适宜程度，从而为选择最佳经济效益的土地利用方式提供依据。

下面以一个3公顷的英国家庭农场为例，介绍毛利分析法进行土地经济适宜性评价的程序与方法。

（1）选择利用方式

假设该农场的土壤类型有肥沃土壤和沙质土壤两种，可能种植的作物为玉米和烟草。其中，烟草在各种土地单元的自然适宜性和经济收益方面都较高，但种植烟草需要花费大量的人工，最多只能栽培1公顷，为此选择的利用方式为2公顷玉米、1公顷烟草。

（2）估算变动成本

估算变动成本，又称经常性投入。变动成本包括种子、肥料、农药、机械设备等物质投入和劳动力等非物质投入。估算的方法一般是先估计单位面积的投入量，再乘以单价。

（3）估计农场的固定成本

固定成本是指除了变动成本以外的用于固定设施的成本，如建筑物的折旧费、维修费等。对于财务管理健全的生产单位，固定成本可以通过财务分析进行估算；对于财务管理不健全的生产单位，固定成本只能通过经验进行估算。一般先估计整个生产单位，即农场的固定成本总额，然后根据需要分摊到单位面积的土地上。本例中农场的固定成本总额为150英镑，则单位面积的固定成本为50英镑/公顷。

（4）估计产值（或产出）

估计作物的单产和产品的市场价格，计算产值。

（5）计算农场的毛利和净收入

毛利=产值-变动成本；净收入=毛利-固定成本。

（6）进行土地经济适宜性评价

假设作物的经济适宜性等级分类方法为：毛利大于200英镑/公顷为S1；150～200英镑/公顷为S2；100～150英镑/公顷为S3；小于100英镑/公顷为N。对于肥沃土壤，玉米的经济适宜性等级为S2、烟草为S1；对于沙质土壤，玉米为S3、烟草为S1。假如农场目标收入为300英镑，则对于拥有3公顷肥沃土壤的农场来说2公顷玉米、1公顷烟草的土地利用组合方式是经济适宜的，而对于3公顷沙质土壤的农场则不适宜。对于后者，可以考虑通过增加雇工，进而增加烟草的种植面积、减少玉米的种植面积以增加收入达到经济适宜性的标准。农场毛利计算如表9-1所示。

表9-1　农场毛利计算表

2.土地经济效益评价

土地经济效益评价的步骤随不同评价目标和评价对象而有所区别。除了土地经济适宜性评价外，我们更多的是收集一定的资料，选取一定的指标，针对土地利用中的投入水平、产出水平等进行单因素的评价或者多因素的综合分析。这里着重结合为农业服务的土地经济效益评价的程序与方法进行阐述。

（1）确定评价单元

在土地经济效益评价中，评价单元划分方式有：一是采用土地类型单位作为土地经济效益评价单元；二是采用土壤分类单位作为土地经济评价单元；三是采用行政单位或生产管理单位为土地经济效益评价单元；四是采用网格划分土地经济效益评价。在具体评价中，要根据评价目的、评价区域的特点及所具备的资料情况具体确定适合的评价单元，使评价成果更能充分反映客观实际。

（2）明确评价对象

从农业生产角度而言，土地经济效益评价的对象是指研究区的主要土地利用类型和方式，其中又包括农作物的主要种类及作物轮作方式和周期，各类作物的面积等。此外，还须确定土地经济效益评价的时段范围及所用资料的年份等。

（3）收集评价资料

土地的投入产出资料，是进行土地经济效益评价的直接依据。因此，要详细调查、收集在不同类型评价单元上，在各种现行作物轮作方式下，要收集多年的投入产出数据。方法通常有以下三种。

1）传统的定点观测法。

传统的定点观测法即在不同类型评价单元上布点，按当地典型的生产经营条件，分别统一各项投入和产出数据。这种方法工作量较大，选点的典型性往往受到人为因素的影响，因而在自然条件复杂、评价单元类型数目较多的情况下不宜采用。

2）改进的定点测算法。

改进的定点测算法选择以某种评价单元类型占80%以上的农业生产单位（其余20%以下的评价单元类型与这种评价单元类型的质量差异不大），统计这些典型农业生产单位的各项投入与产出数据。然后通过解线性方程组（要求所选典型农业生产单位数与待评价的评价单元类型数相等），求得各类土地在典型条件下的投入和产出状况。这种方法比较实用，但在所选农业生产单位的“典型性”上多少还存在人为因素。

3）数据统计测算法。

数据统计测算法通过大量农业生产单位的经营成果与土地评价单元类型结构的相关分析，求解各种土地评价单元类型的投入和产出关系。这种方法只需要农业生产单位的农业经济统计资料和土地结构资料，即可求出各类型土地评价单元在全部农业生产单位中的经营利用状况的平均值，因而具有较好的典型性。其不足之处在于寻找反映上述相关性的恰当数学模型以及如何对其求解。

（4）选择适当的评价指标

评价指标包括亩产量、亩纯收入、单位产品成本、产品成本综合指标等，对上述投入和产出数据进行折算，并根据各种指标的评价结果求出各类土地的评分。也有学者从土地利用程度、土地投入强度和土地集约度等方面进行土地的经济效益分析评价。

1）土地利用程度常用指标。

①森林覆盖率（%）：反映有林地面积占土地面积的百分率；

②土地垦殖指数（%）：反映耕地面积占土地面积的百分率；

③土地利用指数（%）：反映已利用土地面积占土地面积的百分率；

④草地指数（%）：反映草地面积占土地面积的百分率；

⑤水域指数（%）：反映水域面积占土地面积的百分率；

⑥城乡指数（%）：反映城乡面积占土地面积的百分率。

2）土地生产率常用指标。

①单位面积种植业产值（元/公顷）：反映单位土地面积的种植业产值；

②单位面积农业产值（元/公顷）：反映单位土地面积的农业产值；(www.daowen.com)

③单位面积林业产值（元/公顷）：反映单位土地面积的林业产值；

④单位面积牧业产值（元/公顷）：反映单位土地面积的牧业产值。

3）土地投入强度常用指标。

①单位面积化肥用量（吨/公顷）：反映单位土地面积的化肥用量；

②单位面积有效灌溉面积（公顷/公顷）：反映单位土地面积的有效灌溉面积；

③单位面积农机动力（瓦/公顷）：反映单位土地面积的农机动力；

④单位面积用电量（千瓦·时/公顷）：反映单位土地面积的用电量。

4）土地利用集约程度常用指标。

①人口密度（人/公顷）：反映单位土地面积人口数；

②人均耕地面积（公顷/人）：反映每人拥有的耕地面积；

③人均林地面积（公顷/人）：反映每人拥有的林地面积；

④人均草地面积（公顷/人）：反映每人拥有的草地面积。

（5）选择评价模型

根据一个地区或农业生产单位的土地评价单元类型结构和土地利用结构用加权平均等方法，求出一个地区或农业生产单位的总评价结果。

（6）确定土地经济评价结果

利用数轴法、频率直方图等方法划分土地等级，或根据经济可比指标分析土地利用经济结果，确定土地利用优劣结果或可行性。评价成果可为改进土地利用，优化土地利用结构和投入结构，提高土地产出率和综合效益提供依据。

3.土地经济分级

土地经济分级指按土地的自然、经济和社会性状，或生产力（产值）的大小，将土地分为不同的等级，如城镇土地、农用地的分等定级。

（1）土地分等定级的概念

土地分等定级指在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

（2）土地分等定级的目的

1）为科学地确定土地税、土地使用费、征地补偿费等提供依据；

2）为调整产业结构提供依据；

3）为合理用地、提高土地利用的生态效果和经济效果提供依据；

4）为提高土地投资经济效果提供依据；

5）为调整承包地及确定土地转包投资补偿提供依据；

6）为地籍管理提供基础数据；

7）为科学地评价企业经营管理水平提供依据。

（3）土地分等定级的类型

1）按涉及的对象不同。

土地分等定级分为农用土地分等定级与城镇土地分等定级。农用土地分等定级，评价对象是农用土地，是对农用土地质量的鉴定和评价；城镇土地分等定级，评价对象是城镇土地，是对城镇土地质量的鉴定和评价。

2）按涉及对象的整体性或局部性分类。

分为土地分等与土地定级。土地分等反映全国土地之间的差异性，土地分级反映土地等别影响下的土地差异。对于城镇土地来说，土地等反映全国城镇之间土地的地域差异，顺序在全国范围排列，土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异；对于土地来说，土地等反映不同质量农用地在不同利用水平、不同效益条件下收益的差异，土地级反映土地等影响下的土地差异。

（4）土地分等定级与土地估价的关系

二者从不同角度对土地的特性进行评价，土地分等定级评定土地的使用价值，土地估价评定土地使用价值在市场上反映出的价格。

（5）土地分等定级的原则

1）综合分析原则；

2）主导因素原则（通过权重体现）；

3）地域差异原则；

4）定性与定量相结合的原则；

5）可行性原则；

6）定级与估价相结合的原则。

土地分等定级是土地经济评价的重要内容，鉴于其重要性，下面针对农用地分等定级、城镇土地分等定级展开详细叙述。