城镇土地适宜性评价是制定城镇发展战略和规划、工程及项目选址等的重要基础和前提。合理确定可适宜发展的用地不仅是各项专题规划的基础，而且对城镇的整体布局、社会经济发展将产生重大影响。

城镇建设用地适宜性评价，指一定类型的土地作为城镇建设使用的适宜性或者限制性评价。城镇建设用地适宜性评价是城镇规划和土地利用规划的基础研究之一，其目的在于：①确定建成区中建设用地所占的比例，提高土地管理精度；②对规划期内可作为建设用地的土地进行分等定级，以确定市区延展方向；③对高层建筑区和重要的中低建筑区的选址提供最优位置；④对现有的建设用地进行评价与分级，为旧城区改造和确定基准地价提供参考意见。

1.城镇土地适宜性评价的因素

1）工程地质条件。

建筑工程均是在地表组成物质或地下持力层之上。地表组成物质和持力层的性质一方面直接影响稳定性，另一方面，又影响了工程造价。

①地表组成物质

城镇是由坐落在地表（一部分在地下）的各种建筑物和构筑物组成的。地表组成物质多为构成各类构筑物的地基基础，其组成状况直接影响建筑物的稳定程度、层高、施工难易以及造价的高低。地表组成物质对建筑物影响的评价标准通常是地表物质的承载力（承压力、耐力），即用单位面积的负荷（吨/平方米）来表示。各种地表物质的承载力不同，如表7-3所示，各种建筑物对地基承载力的要求也不尽相同，如表7-4所示。

表7-3　地表组成物质的承载力

表7-4　建筑物对地基承载力的要求

②持力层深度

除基岩直接出露外，一般情况下地表组成物质的承压力均在50吨/平方米以下，难以承载高层建筑物（大于等于24米）。因此，高层建筑物一般应建在地表松散堆积物之下的稳定岩层上。稳定性强且承压力远大于40吨/平方米的岩层距地表的距离，称之为持力层深度。持力层深度不同，对高层建筑基础建造方式的影响则不同，如表7-5所示。

表7-5　持力层对建筑物基础的影响

2）地貌条件。

地貌条件影响城镇地理位置的确定、城市建设选址、规划布局、工程设施、道路选线、建筑物和构筑物布置等诸方面。地貌条件包括：地貌形态和现代地貌过程。

①地貌形态

地貌的几何形态和空间性能不仅制约用地布局，而且关乎工程的难易程度。如地面坡度制约工程建设的工程量和费用。一般来说，地面坡度越大，平整土地所耗费的人力、物力越多，同时，交通运输也就越不方便。同样，地表过于破碎，切割密度过大，也会扩大用地的相对高差，从而增加工程的建设量和费用。

通常可以把分割密度（2千米×2千米计算面积内视度变化幅度）和断面平均坡度（1千米×1千米网络）作为确定地形复杂性对城镇建设影响的定量指标。根据分割密度和断面平均坡度的大小，可以分出三个梯度等级。

A.轻度分割：分割密度为20～100米，断面平均坡度小于等于5%的土地。主要影响城镇结构的划分，即市区和小区的划分。

B.中度分割：分割密度达200米，断面平均坡度大于5%的岗峦起伏土地。既影响城镇的结构，又影响步行与车行交通网、文化生活服务系统和城镇功能分区。

C.重度分割：分割密度大于200米，断面平均坡度大于5%的山岭地貌。除具有轻度、中度分割的影响外，主要决定城镇用地发展方向和建设用地的布置。根据建筑用地对坡度的要求确定坡度划分的指标，如表7-6所示。

表7-6　城市建筑用地的适宜坡度

②现代地貌过程

地貌虽然具有相对的稳定性和继承性，但也在发展变化中，地貌在近期内的变化，称之为现代地貌过程。现代地貌过程造成建筑用地的危害，需要利用人工措施对其进行治理，如表7-7所示。

表7-7　现代地貌过程与治理措施(www.daowen.com)

③自然灾害危险度

自然灾害是破坏城市建筑物的主要自然力。影响城市建筑的自然灾害主要是地质灾害和气候灾害。在地质灾害中，以地震的影响最大，破坏性最强，而地震灾害的发生与活动断裂带的分布密切相关。在气候灾害中，以洪涝灾害对城市建筑的影响最大。在自然灾害多发区建设城市，不仅对建筑物的防灾标准要求高、费用大，而且风险也比较大。因此，自然灾害的发生频度是城镇建设用地适宜性评价的另一个重要指标。据此，城镇建筑应该避开灾害集中的地区或地段，并通过工程设计减轻或消除灾害造成的损失。

④地下水埋深

地下水是城市的重要水源。它不仅制约城市的发展规模，而且其水位的埋藏深度与建筑物的关系也非常密切，建筑物层数越高，对地下水埋深的要求也越高，有地下室的建筑则要求更高，如表7-8所示。地下水位埋藏浅，不但增加了工程地下部分施工的难度，增加排水、防水层的费用等，更为重要的是，地下水位过高会导致季节性蠕动，破坏建筑物。

表7-8　一般建筑物对地下水埋深的要求

此外，城市绿地的布局同地貌形态的关系也是极为密切的。由于地貌条件较好的地段已被优先用于建筑物的建设，公共绿地的配置只能放在地貌条件较差的地段上。在地貌条件不太复杂的地区，绿地系统的建设往往与谷地、坡脊和沿河岸的斜坡或河漫滩等结合在一起，可以依不同的地貌条件，开发岸坡、沟谷公园。在各类公园里，依照岗峦起伏的地势，开辟各种休闲空间和娱乐场所。这样既可以节约平坦用地，又能改善城市生态环境。

3）城镇建设用地适宜性评价体系。

建设用地适宜性评价体系一般是按适用性要求，根据土地质量的区域差异建立的。由于建设用地的适宜性评价实际上是土地质量的评价，因此，凡是影响城镇建设的土地自然因子都应予以考虑。影响土地质量的自然因子比较复杂，应因地制宜地加以遴选，并形成评价体系。如许嘉巍、刘惠清等根据参数选择的均重性和不可替性原则，结合长春城区的实际，选择4种因素、6个参数作为建设用地适宜性评价的指标体系，如表7-9所示。

表7-9　长春市建设用地评价指标体系

续表

2.城镇土地适宜性评价方法

城镇建设用地评价通常是根据建设用地的自然条件结合修建的要求全面地进行综合分析。建设用地评价没有统一的规程，属于探索性工作。一般采用指标叠加法，即将相同比例尺的影响城镇建设的一些单项指标同时叠加在一起，形成土地质量评价图，以体现规划区内土地自然属性的差异。

评价等级一般可以划分为四级：①极适宜建设用地：土地的自然质量十分优越，完全适合各项城镇设施建设的需要。②适宜建设用地：土地的自然质量较为优越，在该类土地上，虽然不可以完全直接地进行施工建设，但通过简单的工程措施，就可以消除土地自然质量中的不利因素，以满足城镇建设的需要。③较适宜建设用地：土地的自然质量一般，局部限制较大，需要采取一定的工程措施，以消除不利因素。④不适宜建设用地：土地的自然质量极差，在现有的经济、技术条件下，该类土地不适宜工程建设。如表7-10所示。

表7-10　长春市城区建设用地适宜性评价参评因素指标

把建设用地划分为“适宜”和“不适宜”城镇建设用地是选择城镇居民点分布体系，确定功能分区及其发展用地最佳方案的主要依据。但就其指标本身而言，这只是一个相对的量度。也就是说，在平原区不适宜进行建设的用地，在山区则可能较适宜；在现在不适宜建设的用地，在未来的某个时间里则可能适宜。

根据上述指标参数和等级划分，利用地理信息系统技术，通过相关信息的复合生成建设用地适宜性评价图。

复习思考题：

1.土地适宜性评价的含义是什么？

2.土地适宜性评价的分类体系是什么？

3.简述土地适宜性评价的评价体系。

4.谈谈为什么进行土地适宜性评价。

5.简述县域土地适宜性评价的工作程序。

6.简述农用地适宜性评价及城镇土地适宜性评价的内容及区别。