1.相关概念

（1）土地权属

土地权属，是指土地产权的归属。土地产权简单地讲就是对土地拥有的权利，以及通过土地形成的权利关系。土地权属调查就是确定土地权利归属。根据我国社会主义制度和法律规定，我国土地权属分为土地所有权和土地使用权两种。

1）土地所有权。

土地所有权是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的、排他性的专有权利，并具有占有、使用、收益、处分的权能。这些权能在一般情况下是统一的，但是在特定情况下也可以是分离的，如土地所有权与使用权的分离。

我国实行土地的社会主义公有制，土地所有权表现为两种形式：全民所有制和劳动群众集体所有制，即国家和农民集体是行使土地所有权的主体。

①国家土地所有权

国家土地所有权是我国社会主义土地公有制的法律表现之一。在我国，全民所有制也称为国家所有制，全民所有的土地也称为国有土地，这是法律赋予国家对全民所有的土地行使所有权的法律规定，也是我国法律确认和保护全民所有制财产的重要法律制度。我国国有土地属于全民所有，国有土地所有权的主体是代表全国人民意志和利益的国家，其他机关、单位、公民个人都不能成为国有土地所有权的主体。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”

②集体土地所有权

集体土地所有权，是指劳动群众集体对属于其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有权的主体是农民集体，它应具备三个条件：第一，必须有一定的组织形式、机构，如农民集体经济组织、村民委员会或村民小组；第二，具有民事主体资格，依法享受权利和承担义务；第三，集体成员应为长期生活于该集体内的农业户口的村民。

2）土地使用权。

土地使用权是民事主体（国家机关、企事业单位、社会团体、农村集体经济组织和公民个人）在法律允许的范围内对国有土地或集体土地享有的占有、使用、收益的权利和承担的一定义务。土地使用权按其所依附的土地所有权不同，分为国有土地使用权和集体土地使用权。

①国有土地使用权

国有土地使用权即依法使用国家所有土地（国有土地）的权利。国家通过划拨或有偿出让体现所有者意志，但并不直接参与土地的使用而从中获得利益。国有土地所有权在很大程度上是通过国有土地使用权来实现的。国有土地使用权根据不同的获取方式分为划拨、出让、入股、租赁、授权经营等土地使用权。

②集体土地使用权

农村集体组织对农民集体的土地享有占有、使用、收益、处分的权利。但是国家对取得集体土地使用权有较为严格的限制范围。一般情况下，除了农民集体办乡（镇）、村企业和农民建住宅使用本村集体土地，乡（镇）、村公共设施和公益事业建设使用集体土地外，其他任何单位或个人都只能使用国有土地，即不能取得集体土地使用权。如建设需要使用集体土地，需依法通过土地征用或征收，使之转为国有土地后才能依法取得使用权，该使用权即为国有土地使用权。目前也有例外，如企业可以通过兼并、联营、破产、租赁等形式获得集体土地使用权。

（2）土地划分

土地划分指为了满足土地管理工作的需要所确定的宗地所属地域上的空间层次。根据我国国情，考虑到便于管理，划分的空间层次应于行政管理系统相一致。土地划分分为城镇土地、农村土地及城乡一体土地的划分。

1）城镇地区土地划分

分为××省××市××区××街道××街坊××宗地。

2）农村地区土地划分

分为××省××县（县级市）　××乡（镇）　××村××宗地××图斑（地块）。

3）城乡一体土地划分

分为××省××县（县级市）　××地籍区××地籍子区××宗地××图斑。

（3）地块和宗地

1）地　块

地块是指一个连续的区域，并可辨认出同类属性的最小的土地空间区域。如宗地、图斑、基本农田保护区等。

2）宗　地

宗地是指由权属界线封闭的独立权属地段，它具有固定的位置和明确的权利边界，并可同时辨认出确定的利用类别、质量和时态等土地的基本要素。

（4）土地权属界址

土地的权属界址包括界址线、界址点和界标。

1）界址线

界址线指相邻宗地之间的分界线，或称宗地的边界线。

2）界址点

界址点指界址线或边界线的空间或属性的转折点。

3）界　标

界标指在界址点上设置的标志。

（5）边界类型和边界系统

1）边界类型权属调查中的边界类型包括行政边界、宗地边界和地块边界。(www.daowen.com)

2）边界系统

边界系统指人们或政府管理机构通常以某种方式所承认的界线存在形式。一般包括普通边界和法律边界。

1）普通边界

普通边界指主要依靠自然或人造的边界要素，依据各地的普通规则，但没有精确的边界数据，或有边界数据但又没有通过法律手续固定下来的边界。

2）法律边界

法律边界指对人造的或自然的边界要素进行精确的测量，获取测量数据，通过法律程序给予承认，并在实地以法律的形式固定下来的边界。

城镇的国有土地使用权宗和集体建设用地使用权宗边界一般是法律边界，且边界要素一般是人工要素；集体土地所有权宗地边界一般是行政边界，且多为普通边界，边界要素可能是人工要素，也可能是自然边界要素。

（6）土地权属调查

土地权属调查是指以宗地为单位，对宗地的土地权属来源及其权利所及的位置、界址、数量和用途等基本情况的调查。

2.宗地的划分

权属调查的基本单元一般都是宗地，因此宗地的划分显得非常重要。

（1）宗地划分基本原则

1）由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地。对于只有一个法人代表的特大宗地，有明显不同的用途，且面积较大者，要用地类界线划分为若干宗地。

2）如果同一权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地。对大型工矿、企业、机关、学校等特大宗地，如被公用道路、河流分割的，应划分为若干宗地。

3）如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地，称为组合宗或共有宗。当几个使用者共同使用一幢建筑物时，可以按各自使用的建筑面积分摊宗地面积，宗地内，几个建筑物分别属于不同的使用者，除建筑占地外，其他用地难以划分的，应视为一宗地，这时应确定每个使用者独自使用的面积及每个使用者分摊的共用面积，共用面积一般按各自的建筑面积分摊，也可以按建筑物占地面积分摊。

4）对一个权属主拥有的相连成片的用地范围如果土地权属来源不同，或楼层数相差太大，或存在建成区与未建成区（如住宅小区）；或用地价款不同，或使用年期不同等情况，在实地又可以划清界限的，可划分成若干宗地。

（2）农村和城市郊区的宗地划分

依据宗地划分的基本原则划分。其中农村集体土地使用权宗地可按集体土地使用权单位的用地范围划分宗地。

（3）集体土地所有权宗地的划分

集体土地所有权在进行确权时，会存在土地共有的情况，在划分宗地时称之为共有宗。一个地块由几个集体土地所有者共同所有，其间难以划清权属界线的。共有宗不存在国家和集体共同所有的情况。其划分可依据宗地划分的基本原则划分。

（4）城镇以外国有土地使用权宗地的划分

城镇以外国有土地使用权宗地的划分依据宗地划分的基本原则划分。

（5）争议地、间隙地、飞地的宗地划分

争议地指有争议的地块，即两个或两个以上权属主都不能提供有效的确权文件，却同时提出拥有所有权或使用权的地块；间隙地指无土地使用权属主的空置土地；飞地指镶嵌在另一个土地所有权地块之中的土地所有权地块。对于这三类用地，通常我们会将它们划分为独立的宗地，并标注清楚权属及坐落。

3.土地编号

（1）城镇地区土地编号

通常以行政区划的街道和宗地两级进行编号，如果街道下划分有街坊（地籍子区）就采用街道、街坊和宗地三级编号。如：　××省××市××区03-05-012，表示××省××市××区第3街道第5街坊第12宗地。

（2）农村地区地籍编号

农村应以乡（镇）、宗地和地块三级组成编号。其原则同上，如：　××省××县（县级市）　××乡（镇）02-04-005，表示××省××县（县级市）××乡（镇）第2行政村第4宗地第5地块（图斑）。

（3）城乡一体编号方法

表4-1　城乡一体编号方法

城乡一体编号方法如图4-1所示。编写宗地代码时严格按照《宗地代码编制规则（试行）》编写，宗地代码采用五层19位层次码，结构按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、土地权属类型、宗地号。编码方法为：

1）第一层次为县级行政区划，代码为6位。

2）第二层次为地籍区，代码为3位，目前在进行调查时采用二次调查乡（镇）代码。

3）第三层次为地籍子区，代码为3位，目前在进行调查时采用二次调查行政村代码。

4）第四层次为土地权属类型，代码为2位。其中，第一位表示土地所有权类型，用G、J、Z分别表示国有土地所有权、集体土地所有权和土地所有权争议；第二位表示宗地特征码，用A、B、S、X、C、D、E、F、W、Y表示，“A”表示集体土地所有权宗，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示林地使用权宗地，“F”表示草地使用权宗地，“W”表示使用权未确定或有争议的土地，“Y”表示其他土地使用权宗地，用于宗地特征扩展。

5）第五层次为宗地号，代码为5位，用00001～99999。