1.土地系统论

土地系统是指一定地域空间范围内若干相互作用、互相依赖的土地要素有规律地组合成具有特定结构和功能的有机整体。土地是一个复杂的系统，它包含着自然系统、经济系统、社会系统，也就是说土地系统内部或外部某一个抑或是某几个要素发生变化时，土地系统内部或环境必然发生相应的变化，而这种变化可能是积极的也可能是消极的，土地系统的变化是不可逆的，它要求我们在进行土地调查与评价时，要认真进行土地的调查和研究，进行可行性论证，以便做出科学合理的决策。

2.土地资源空间分异理论

土地资源的分布受空间分异规律的影响，包括地带性分异规律和非地带性分异规律。

土地资源地带性空间分异包括纬度地带性、经度地带性和垂直地带性。土地构成要素在水平方向上沿纬线方向呈纬度分异的地带性分布规律，我国土地利用的纬度特点主要是从热带雨林向针叶林带的过渡；土地构成要素在水平方向上沿经线方向呈经度分异的地带性分布规律即土地资源距离海洋远近的不同，大致按经度的增减，呈现从海洋到内陆有规律的分布，大致为阔叶林、草原、荒漠及沙漠；土地构成要素中水热条件随着山体海拔高度的升高而变化，导致土地资源发生的垂直分异规律，从山脚到山顶一般是乔木、灌木、草甸。

土地资源的非地带性空间分异指在一个区域范围内，在自然环境和社会经济条件等因素影响下的土地资源及其分布的不同表现特点，如公路两旁形成的带状城镇建设区域、大范围内城镇与农村地区的交替重复、以河湖为中心的环状结构或以城市为中心的周边用地等组合结构。

综上所述，不同区域由于自然条件及社会经济条件的差异，土地资源的结构和功能也会有所不同，最终土地质量也会有差异。因此在进行土地资源调查与评价时一定要因地制宜，不同区域，土地资源调查与评价可能有完全不同的具体内容，人们必须因时因地研究区域相关问题。

3.土地肥力和生产力理论

土地具有肥力是土地的客观属性，其对植物的生命活动及农作物的收获具有直接作用。土地肥力一方面是大自然赋予形成的；另一方面是通过人类的生产活动所赋予的。由于土地具有肥力，因此土地具有生产力，土地生产力是指土地对发展生产的适宜性和限制性。在一定的条件下，土地生产力可达到的上限，称为土地的生产潜力，对土地生产潜力的评估是土地评价中的一项重要内容，包括土地光合生产潜力、土地光温生产潜力、气候生产潜力、自然生产潜力、经济生产潜力的评估。土地肥力是农用地具有产出功能的根本原因，是农用地使用的物质基础，也是形成农用地质量的基本因素。因此土地肥力历来是土地等级评定的基础，正确认识土地肥力和土地生产力是开展土地质量评定的依据，同时人们也应该认识到，土地生产力受土地报酬递减规律的影响，其提高是有限度的，在进行土地调查、利用、评价时，人们必须明确土地的限制因素及其潜力，进行土地的合理利用。

4.土地区位论(www.daowen.com)

区位就是分布的地区或地点。土地的区位就是土地所处的空间位置。土地是重要的生产与生活的物质基础，是区位实现的场所。在各类土地利用中，不同位置显示出的差异性所形成的级差地租、等级差别，会影响土地的用途和利用效果。所以土地的自然地理位置、距离市场的远近、交通便利程度、积聚效益、劳动力的素质和数量、人类活动集中地区对土地的影响等区位要素是土地资源调查与评价的重要依据之一。

5.地租地价理论

在地租理论中，马克思主义政治经济学地租理论体系根据土地质量差异和土地所有权，将资本主义地租划分为级差地租、绝对地租和垄断地租。其中绝对地租与土地本身无关，而级差地租和垄断地租则取决于土地的质量状况。

地价理论是建立在地租理论基础之上的，与地租理论互相补充、密不可分。在土地评价中，地租理论起定性化的作用，而地价理论则是模型化和定量化的基础。马克思指出，地价理论是以土地价值理论为基础，并结合地租原理而展开的，将土地资本划分为土地物质（未经人类劳动加工的土地）和土地资本（人类对土地的开发、改造，凝结在土地中的资本和劳动），地价无非是出租土地的资本化收入，收入的高低则取决于土地的质量。

土地资源的分布与土地地租和地价相关，地租地价较高的地方一般分布有具有承担支付能力较强的土地类型，诸如商业、金融用地，反之地租地价较低的地方一般分布有支付能力较差的用地类型，诸如耕地、牧草地等；土地评价则需从土地自然条件和土地经济条件入手，通过对级差收益的测算来评价土地的质量。因此土地的地租地价理论对土地资源调查评价具有指导意义。

6.生态理论

土地评价不仅要考虑土地生态系统的特点，还要考虑人类活动对土地生态系统的影响，特别是景观生态的异质性和尺度性始终贯穿于土地评价的全过程。因为进行土地评价时首先要划分土地评价单元，而景观生态学的理论就是划分土地评价单元的基础和依据。

7.土地可持续利用理论

土地资源的可持续利用是指在追求经济效益最大化的同时，维持和改善现有土地资源的利用基础和生态条件，以使未来几代人同当代人相比较能拥有相同的或更好的土地资源条件。因此，需要调查清楚现有土地资源的数量、质量、权属、利用条件等，并进行土地资源自然、经济、社会效应的评估，提出相应的土地利用及规划对策。