1.土　地

目前，从土地管理的角度出发，学界比较公认的土地的定义是：土地是地球陆地表面由地貌、土壤、水文、气候、地质和植被等要素组成的自然社会综合体，它包括人类过去和现在的各种活动结果。这一定义包括以下几层含义。

（1）土地是综合体。组成土地的各要素在一定的时间和空间内，相互联系、相互作用、相互依存而组成具有一定结构和功能的有机整体。土地的性质和用途取决于全部构成要素的综合作用，而不取决于任何一个单独的要素。因此，评价土地时要综合考虑各要素的特性及其相互作用，才能得出符合客观实际的结果。

（2）土地是自然的产物。但人类活动会引起土地有关组成要素的性质变化，从而影响土地的质量和用途的变化。

（3）土地是地球表面具有固定位置的空间客体。它具有立体的垂直剖面，包括地上层、地表层和地下层，其向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

（4）土地是地球表面的陆地部分。海洋和陆地是地球表面的两大组成部分，有着明显区别的自然地理特征。陆地是突出于海平面以上的部分，包括内陆水域、海洋滩涂。将土地限定在陆地范围，符合人们的一般认识和劳动习惯。

（5）土地包括人类过去和现在的活动结果。人类活动影响土地的性质和用途，这种新的性质和用途与人类的活动结果密不可分，这些活动结果也是土地的重要组成部分。

由于土地自身的特殊性，土地的特性包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。

土地的自然特性包括：

（1）土地面积的有限性。土地是自然的产物，在地球形成之后，就由地球决定了土地的总面积。它是个固定的常数，既不会增加，也不会减少。人类虽然能够移山填海、扩展陆地、围湖造田、增加耕地，但这仅仅是土地用途的转换，并没有增加土地面积，土地面积的数量不是人类能创造的，而是地球自然的产物。

（2）土地位置的固定性。土地最大的自然特性是地理位置的固定性。通常人们可以搬运一切物品，但只有土地是固定在地壳上的，占有一定的空间位置，无法搬动，也不能互换。因此，人们把土地看作是不动产的代表。

（3）土地质量的差异性。由于地域、地理位置、社会经济条件和人类活动影响的差异，致使土地构成要素（如土壤、气候、水文、地貌、植被、岩石）的自然性状、结构和功能各异，最终表现在土地质量的差异上。

（4）土地永续利用的相对性。土地是一种非消耗性资源，相对于消耗性资源而言，它不会随着人们的使用而消失，它在利用上具有永续性。只要人们在使用或利用过程中注意保护土地，维持土地功能，土地就可以年复一年地永远使用下去。如果利用不当或遭到破坏，那么就会使土地丧失使用价值，造成土地的荒芜和生产力低下。

土地的经济特性包括：

（1）土地供给的稀缺性。由于土地面积的有限性和位置的固定性，就导致了供给人们从事各种活动的土地面积和不同用途的土地面积是有限的，往往不能完全满足人们对各类用地的需求。土地的稀缺性所引起的土地供不应求现象，也就造成了土地占有的垄断性和地租、地价持续升高等问题。

（2）土地用途的多样性。土地具有多种用途，既可以做农业用地、工业用地、居住用地，又可以做商业用地和交通用地等。由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，由于需要还可能从一种用途转换到另一种用途。这种竞争常使土地用途趋于最佳和经济效益最大化，促使地价达到最高。

（3）土地用途变更的困难性。土地在不同用途之间的变换，有时比较容易，但大多数情况下是困难的。比如：缺水宜林的山地，改种水稻就很难实现；工矿用地一旦形成，想改为农业用地就相当困难。土地用途变更的困难性告诉人们，在编制土地利用规划，确定土地用途时，要认真调查研究，充分进行可行性论证，以便做出科学、合理的用地决策，杜绝主观随意性，否则会造成较大的损失和浪费。

（4）土地效益的增值性。一般商品随着时间的推移总是不断地磨损直至报废，而土地这个特殊商品的投资效益不但具有持续性，而且随着人口的增加和社会经济的发展，土地的投资效益还具有显著的增值性。因此，有人说，对土地的投资是风险最小的投资。

（5）土地报酬递减的可能性。尽管土地具有增值性的特点，但由于“土地报酬递减规律”的存在，在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果。这就要求人们在利用土地增加投入时，必须寻找在一定技术、经济条件下投资的适合度，确定适当的投资结构，并不断改进技术，以便提高土地利用的经济效益，防止出现土地报酬递减的现象。

土地除了具有自然属性外，还具有重要的社会属性。人类在利用土地的过程中，总是要反映出一定的社会中人与人之间的某种生产关系，包括占有、使用、收益和分配的关系。土地的占有和使用关系在任何时候都是构成社会土地关系的基础，进而反映社会经济性质。土地的这种社会属性，既反映了进行土地分配和再分配的客观必然性，也是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。(www.daowen.com)

土地的以上特性决定了土地是一种重要且特殊的资源，也是一种基础性的生产资料，使土地具有了为人类生存提供必需生活生产资料的养育功能、为生物及非生物提供场所的承载功能、存储人类生产资料的仓储功能、供人类使用产生经济效益的资产功能及供人观赏的景观功能。我们在进行土地调查和评价的时候一定要充分考虑到土地的各个特性和功能。

2.土地资源

资源是指在一定的技术经济条件下，能为人类生产和生活所用的一切资料。土地可以粗略地分为两种类型，一类是可以利用的土地，如耕地、园地、林地、居民点用地等，另一类是未利用的土地，如荒漠、戈壁等，也就是说，只有能为人类生产和生活所利用的土地我们才称之为资源。可见，土地资源的概念可以理解为：在当前和将来可预见的技术经济条件下，能为人类所利用的土地。土地资源是一个动态的概念，譬如目前利用极少或毫无用处的土地在将来随着科学的进步、社会的发展以及需求的多样化，可能会变为有用甚至是宝贵的资源；同样，目前已利用的土地由于利用不当，将来有可能也会变为毫无用处的土地。可以说自然界几乎不存在不是资源的土地，因此，土地与土地资源之间的界限并不明确，两个概念经常混用。在我国，土地与土地资源的概念通常也是混用的，只是在特定的场合或习惯用法上稍有差别。

自然、社会经济状况的差异，导致各地土地资源的构成与分布有各自的特点。如我国陆地面积约960万平方千米，约占亚洲陆地面积的1/4，仅次于俄罗斯和加拿大，居世界第三位，但人均占有的面积仅为66667平方米，不及世界人均水平的1/3。我国的地形地貌类型有平原、盆地、丘陵、高原及山地，它们分别占全国土地面积的12%、19%、10%、26%及33%，这些地貌类型有着不同的自然特征，也造成了土地利用方式上的差异性。如耕地占全国总面积的12.69%，分布很不均匀，90%以上的耕地分布在东中部地区，最好的耕地主要分布在长江、黄河、黑龙江、珠江、淮河等流域，近50%的耕地分布在山区和丘陵地区，质量相对较差；园地则主要分布于城镇郊区、农民居住地和低丘陵缓坡区。因此，我们在进行土地资源调查与评价时，需注重对区域土地资源的分布构成及特征进行分析，以便更好更准确地进行决策管理。

3.土地与相关概念的区分

（1）土地与土壤

土壤是指能够种植作物，并能产生收获的陆地疏松表层。它是在气候、母质、生物、地形和成土年龄等诸因子综合作用下形成的独立的自然体。土壤与土地的区分，可以从以下几个方面加以说明。

1）从相互关系上看，土壤仅仅是土地的一个组成要素，即土地包含土壤。土壤一旦被利用，即作为基本的生产资料时，则必须同时考虑气候、地形、水文等组成土地的诸要素，这就是人们通常所说的因地制宜利用土地，这个时候的土壤实际上已经以土地的形式发生作用，这也就是土壤与土地两个概念经常被人们混淆的原因之一。

2）从本质特征上看，土壤的本质是肥力，它有供应植物生长和协调营养条件及环境条件的能力；而土地的本质特征是生产力，它是在特定的管理制度下，对某种（或某系列）用途的生产能力。对于农业用地，土壤肥力仅仅是形成土地生产力的基础。土壤肥力必须与土地的其他组成要素（如气候、水文等）有机结合才能充分发挥其作用。对于城市用地，土地生产力（效益）主要取决于区位要素，它与土壤肥力几乎没有直接联系。

3）从形态结构上看，土壤是地球风化疏松的表层。而土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面，土壤只是地表层的一部分，二者在形态结构上相差甚远。

（2）土地与国土

国土不单指土地，而是指国家管辖的地理空间，包括领土、领空和领海。我国著名经济学家于光远曾对国土做出如下定义：所谓国土系归某一个国家管辖的地球上的某一部分空间，即受一国主权管辖的区域，广义上包括一国的陆地、河流、湖泊、内海、领海及它们的下层和上空，还包括大陆架等。从内涵上看，国土包括资源与环境两方面的内容。如日本的国土管理包括土地管理、城市规划、水资源管理等，说明国土的概念比土地的概念宽泛。

（3）土地与景观

土壤、风化层、大陆沉积物、潜水和地表水、植被等经地表大气及物理化学作用彼此紧密联系的综合体称为景观。气候和地理地质条件的统一是景观的基本特征。例如：岩溶石林、黄土平原、砂质荒原、冰川山地等都属于一定的景观类型。景观与土地的最大区别在于它只考虑自然地理因素的作用，而很少考虑社会经济因素的综合影响。所以景观还是偏重于自然地理的范畴。

（4）土地与土地资源

所谓资源，顾名思义，是指生产资料与生活资料的来源。土地资源的概念应该包括两个方面的含义，一方面是指在一定技术条件和一定时间内为人类利用的土地，就是指经过人们投入，从土地上得到收益，产生了价值的土地。另一方面是指在目前的科学技术下还难以开发利用的土地，就是人们常说的“未利用地”，但这些土地无论是在经济效益，还是环境效益上都发挥了一定的作用，对平衡区域内的生态环境起到了一定的作用，所以我们可以认为，现今世界或区域内并不存在“未利用地”。两种情况的土地都是人类需要的资源，即土地资源。

（5）土地与地产

地产是指作为财产的土地，其中既包括纯自然土地，也包括经过人类开发、改造过的土地，两者都能够被人们当作财产予以占有。从法律上看，地产不仅包括土地自然体，而且包括土地权利（如所有权、使用权、经营权等）。地产和土地，既紧密联系又有区别，在商品经济中地产是特定的土地，而土地不一定完全是地产，可地产必须是属于土地的。地产最重要的特性是其商品属性，具有使用价值，可以像其他商品一样进行交易。但在我国，这种交易只能是在土地所有权与使用权相分离的前提下，对土地使用权的出让、转让、租赁、抵押等。