（一）相关政策的法律环境

我国目前唯一一部涉及银发居住设施发展的法律是1996年立法、2012年和2015年两次修订的《中华人民共和国老年人权益保障法》，其明确规定国家和社会应当采取措施，健全保障老年人权益的各项制度，逐步改善保障老年人生活、健康、安全以及参与社会发展的条件，实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。

其中，涉及老年人居住设施的内容包括：一是社会养老服务整体格局，建立和完善以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。二是对老年人居住权利的保护，赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人居住或者迁居条件低劣的房屋。老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系。老年人自有的住房，赡养人有维修的义务。三是养老服务设施建设用地保障，地方各级人民政府和有关部门应当按照老年人口比例及分布情况，将养老服务设施建设纳入城乡规划和土地利用总体规划，统筹安排养老服务设施建设用地及所需物资。公益性养老服务设施用地，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。养老服务设施用地，非经法定程序不得改变用途。

在该法第六章“宜居环境”中强调了国家应采取措施，推进宜居环境建设，为老年人提供安全、便利和舒适的环境，明确了老年宜居社区建设的目标和任务。一是各级人民政府在制定城乡规划时，应当根据人口老龄化发展趋势、老年人口分布和老年人的特点，统筹考虑适合老年人的公共基础设施、生活服务设施、医疗卫生设施和文化体育设施建设。二是国家制定和完善涉及老年人的工程建设标准体系，在规划、设计、施工、监理、验收、运行、维护、管理等环节加强相关标准的实施与监督。三是国家制定无障碍设施工程建设标准。新建、改建和扩建道路、公共交通设施、建筑物、居住区等，应当符合国家无障碍设施工程建设标准。各级人民政府和有关部门应当按照国家无障碍设施工程建设标准，优先推进与老年人日常生活密切相关的公共服务设施的改造。无障碍设施的所有人和管理人应当保障无障碍设施正常使用。四是国家推动老年宜居社区建设，引导、支持老年宜居住宅的开发，推动和扶持老年人家庭无障碍设施的改造，为老年人创造无障碍居住环境。

作为一项基本的法律制度，这些法律条文的落实，尚需要一套具体的、可操作的政策措施和标准体系加以保障，并在实际的规划建设和运营管理中落实。

（二）养老居住的发展政策

在国家层面，基于“9073”养老规划格局，居家养老和社区养老是承载社会中绝大多数老年人居住生活的主流养老模式，同时也是符合我国传统家庭观念的养老选择。《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》进一步提出了以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系初步形成的发展目标。在推进老年宜居环境建设方面，开展“老年友好型城市”和“老年宜居社区”建设示范行动，继续开展全国无障碍建设城市创建工作。到2020年，60%以上城市社区达到老年宜居社区基本条件，40%以上农村具备老年宜居社区基本条件，大部分老年人的基本公共服务需求能够在社区得到满足。2014年，住房和城乡建设部、民政部等部门联合印发了《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》，要求“各地要结合老年人口规模、养老服务需求，明确养老服务设施建设规划”。《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》也明确提出“优化社区生活设施布局，健全社区养老服务体系”，对养老设施的规划建设提出了新的要求。2016年，国家25个部委联合下发了《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》，就加强老年宜居环境提出了相关指导意见，要求各地普遍开展老年宜居环境建设工作，形成一批各具特色的老年友好城市、老年宜居社区，重点支持适老住宅建设，推进老年人住宅适老化改造。一些地方政府也陆续出台了与当地特点及经济实力相对应的养老居住发展政策。(www.daowen.com)

随着老龄化逐步加剧，当前仍需要有关部门进一步出台政策支持、引导养老居住设施的发展，主要包括土地政策、投融资政策、技术创新政策、专业机构培育政策和养老宣传教育政策等[9]。

土地政策方面，由于养老社区和其他类型的居住用地属于同一类建设用地，在土地获取上具有较高的门槛；在建筑设计和相关配套设施建设方面的要求相比一般类型的居住社区更高，意味着更多的开发建设投入。从土地政策角度将养老社区用地从其他居住用地中区分出来，并制定相关的开发建设要求和条件，降低土地获取的门槛，将更有利于推动市场力量参与老年住房和社区的发展。

投融资政策方面，针对新建老年住房和社区，需要营造相对于普通房地产开发更加宽松的投融资政策；针对居住建筑适老改造项目，当前的住房公共资金管理政策如《住房公积金条列》《住宅专项维修资金管理办法》等均未明确老年人住房适老改造费用等问题，可进一步借鉴欧美、日本等较成熟的经验，建立和完善住房适老改造投融资政策体系。

技术创新政策方面，应鼓励和扶持相关技术的开发，推进技术、产品或服务的规范化和标准化，组织或促进制定老年人建筑设计及相关产品和服务的质量标准，建立相应的质量标准体系，开展质量评估和监督，加快出台相关技术促进政策。

专业机构培育政策方面，目前已成立了“中国老龄产业协会”等组织，针对为老年人提供服务的非营利性机构，出台了暂免征其所得税、房产税、土地和车船使用税等政策，但仍然缺乏促进老年住宅等养老设施建设和改造专业化服务的激励政策和措施，相关业务有待从传统业务中分离出来，培育提供专业化服务的专业型组织群体。