养老地产业是银发产业中比较典型的融多种产业于一体的综合型产业，也是需求较大、发展势头较强劲的银发产业。美国的养老地产业主要起步于20世纪60年代，经过半个多世纪的发展，目前已经建立了由政府、房地产开发运营商、非营利机构、医疗机构、保险和信托机构、社会团体等多元化主体与力量共同推动的产业生态，形成比较完整的产业体系和产业链，具备较明显的行业细分化和模式多样化特征。

美国形成了几种比较典型的养老地产发展模式。一是开发商主导的商业养老地产。起步于20世纪60年代由美国地产开发商德尔·韦布（Del Webb）公司创办的“太阳城中心”（Sun City Center）项目。太阳城项目建设直接带动了美国的养老社区建设。太阳城模式属于住宅地产开发性质，由地产开发商主导，进行养老地产项目的开发和销售，以及配套设施的建设，通过销售住宅营利。主要针对健康老人，还提供康乐会所和户外运动设施，附近配有专为社区服务的商业中心，允许第三方提供家政、保健等服务。多年来，太阳城项目也经历了不断升级的发展过程，2001年德尔·韦布公司被美国最大的住宅建筑商帕尔迪集团（NYSE：PHM）收购，主导美国高端养老社区开发。二是运营商主导的复合型养老社区。比较典型的是持续护理退休社区（Continue Care of Retirement Community，简称CCRC），在美国已有一百多年的发展历史，主要特征是为不同年龄阶段的老人提供可选择的生活方式。对于年龄55～65岁之间的自理型老人，在社区中有独立的住所，社区为其提供餐饮、清洁、医疗保健等服务，也包括老年大学、兴趣协会等满足老年人精神文化需求的服务；对于需要他人照料的老人，除了可以得到社区服务外，还包括日常生活护理服务，以及老人身体可接受的各类活动；对于生活完全不能自理的老人，则24小时处于专业护士监护之中。CCRC不销售地产，只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费获得收益。CCRC为老年人提供了熟悉舒适的生活环境、可选择的生活方式和专业的护理服务，因此也是广受欢迎的养老模式[22]。三是投资商主导模式。房地产投资信托公司（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是美国养老地产的主要投资商。REITs公司80%—90%的物业是自有的，其余通常为与其他投资人或运营商共同持有。REITs公司的主要运营模式有三种：一种是净出租，养老地产持有者将养老物业出租给运营商，每年收取固定租金，所有运营成本和风险均由运营商承担，所有收益也归属运营商；第二种是委托经营，养老地产持有者将持有的养老物业委托运营商管理，每年向运营商支付一定比例的管理费，所有运营成本和风险由REITs公司承担，所有收益也归REITs公司所有[23]；第三种是租赁+经营模式，养老地产持有者将物业的部分权益出让给运营商，同时签订委托管理协议，运营商可获得管理收益以及与所拥有权益相对应的经营收益，积极性得到调动，物业持有者可获得较多的经营收益[24]。(www.daowen.com)

美国养老地产业具有较明显的多样化特征，根据老年人消费能力、兴趣偏好、年龄阶段等的不同，打造了多样化的细分产品，让老年人有更多的保障与选择。例如，既有面向高收入群体的高端养老社区，也有面向平民阶层的复合型大众化养老社区。前者为新建高端社区，主要提供类型多样的高品质住宅、完善的生活设施和文化娱乐设施、丰富的文化体育活动等；后者通常由住宅小区改造而成，配有大型康复医院和疗养院，老年人可根据个人健康和经济状况选择不同水平的服务。此外，美国一些老年地产开发商还与大学合作，利用校园闲置土地开发“大学老年村”，只对本校毕业的校友开放，满足一些受高等教育者年老后回归母校的愿望需求。据调查，居住在“持续照护大学村”的老人平均寿命比美国其他社区高8岁，医疗平均花费减少30%[25]。