从1950年开始，随着传统制造业的衰落、第三产业的大发展、交通技术的进一步革新以及网络经济、信息时代的到来，美国进入去工业化时代。“去工业化”一方面表现为全国工业生产行业的就业者数量不断萎缩，另一方面则表现为在制造业兴盛时代繁荣发达的许多城市陷入停滞甚至衰退状态。从全美国的情形看，伴随“去工业化”发生的是区域城市发展格局的重大变化。基本表现是城镇人口下降，乡村人口上升，或城镇人口增长速度大幅下降，乡村人口迅速增长的“反常”现象。特别是过去人口增长稳定而迅速的大都市区，人口绝对流失现象严重，小城镇和乡村人口增长明显。人口城乡布局出现了与长期以来向城镇集中的趋势截然相反的态势，这就是所谓的人口“非都市转折”。这使得美国的人口从市区向郊区转移，从东北部、中西部老工业区的大都市区迁往非大都市的西部和南部地区，即逆城市化运动。到1970年，美国第一次出现郊区居民多于中心城市居民的现象，打破了工业过于密集的局面，使工业由集中走向相对分散，这也是城市化向纵深发展的结果。由此，美国从1950年开始进入城乡一体化阶段。1920年东北部城市化率已达到75.7%，属于高度城市化，此后城市化进程缓慢，而西部和南部一直保持旺盛增长势头，到70年代南部达到64.6%，西部为82.9%，超过东北部。

美国20世纪30年代以来的土地立法、农业价格和收入支持政策把农业政策结合在一起，通过进一步强化第三阶段的政策手段在土地保护方面发挥一定作用，特别是在调整和控制农业产业结构方面最为明显，农场集中化趋势加剧。支持政策存在的重大问题是增加巨额财政负担，使联邦政府背负沉重的经济包袱。受到“去工业化”、“逆城市化”和“再城市化”的影响，美国土地保护政策，特别是20世纪90年代前后，在调控手段上发生了重大变化，开创了以市场为导向的政策方向。这一时期的政策主要包括1985年《食物保障法》，即实行灵活的农产品价格支持，使它逐渐向市场价格靠拢；1990年《食物、农业、资源保护和贸易法》，最主要的目的仍然是进一步削减联邦政府用于农业的开支，通过扩大农产品出口帮助农场主维持收入的增加。1996年《农业完善和改革法》，联邦政府减少干预和平衡预算，修改了长期无法运转的计划，同时农民也开始意识到扩大国外市场和使用新的经营方式的重要性。^[29]

在这一历史阶段，美国农地制度的变迁主要体现在以下三个方面：

第一，农地占有关系发生了新变化。在1959年以前的美国历次农业普查中，都按农地所有权的状况将农场分为四类：土地完全归农场主所有的业主农场；土地部分归农场主所有，部分租用的部分业主农场；土地全部租用的农场；雇佣经理人经营的经理农场。土地全部租用的农场中又根据地租形态分为现金佃户农场和分成制佃户农场。分成制佃户农场是指农场主从土地所有者那里租得土地及其他生产资料，作物收获后按很高的比例同地主分成。这种农场在南方盛行，是一种带有封建残余的土地租佃关系。经理农场是指土地所有者委托经理人雇佣劳动力代为经营的农场。（见表3-4）

表3-4　1910—1950年美国土地占有权关系的变化　单位：万户

注：其他佃户主要是分成制佃户农场。
资料来源：赖泽源，等.比较农地制度.北京：经济管理出版社，1996：46.

从表3-4可以看出，在1910—1950年，美国土地占有权的主要变化趋势是完全业主和部分业主的比例上升。60年代后，经理农场和分成制佃户农场急速下降，以致分别在1959年和1969年以后不再列入农业统计了。70年代以后，农场的上述变化趋势进一步发展。根据美国1978年的农业普查资料，土地全部自有的农场占农场总数的58.6%，其面积占农场总面积的33.1%；土地部分自有农场的个数和面积分别占28.8%和54.9%，土地全部租用的农场的个数和面积分别占12.7%和12.1%。1982年农场结构的这种变化更为突出。土地全部自有农场、部分自有农场和租佃农场的比例分别为25.4%、64%和10.6%。其所占面积的比重分别为34.7%、53.8%和11.6%。当年美国农场租佃的土地面积为1.55亿公顷，占全国农地总面积的34%，其中87%的土地是为农场主以外的土地所有者拥有的。这说明，随着战后特别是70年代土地价格迅速上涨和农业现代化投入的增多，越来越多的农场主在随着经济规模扩大而需要扩大其所经营的土地面积时，只能依靠部分租入土地来满足。

第二，农场规模趋于扩大。美国的农场以小型农场居多，但生产的集中程度很高（见表3-5）。

表3-5　1982年按土地面积分类的美国农场规模

(www.daowen.com)

续表

资料来源：转引自赖泽源，等.比较农地制度.北京：经济管理出版社，1996：47.

如果以180英亩（72公顷）和1000英亩（400公顷）为界，把农场分为小、中、大三类，在1982年的224.1万个农场中，小农场占60.2%，中等农场占32.6%，大农场占7.2%。每个农场平均拥有土地178.3公顷。土地占有的集中程度很高，在农场占有的3.99亿公顷土地中，占全部农场3/5的小农场只拥有土地的8.9%，而占农场总数1/14的大农场，却拥有68.8%的土地。其中，占农场总数2.9%，占地800公顷以上的特大农场，拥有47.4%的土地。

美国农场的发展趋势是规模越来越大，农场总数越来越少。根据美国《历史统计》资料，美国农场的规模从1860年开始逐步扩大，当年农场的平均规模为54公顷，1950年为87公顷，1970年为151公顷。但其扩大的速度逐步放慢，50年代平均每年扩大3.3公顷，60年代为3.1公顷，70年代为2.2公顷，80年代前三年平均每年只增加1.2公顷。^[30]

第三，突出生态和农地保护。随着人口的增长和经济的发展以及城市化进程的加快，城市不断向四周农村扩张，加剧了城乡矛盾、城乡土地利用竞争以及土地投机行为，农地的大量流失也在所难免。农地流失在时间上集中于城市化的高峰期，与城市人口增长高峰具有高度的同步性。1940年美国普查表明，在1930—1940年，全国92个最大城市人口增加了160万，而其他的县城也增加了150万人；这些城市的中心城区人口仅增加了4%，而其郊区人口增加了14%；这一期间全国农地减少了4.2万英亩。美国学者唐纳德·J.博格对美国1929—1954年农地城市流转的研究表明，这一期间，每增加1个城市人口，农地城市流转量为0.26英亩。20世纪50年代以来，美国进入了一个快速城市化阶段，城市增长无序，农地城市流转迅速。1960—1970年，美国城市土地增加了900万英亩，1970—1980年城市土地增加了130万英亩。若认真分析美国城市化区域（urbanized area）土地面积的变化及其人口变化，更可以清楚地看出城市化与农地流失的关系。1950—1960年美国城市化区域面积年均增加1217.4万英亩；1960—1970年每年增加1010.2万英亩（这里仅包括全国248个大的城市化区域，而一些小的城镇侵占的农地并未包括在内）。而人口的变化是1950—1960年人口增加2658.21万；1960—1970年人口增加2261.23万（见表3-6）。

美国在快速城市化过程中，优质农地大量减少，以及与此相关的城市附近的开敞空间、风景资源、野生生物、小流域的保护、生物多样性维护、公共健康问题和粮食、纤维与木材的生产能力越来越成为公众关注的话题。针对这一系列问题，美国联邦政府及州和地方政府采取了一系列措施来控制城市规模，防止优质农地向城市流转。早在20世纪30年代，美国政府就制定了《水土保持和国内生产配给法》。50年代中期，联邦政府加大了对耕地的保护力度。60年代美国政府已开始关注农地流转问题。70年代优质农地受到了足够的重视。70年代中期美国农业部恢复设立了“土地利用委员会”。土地利用委员会的主要职能就是致力于用综合的政策工具来保持优质农地和其他价值^[31]，如通过利用土地利用控制、土地获得、土地释放、税收及其他财政政策等政策工具来保护农地。1975年7月美国农业部在全国的“优质农地保留讨论会”综述报告上指出：“美国农业部在全国的城市化、经济发展及农地保留问题上应该起到一个主要的清晰的和重要的作用，应该提倡尽可能最大地保留农地生产能力基础，以生产粮食、纤维和木材，最大限度地控制任何减少国家生产这些商品的能力的行为。”1976年6月21日美国福特管理中心（Ford Administration）农业行动秘书长约翰·A.克内贝尔签署了秘书长备忘录第1827号文件、附件1《优质农地、放牧地及林地说明》，包含6项美国农业部有关优质农地保护的建议：（1）提倡保护优质农地，以免其过早或不必要地向其他土地利用方式转移；（2）确认环境影响评价步骤及过程，统筹考虑和评估主要联邦政府行动对优质农地、放牧地及林地的影响；（3）强调储备、评估、分析国家农地、牧地及林地的计划；（4）着手进行与州、地方政府及大学的合作，以确立农地在提供粮食、纤维及木材中的作用；（5）美国农业部各机构的行动和计划应考虑地方、州及国家的优质农地保护；（6）农业部计划应重新评估，以使之与该附件相一致。进入80年代，美国联邦政府制定了《农地保护政策法》。1996年美国通过的《联邦农业发展与改革法》的重要内容之一就是修订有关环境保护条款，使可耕备用地计划适应市场的变化。它进一步简化和理顺了农业环境保护计划，其中对农业影响最大的是备用地保护计划。在新农业法支持下，农场主可根据市场情况，决定将部分符合耕作条件的土地作为保护地而获得备用地保护计划的补贴。^[32]

表3-6　美国城市化区域的土地扩张与人口增长

资料来源：美国普查局.美国人口普查报告.转引自张安录，杨钢桥.美国城市化过程中农地城市流转与农地保护.中国农村经济，1998（11）.

人口增长、快速工业化和城市化、大量耕地流失、汽车的普及等，对土地资源利用产生了深刻的影响，农地与生态的保护日益受到重视。自20世纪30年代中期美国西部沙尘暴暴发后，联邦政府即开始通过立法划定自然保护区和土壤保护区。20世纪60年代后，人口增长与郊区化趋势加剧，导致大面积农业用地转为城市和其他建设用地，引发了反对城市过度扩张和保护基本农田的运动，多数州政府制定了基本农田保护法规，市、县则开展了较为广泛的划定基本农田区的活动，耕地、牧场、果园都受到很好的保护。为了更好地保护生态环境，美国还形成了独具特色的保护缓冲带：或在河湖、溪流、沟谷岸边和城市外围设置护林带，或在田园边保留草地化汇流区，或构成农林复合耕作体系。这既能为野生动物提供栖息保护地，也符合景观农业、生态农业的要求。^[33]