房地产税的税制设计会因为房地产税的功能定位和国情有所不同，本文为培育我国房地产类税收发展成为地方主体税种，确保其持续可观的收入提供以下改革建议。

（一）实行宽税基政策，扩大房地产类税收的征税范围，培育房地产类税收为地方主体税种

我国房地产类税收征税范围不宽，过于狭窄，影响其收入规模（张洪铭等，2011），不利于发挥税收杠杆调节作用，目前房地产类税收中的房产税、城镇土地使用税和土地增值税的征税范围较窄，大都集中在城市、县城等区域。不全面的征税范围为躲避税收提供了途径。同时因为社会经济的发展，城乡结合部经济增长较快，城乡界限难以划分，房地产类税收的征管难度加大。具体建议如下：

一是征税范围从经营性房地产扩展为居民生活居住房，覆盖到居民所有的存量房，另外征税范围从城市的经营性住房扩展到建制镇的经营性住房。可参照英国根据房地产的用途，实施差别征税，分别设立营业性房地产和住宅性房地产保有税，避免实行“一刀切”的税制方案。二是征税范围从城镇的房产扩大到城乡结合部的个人住房和工商业房地产，城乡“双轨”趋向统一（贾康，2005）。国际上，房地产税的征收范围主要分为两类，第一类是对城市和农村房地产均征税，典型代表国家是美国、新西兰和加拿大等，这种模式的运用较为广泛，第二类是仅对城市房地产征税，代表国家是英国等。我国可参照美国、加拿大和新西兰的模式，征税范围逐步扩大到农村。另外，因为我国地域发展不平衡，区域差异较明显，各个地区要因地制宜，根据税率幅度空间进行实际操作，不能对农村房产实行“一刀切”。三是对开发商建好但超过两年没有出售的房屋征收房产税，遏制房产开发商的盲目投资，减少资源浪费，严厉打击其“捂房”“惜房”和“炒房”行为。同时还能够消化房产库存和降低商品房的空置率，提高房屋的使用效率。四是加大对工厂用房的征税力度，工厂用房在六层以下的加大对其的征收力度，比如税率加倍等。目前，我国最浪费的房产资源就是工厂用房，工厂用房大都在两三层，为了提高房产的空间利用效率，可以加大对其征收力度。五是本着量能负担、公平理念规范税收优惠政策，将高档住宅作为课征重点。

“营改增”后地方税出现地方主体税种缺失，地方财源紧张的现象，但房地产本身税源稳定，思想策略方面应该积极培育房地产类税收为地方主体税种，持续稳定地增加地方财政收入为民生类公共品的供给筹集资金。(www.daowen.com)

（二）简化税制，合并税种，降低房地产流转税，强化和提高房地产保有税

我国应借鉴美国、德国、英国、日本、韩国和新加坡六个国家和我国台湾地区、我国香港地区在房地产的保有环节税负较重的经验，降低房地产的流转税，提高保有税。具体建议如下：一是推行房地产行业“营改增”，降低税率。我国的营业税是流转税，隶属间接税，税负易于转嫁。本着简化房地产税制的原则，将营业税并入增值税加以征收；同时，降低税率，以增加房地产供给。二是取消土地增值税。土地增值税是税种设计和操作最复杂、征税成本最高、税制最不统一的一个税种。一方面，地方政府不愿房地产商立即补缴土地增值税，土地增值税的“欠缴”，实质上是默许房产开发商手头现金多投机房地产。另外一方面，土地增值税和企业所得税存在重复计征的现象。如在房地产转让过程中既征收土地增值的土地增值税，还按取得的转让收入征收企业所得税，存在重复征收的现象。政府在设置土地增值税时的目的是抑制土地炒买，促进土地资源的合理使用。综合上述分析，建议废除土地增值税，可以考虑将土地增值税的功能设计在保有环节，能够更好地发挥功效。三是优化耕地占用税，发挥其更多保护耕地作用。建议将定额征收改为比例税率征收，使税额随土地价值保持同向变化，加大其调控力度。同时，建立退耕还税制度，以促进我国耕地的集约利用；最后还应合理使用耕地占用税的税收收入，如：以税收收入支持耕地改良等等。四是开征土地闲置税。具体操作可以考虑把现存的土地闲置费和流通环节的土地增值税功能加以归并，对土地闲置课征“土地闲置税”，填补对闲置土地的调节真空，可把“土地闲置税”作为房地产税的辅助性税种。加快房产消化库存，遏制房产投机。五是把城镇土地使用税和房产税两税合一，构建新房地产税。美国房地产税在房产持有环节只设定了一个房产保有税。我国应该精简税制，合并税种（杨绍媛和徐晓波，2007）。借鉴英国、美国、日本、德国、韩国、新加坡等国家土地和建筑物结合起来一起开征的经验，建立新的房和地合一的房地产税，把城镇土地使用税的功能和原来的房产税的功能汇合在一起的新房地产税。六是借鉴美国、德国、日本和韩国开征遗产赠与税的经验，适时开征遗产税和赠与税。赠与税和遗产税是财产税的最后组合拳，遗产税是主要税种，赠与税是其补充税种，首先依据我国宪法和继承法，制定遗产税法。依据继承、法定继承人和继承顺序等确定遗产税的纳税人。遗产税和赠与税对房地产的课税、计税依据可以按照赠与或者继承之日的市场价格或者第三方评估价格为准，税率的确定方向是简便和轻税。但级次不宜过多，以四级左右为好，最高税率不要超过40%。起征点要适度，过重容易使得国内资产外逃，导致税源流失，过低又会引起人们普遍不满。

（三）正税、减费、明租，协调房地产行业税费关系

房地产相关收费当中占绝对比重的就是土地出让金，土地出让金是政府批租土地时一次性收取40～70年的费用^[1]，也可称之为“地价”。借鉴英国、美国、日本、德国、韩国、新加坡等国土地和建筑物结合起来一起开征的经验，建立新的房和地合一的房地产税。建议土地出让金“费改税”，土地出让金改作为租金，房地产税也以每年征收租金的形式对房产所有者进行征收，目的是改变地价过高引起的房价过高，降低房地产的开发成本，稳定地方政府的长期财政收入。同时也改变政府对土地出让金过度依赖的现状，解决不具有可持续性的“土地财政”现象，加重房地产保有环节的成本，提高稀有土地资源的配置效率。同时因为土地出让金的课税对象由房地产商到居民的改变，按照税收的受益原则，更应该为广大居民提供较好的公共品供给，尤其是要加大对非经济性公共品的投入力度，增进民生福祉。