1.构建城市基本住房(用地)供应制度

2013 年中国城市人均住房建筑面积已达到32 平方米，这一水平已经达到或超过类似发达国家的城市住房平均水平(如日本、德国、瑞典等)。这就要求，在目前保障性住房用地供应占比过低(不超过20%)的状况下，应大幅提高基本住房用地的供应量，严格控制非基本住房用地供应量。鉴于保障住房用地严重不足的现状，在提高其比例的同时，也要稳定开发商的积极性，使商品房用地和基本住房用地的供应比例具有科学性和适应性。譬如，在政策的初始阶段，新批的住房土地，一律按5∶ 5 的形式提供，实施挂牌拍卖。其中，基本用地为划拨性，商品房为出让性质。

2.构建城市基本住房价格政策

对基本住房价格的确定，既要考虑中低收入家庭的购买能力和开发商的利润，也要考虑基本住房的质量，还要防止出现“保障房陷阱”(即低收入人群过度集中、保障房质量低劣、基础设施配套差、居住生活成本提高等)。为此，基本住房价格应由政府统筹各种因素，统一制定，并公布于社会，保障交易过程的透明和公平。具体交易，可参考如下程式:购买者从开发商手中按政府规定的价格购买应有的基本住房，按市场价购买其超出基本住房的部分。当然，政府应对两种价格实行不同的监管方式:对基本住房价格应在购买者签订诚信保障的基础上，委托保障局出具购买者应有的基本住房量证明，由房管局和土地管理局严格执行;对非基本住房价格，政府采取政策调控，主要防止“暴利”和“绑架”基本住房的销售行为。当然，这就需要建立基本住房数据库，确定基本住房量，防止多占基本住房，政策实施之初可以在本地统筹，随着户籍制度的改革，将来可实行全国统筹确定基本住房量。

3.构建城市基本住房抵押贷款“零首付”制度

通过建立基本住房抵押贷款“零首付”制，一方面可以提高城市中低收入居民现时购买能力，保障城市居民实现其基本住房需求;另一方面，可以缓解城市居民“房荒”的心理，减少市场对城市住房的总需求，从而降低投资投机性住房的市场“变现”机会，进而从需求层面抑制住房投资投机性需求及其增长。实行“零首付制”，可使住房总需求理性回归，住房价格平稳回落。不过，在运用金融工具保障基本住房需求的同时，也应运用金融工具抑制非正常住房需求，即对基本需求以外的正常需求可保留现行的首付制形式;对非正常住房需求，可采用累进制形式提高其首付比例，直到全额支付，以预防在基本住房需求抵押贷款“零首付”之初，出现住房抵押贷款“井喷”现象，形成金融风险。(www.daowen.com)

4.构建从量累进的城市住房物业税

鉴于非适度、非理性的住房消费需求和投资需求的畸形增长所引发的诸多问题，应建立从量累进制城市住房物业税，一是在保证基本住房需求的同时，提高过多占有城市住房资源的持有成本，遏制城市住房消费行为与投资投机行为，大幅降低住房及土地资源的“空置”和“囤积”，促使城市住房需求的理性回归;二是促成城市住房及土地资源在人际和代际之间的公平利用，抑制社会资源或社会财富向富人聚集，缓解社会阶层分化程度;三是通过对“存量”住房及土地资源征税，增加并稳定政府财政收入，减弱地方政府对“土地财政”的依赖。

5.构建城市基本住房“进退”机制

要保障普适性城市基本住房制度的顺利实施，应构建严格的基本住房“进退”机制。为此，必须在城市政府确定的基本住房量的基础上，根据家庭成员的变化，严格申请、审核和变革城市家庭(居民)应有的基本住房量，保障基本住房充足的供应，促进城市基本住房资源的社会公平分配。在实施的初期，购房者可从卖方处购买其应有的基本住房，但价格不得超过规定的基本住房价格，对新购住房者，无论是购买二手房还是新房，都要严格按照其应有的基本住房量和住房规定价格购买基本住房部分，并登记注册;对已有住房的再购住房者，要核算其已有的住房是否满足其基本住房量，对不足的部分，则应严格按照差量和政府规定的价格购买其不足的基本住房部分，并登记注册;对人口的增加，其住房面积不足基本住房量的，应给予其等量的基本住房购买权，在发生购买时补足;若其住房面积足够补上基本住房差量的，应及时申报变更其住房物业税税率;对人口减少或变更的，应采取相应的措施进行减少或变更，其原则是占有量与应有量一致。

可见，城市基本住房用地配置从形式上看，是将城市住房用地细分为“基本住房用地”与“非基本住房用地”，但从本质上看，是力图在制度上修正城市住房用地配置公共性缺失的问题，在观念上纠正人们非理性的住房消费与投资行为，从而在资源环境约束的背景下，保障居民的基本住房需求，控制非基本居住性住房需求，抑制投资投机性非正常住房需求，进而抑制耕地非农化需求，达到耕地保护的目的。