从已有的耕地经济产出价值评估方法来看，主要有收益还原法、土壤生产潜力法、成本逼近法、市场比较法和假设开发法等多种方法。耕地经济产出主要是耕地所生产的农畜产品，可以进行市场交换。这样，耕地经济产出价值一般是可以通过市场交易价格进行货币化计量，且其市场交易价格数据又比较容易获取。所以，对耕地经济产出价值进行评估，本书将采用收益还原法，试图通过常用的耕地经济产出价值评估方法，研究耕地非农化经济产出价值补偿评估。收益还原法又称投资法、收益资本化法，是利用耕地资源在未来的正常净收益，选用适当的还原利率(折现率)将其折现到估价时点后累加，以此估算耕地资源的客观合理价格或价值的方法。这种收益还原法是以效用价值论为基础，即耕地资源的未来净收益是其效用的货币化表现形式，是通过预期收益原理，预测耕地资源效用在未来的净收益，并按照一定折现率对净收益进行资本化的过程，其基本步骤为:

①搜集有关耕地产出物的收益和费用(包括潜在收益和费用)等资料;

②计算耕地经济产出物的总收益和总费用;

③确定耕地经济产出物的净收益;

④确定还原利率(或折现率);

⑤计算耕地经济产出价值。

其基本评价公式为:

式中，

V——耕地经济产出价值;

a——耕地经济产出物净收益;

n——收益期限;

r——还原利率(折现率)

不过，为了简化研究，多假设耕地经济价值在未来收益是稳定的，市场物价也是平稳不变的。这样，可认为未来每年的净收益是相同的，资本化率(折现率)也是相同的，即公式(6.1)可转化为(6.2)

由于耕地在没有特殊原因(如自然灾害的毁损、人为不种植、转换为非耕地等)的情况下，它能永续产生收益，所以，对耕地经济产出年限一般情况下均界定无限期，即n→∞。这样，公式(6.2)转化为(6.3):

当然，耕地经济产出价值是其效用在未来净收益的资本化形式，尽管普遍采用简化形式(公式5.3)，耕地经济产出价值仅与净收益(纯收益)和资本化率(折现率)有关，但耕地经济产出价值的大小取决于:①未来各年预期净收益的判断和求取;②还原利率的确定;③能获取上述净收益的期限长短;④获取净收益的可能性(概率)等因素。

因此，鉴于耕地非农化完全价值补偿评估目标的不同，下面对上述因素的确定进行适宜性改进。

1.耕地年净收益(年纯收益)

对耕地经济产出年纯收益的确定，学界普遍采用单位面积耕地产生的年总收入与年生产总成本的差值，即:

式中，

v——耕地单位面积经济产出的年总收入;

C0——耕地单位面积经济产出的年总成本。(www.daowen.com)

对耕地非农化经济产出价值补偿而言，尽管在形式上耕地经济产出净收益确定的思想依然适用，但在内容上，耕地产出物的年总收入应该是该产品未来的社会平均收入，年总成本应该是生产该农产品的社会平均成本。除此之外，按上述形式所确定的净收益，是耕地生产过程中全部生产要素的净收益，而不只是耕地生产要素的净收益。所以，对耕地经济产出净收益的求取，需要注意如下问题:

第一，年净收益确定的假设前提。耕地未来各年经济产出的年总收入和年总成本均为正常生产条件(如自然条件、技术条件、管理水平等)和正常市场条件(如供需、物价、国际国内秩序等环境条件)下所取得的。

第二，耕地经济产出年净收益的确定。耕地经济产出净收入为耕地的所有经济产出在正常市场条件下所能实现的价值收益总量，它包括主产品收入和副产品收入;耕地经济产出净成本为取得耕地正常年总收益而付出的正常年总费用，包括人工费、直接成本(如种子、肥料、农药、机械和耕畜耕作费用、排灌费用、燃料电力费用、修理费用等)和间接成本(管理费、机械折旧、土地承包费等)以及耕地之外的其他生产要素的社会平均净收益。

第三，耕地经济产出价值的计量方式。目前主要对耕地本身的实际产出物进行计量，即耕地经济产出的地区净收益。这种计量方式，在日益国际化的趋势下有些不妥。这是因为，随着国际化发展，社会分工也日益国际化，不仅耕地经济产出物(如食物等)具有国际化趋势，而且耕地所具有的功能价值日益趋向社会化、国际化趋势。也就是说，随着社会分工的日益国际化和产品市场的国际化，耕地及其经济产出物将承担整个人类社会的粮食安全功能。尽管目前仍然存在贸易壁垒，但耕地经济产物及其社会功能已走上国际化道路，不再拘泥于一个地区。这一点已为现实所证实。所以，对耕地经济产出价值的计量，应以国际区域为尺度，考量耕地经济产出价值。这不仅能适应国际化趋势的发展方向，而且有利于促进耕地集约利用与保护，有利于促进耕地发展权保护，有利于生态环境保护和可持续发展。具体而言，耕地产出物的价格应采取国际化价格，而其产量还是应以耕地本身的正常产量为基础。

2.还原利率(折现率)

从收益还原法的估价过程来看，收益还原利率是投资收益率，是投资者对某种投资的最低盈利期望，一般受投资的资金成本(机会成本)、风险成本、通货膨胀以及资金量限制等因素的影响，通常分为行业投资收益率和社会投资收益率两种形式。对这两种形式投资收益率的估算方法很多，在这里主要介绍复合贴现法和实质利率贴现法两种方法。

(1)复合贴现法。经济合作与发展组织(OECD)在选择最佳贴现率方面，建议采用社会时间偏好率和资本机会成本的加权平均值，作为复合贴现率(w)，是一种社会贴现率，其公式为:

式中，

h1——国民收入的投资部分;

h2——国民收入的消费部分;

r——私人资本平均实际收益率，表示资本的边际机会成本;

s——社会时间偏好率，即s =p +u ×g。(其中，p 为纯粹时间偏好率;u为消费增长边际效用递减率;g 为人均消费增长预期)。

(2)实质利率贴现率。台湾林英彦教授(1989)在其著作《不动产估价》中指出，土地收益还原率由纯粹的利息率、风险补贴率和货币贬值率三个因素构成。后经朱仁友(2001)、周小萍(2002)、蔡运龙(2006)等学者对此方法进行了演化，其公式为:

式中，

b——1 年期银行存款利率，也称为安全利率;

c——同期物价指数;

d——农业税率，即农业税与农业产值的比值。

因此，对于还原利率的确定，笔者认为，在耕地产出物日益国际化的趋势下，可以直接采用社会折现率作为还原利率。

3.耕地非农化经济产出价值补偿期限

作为大自然恩赐给人类的耕地自然物，在没有受到特别伤害的情况下，只要与人类劳动结合，就能形成持续稳定的经济产出，但耕地一旦非农化，其原有的经济产出功能不仅难以逆转，而且还可能完全消失，所以在理论上假定耕地非农化经济产出价值补偿的收益期限为无穷年限是合理的。然而，在中国现行的耕地产权制度下，耕地经济产出价值所服务的主体对象并不唯一，而且还存在着期限的差别。其中，村集体拥有耕地的所有权，具有不存在期限限定的完全权利，而作为村集体一员的村民，除享有村集体所有成员共享权利之外，还享有一定期限的耕地承包经营权，但这种耕地承包经营权是一种具有期限约定的不完全权利。当然，对村民所承包的耕地非农化经济产出价值损失补偿是村集体耕地非农化经济产出价值损失补偿的一部分。因此，在耕地非农化过程中，不同耕地价值服务主体，其耕地非农化经济产出价值损失补偿的计量期限并不一致，对于村集体而言，其耕地非农化经济产出价值损失补偿的计量期限应为无穷年限，但对于承包耕地经营权的村民而言，其耕地非农化经济产出价值损失补偿的计量期限应为合约的承包期限。