为了评价施工延误对发包人造成的损害，并作为承包人向发包人赔偿的基础，首先应计算施工延误给发包人造成的实际损失。为此，发包人应当证明其实际损失的客观性和合理性。为了评估由于承包人的拖期造成的所有损失，发包人应该在最大范围内罗列所遭受损害的项目。以下所列的内容是在准备实际损失计算报告时应考虑的问题，当然，这也只是一些思路，不同特点的工程项目应考虑不同的情况。

（1）发包人应该保留单独的记录，该记录是反映在工期延长阶段的业主雇用的设计人员现场检查、现场考察等的费用。

（2）如果由于拖期造成了搬迁费用的增加，发包人应该对此做出评估和确定，如搬迁费用的上涨，仓储、临时设施等。

（3）如果发包人不得不支付额外的租金以延长对租赁的原有设施的使用，这些费用应该予以仔细记录。

（4）如果有发包人参与了工程建设，那么任何延期阶段的人员费用应予以记录。

（5）取决于工程性质，发包人可能会在临时住房上增加有关费用，特别是关于房屋开发，这些临时房屋费用应予以记录。

（6）如果工程是以某些方式融资，那么发包人将承受额外的利息开支，这笔费用也应予以记录。

（7）如果由于前一个承包人造成拖期，紧随其后的承包人会给发包人造成另外的损失，这些损失也应该作为实际的损失的一部分而要求赔偿。

（8）如果工程是一个生产设施，发包人可能会因为没有及时生产产品而损失应有的收入，这也可以要求赔偿。

上述的最后一条损失有时难以收回，因为预期的收入和收益是一种推测，难以如实量化，因此，这种损失很难得到补偿。但是，这并不意味着发包人不能索赔该费用，发包人应知道成功收回损失的机会还是存在的。如果发包人能够表明新旧设施在生产率上的可量测的差异，那么成功的机会会增大。这主要是针对工程是一个更新设施而不是一种全新的设施。下面是一个发包人因承包人造成拖期而遭受的实际损失计算。

【例5.1】某发包人实际损失赔偿金说明。(www.daowen.com)

评估报告表明，项目的土建工程由于承包人的原因被拖期90天。基于这90天的拖期，发包人要求赔偿下列损失：

（1）额外的设计费用：根据实际记录，业主雇用的设计人员比原计划多做了15次现场调查和检查，这15次现场调查和检查的费用是45000元。

（2）搬迁费用：因为拖期，发包人被迫与运输公司重新协商合同，协商后的合同价比原来的搬迁合同高10000元。

（3）租赁费用：发包人被迫继续多使用设施3个月，这段期间可书面证明的租赁费用是210000元。

（4）人员费用：发包人的内部工程人员在该工程额外工作了90天，这些人员的工资和奖金是90000元。

（5）临时膳宿：调试人员进场是根据原来由承包人承诺的完工日期，现在承包人将该日期延长了35天，这35天付给调试人员的住宿和生活费用是4500元。

（6）融资费用：发包人在这个工程上融资利息为5%。因为工程拖期，发包人记录的额外融资费用是65000元。

（7）其他承包人的索赔：发包人受到了来自于机电安装承包人的延期索赔，金额是250000元。

（8）预期收入的损失：由于拖期，发包人未能按时从新设施中提高的生产能力上获取收益，根据销售记录，损失的收益是1200000元。

发包人应获得的赔偿金总和为1874500元。