同任何可出售的其他物品一样，首先可以说明的一点是，土地价格也取决于供求函数。一方面，土地的供给通常被假设为固定的，是以教科书中会在P-Q象限上画一条垂直竖线来表示。但这是一种极简表达法，毕竟除去开垦创造新土地的可能性，无论农业、居住还是商业用地，相应的供给通常都具有区域性和特定品质。另一方面，对土地的需求一般是一种派生需求，其价格须以土地相关的产品价值和边际生产率为墓础进行推算。

我们可以从这些角度讨论土地的价格构成，但跟着我们就必须提醒自己，这样的讨论是以土地的生产性使用为前提的，也就是说，这里指的是使用权，并不一定是财产权本身。当财产权是主要关注点时，投机性持有土地就是一种正常行为，而且在预计的价格持续上涨期间，极有可能会产生所谓的“备用需求”。鉴于土地价格的“棘轮效应”，这同样属于一种投机行为，构成利用土地牟取资本收益的需求：持有一块土地备用，貌似构成土地供给的一部分，但持有者的意图却是在未来某个时点获取资本收益。如果这样的“备用需求”相当庞大，总需求就会超过实际供给，接着导致价格上涨的压力增大许多。教科书版的“不确定经济学”告诉我们，投机者的行为也可以起到一定的积极作用，因为他们的贱买贵卖行为，有助于平衡不同地区或不同时间段间的价格差。投机诸如谷物、可可或金融工具之类商品的行为就是这方面的例证。土地投机者的行为如果建立在相关土地的收入所得将呈上涨趋势的预期上，甚至有可能发挥改善资源分配的功用。不过，近几十年来日本国内对城市土地的投机性需求若是放到地价在三十多年里上涨144倍的背景下，就很难被认为是实际收入所得呈上涨趋势的反映。

所以，我们现在考虑近期日本城市土地的价格构成，就必须将投机因素作为一个具有相当分量的外部因素暂搁一旁。一些专家在讨论所谓土地私有权“不可侵犯性”的过程中提出，土地价格就像一个核心部分包有许多层外皮的洋葱，必须一层一层地剥开，直至看到其内核，因为只有这个内核才可视作私有财产权的客体。而要剥去的第一层也是最大一层外皮便是城市土地价格构成中的投机成分。

那么，其他作为外皮的成分是什么，其中又有哪些是我们看到内核前需要剥掉的外皮？(www.daowen.com)

假设我们一开始有一块用于农业却位于不断扩大的市中心近郊的土地。对这块地的需求是由于对其出产作物的需求而形成的派生需求，其价格反映了其产物的市场价值，即使上涨也只可能是与其产物的市场价值同步上涨。不过，一旦这块地成为城市开发的对象，就会产生各种各样的开发费用，如新建马路、自来水厂、排污设施和其他公共设施。不久之后还得建学校、医院和公园。这些开发费用最初通常由地方自治机关承担（有时候是由中央政府承担），自然会反映在土地价格中。举例来说，如果农用地原本的墓价是每单位面积1000日元，开发后就有可能涨到1500日元。至于谁来为500日元的差额买单，则得取决于土地所在地区的配套管理制度和其他相关条件。通过向出售者征收资本利得税，这些差额可以被承担。另外，也可以由不动产中间商承担一部分，或者再由购买者承担一部分，比如在排污设施和公用事业费用方面。但无论如何，地价中500日元的新增部分不能被包括进这块农用地原所有人的产权范围。换句话说，这是在抵达洋葱内核之前必须剥掉的一层外皮。

需要剥去的另一层外皮是由外部经济的突然介入而引起的价格上涨。前面曾提到因新建铁路线而大发横财的例子。这在战后日本可谓稀松平常，曾报道过的许多实例都是掌握新铁路线规划信息的政治内幕知情者事先以低价买入处于战略位置的土地，待方案公布后再脱手。官方白皮书亲口承认，每单位面积土地原本定价1000日元，轻易就能涨到4000日元。在这种情况下，土地原所有人同样不能对这笔可能进入他口袋的意外之财要求财产权。因此，甚至在意外收益尚未通过土地出售得以实现时，就有理由以土地增值税的形式对其采取税收措施。

由此可以说，为抵达洋葱的内核，以厘清土地私有权的数量因素，必须去除的外皮包括：（1）投机活动引起的价格上涨部分；（2）外部经济影响引起的价格上涨部分；（3）必要的开发费用导致的价格上涨部分。