这意味着什么？这意味着1956年批发价1美元的商品，在1990年定价2美元，1956年售价1美元的单位城市土地，在1990年定价145美元。乍一听，这可能难以置信，但事实的确如此。它暗示着，在这个过程中产生了数量庞大的资本收益。具体有多大数量呢？经济企划厅11的一项官方评估表明，在1987年仅仅一年的时间里，整个日本的此类资本收益总额达到了416万亿日元——比日本当年的GNP（343万亿日元）高出20%。而美国类似的测算显示，美国1987年在地产方面获取的资本收益约占其GNP的5%，我们从这一点就能意识到日本异常独特的国情。12 1956—1990年的三十余年里，城市地价上涨了144倍，地产的累计资本收益总量必是1987年相应数值的倍数级自不待言，但我们第一时间反应过来的则是这些资本收益的形式和分配问题。

资本收益的初次分配包括三种形式：（1）通过课税直接征缴的收益；（2）通过市场机制实现的收益；（3）尚未实现的潜在收益。

说到通过课税直接征缴的收益，由于涉及的都是以土地面积明确记录为墓础的不动产税、赠予税和遗产税，我们可以做出相对准确的测算。诚然，日本的不动产实际税率仅相当于土地市价的0.05%，不像其他发达国家动辄1%以上。但土地市价在过去三十余年里上涨了144倍，实际税率难免滞后。以1990年为例，如果实际税率为1%，单是不动产税一项就要超过大多数拥有房地产的城市居民一整年的收入。与其他国家之间更合理的比较是看不动产税收总额占一国GNP的比率。比较结果显示，日本近些年的不动产税负高于法国或西德，比如日本1988年的不动产税在该国GNP中占比1.6%，而法国和西德分别是1.2%和0.8%。事实上，日本的这一比率在1970—1988年间几乎翻了一倍。13相比之下，通过遗产税征收的土地资本收益要大得多，近些年在遗产税收总额中的占比高达70%左右，数额则从1980年的7000亿日元增加到了1987年的2.4万亿日元，或者说增加了2倍多。着实矛盾的是，由于地价的投机性上涨，试图节省税费的行为异常增多，反倒致使对地产的需求更加旺盛，原因是置地欠下的债务允许在缴纳遗产税时全额扣除，而地产价值的评估又以远低于市价的所谓“路线价”^[3]为依据。14

土地资本收益初次分配的第二种形式是已实现的那部分收益。当地价在三十余年的时间里涨至145倍之多而造就所谓“土地价值的神话”时，即使外行人也会再自然不过地想要趁机倒卖土地赚钱，更不用说那些金融专家了。资本收益税可以作为一种制约手段。然而，不仅这种税本身颇为温和，而且，起草两份合同，一份供实际交易之用，一份约定比前者低出许多的价格以避税，这种做法可谓司空见惯。因此，官方的资本收益税收入统计并不能为我们提供资本收益已实现部分的确切范围和数额。然而，据新闻媒体报道，在短时间内，通常是几年，按照不断攀升的价格将同一块地皮反复买进卖出这种俗称“炒地皮”的具体事例多不胜数。它们还催生了一个叫作“地皮炒家”的新职业，干这一行的和一般的不动产交易商和投机者不同，他们设法将不同人所有的相互毗邻的小地块连成一大片打包出售，从而赚取暴利。就因为这种营生，位于大城市中心区域的很多地方都失去了古早的街坊味。不用说，一般的房地产交易商行业，以及与此相关的律师行业，在这地价暴涨的几十年间发展得是风生水起，即便没有名声大噪，起码从业人数是跟着水涨船高了。

最后，土地资本收益初次分配的第三种形式是土地所有者手中尚未实现的潜在收益。要测算每个“疯涨”期内以这种形式留存的部分收益并不容易。不过，经济企划厅的一项官方估计表明，单是1987年一年，归属名下有土地家庭的资本收益（已实现和未实现的均包括在内）就高达267万亿日元，相比之下，同年受薪雇员的总收入是189万亿日元。据此，我们有理由推断，那一年，名下有土地家庭的资本收益大部分都处于尚未实现的状态——这种情况就城市中的大多数小店铺个人业主（归入家庭部门）而言是可以理解的，因为名下的土地所有权对他们来说就相当于生存权本身。而对拥有住房的工薪阶层来说，大多数情况下，任何实现其名下小地块资本收益的诱惑，一旦遇上继续在周围有着自己习惯的商店、公园、学校等设施的老地方居住这一强烈数倍的愿望，很可能会偃旗息鼓。而且，寻找并搬迁至新住所需要花费的时间和金钱往往也令人望而却步。

至于公司制企业，它们的潜在资本收益情况则截然不同。而且，对它们来说，未实现资本收益的数额可不是一般的庞大。国土厅曾向政府税制调查委员会提交过一份正式报告，其中对比了1970年和1988年公司制企业土地持有情况，相关数据如下（单位：十亿日元）：15(www.daowen.com)

换言之，在中间相隔的18年里，尚未实现的资本收益增加了近400万亿日元。不过，这份报告中更具价值的是被调查企业针对闲置名下土地质疑的回应：9%的企业在1978年答复说“一开始就没打算使用这些土地”。1989年如是答复的企业比例增加到了50%，而且，该报告还披露，被调查企业名下的闲置土地至少有78%并无开发利用的计划。因此，从该报告难免会得出一个结论：公司制企业普遍在从事土地投机活动，以充分利用地价的“棘轮效应”。各种金融机构在这场土地投机狂潮中所发挥的作用亦不容怀疑，这一点待我们讨论针对土地价格革命的应对措施时再作详谈。

公司制企业拥有潜在资本收益的一个重要影响，是它们的存在有利于提高相关企业证券价格。不妨以“新日本制铁”这家巨头公司为例：它拥有8300公顷土地，价值“至少8.2万亿日元”。16该公司报告显示，截至1988年3月，其往来账户赤字已逾1亿日元。但其普通股市价仍在继续上涨，表现如下（单位：日元）：

当一位媒体人士颇有微词地评论拥有大量闲置土地对该公司股票价格的影响时，该公司领导人斋藤英四郎先生避重就轻地回应道：“我们的股票价格不是还没涨到四位数嘛。”17他更措辞强硬地补充说，任何企图对未实现资本收益课税的主张，无异于否定自由企业的墓本原则，而他这种态度恰恰是当今日本企业界主流观点的反映。

我们已经回顾了资本收益的初次分配，在长达34年的时间里，批发物价指数仅仅翻了1倍，城市土地价格却暴涨了144倍，由此产生了资本收益。当然，后续还有几次分配，诸如已实现收益的使用安排，以及对政府税收总体状况的影响等。不过，我们现在的任务是讨论土地价格革命发生的主要原因。