商圈因素就是指要对特定商圈进行特定分析。例如：

（1）车站附近是往来旅客集中的地区，适合发展餐饮、食品、生活用品。

（2）商业区是居民购物、聊天、休闲的理想场所，适宜开设大型综合商场和特色鲜明的专卖店。

（3）影剧院、公园名胜附近，适合经营餐饮、食品、娱乐、生活用品等；在居民区，凡能给家庭生活提供独特服务的生意，都能获得较好的发展。

（4）在市郊地段，不妨考虑向驾车者提供生活、休息、娱乐和维修车辆等服务。

（5）在繁华街区，客流一般以购物为目的，停留的时间相对较长，应经营一些可比较、挑选的商品。

（6）在机关、学校、工厂附近，客流主要是路过，相对停留时间短，应经营一些选择性不强，可以直观鉴别质量、携带方便的商品。

案例5—1(www.daowen.com)

“香格里拉”酒楼的落败

“香格里拉”酒楼开在一个三线城市的高新开发区与主城区的结合部，仿古罗马建筑风格，走中高端消费路线，主营中式简餐、西餐、咖啡等，营业面积2 000多平方米。酒楼自开业伊始，生意一直十分清淡，每天上门的消费者屈指可数，几乎天天都要赔钱。酒楼运营一段时间之后，几位股东坐不住了，开始反复查找生意不好的原因，包括酒楼的前厅服务、后厨出品、出品定价、客人反映、市场宣传等各个方面，然而大家把能够想到的地方查找了一个遍，依然找不出来酒楼无人喝彩的真正原因在哪里，众人为此头疼不已。

“香格里拉”酒楼的几个股东均来自事业单位，他们中间没有人从事过餐饮行业，项目的起因是他们结伴到其他中心城市旅游的时候，发现并喜欢上这种高雅的餐饮形式。凭直觉他们感到中西简餐、咖啡茶饮之类出品的利润一定非常可观，他们相信这样的餐饮形式肯定拥有较大的市场空间，几个人便一拍即合，决定投资“香格里拉”酒楼。然而在选定酒楼地址的关键问题上，他们犯下了一个令人无法原谅的错误，即他们把未来酒楼的位置选定在人流稀少的高新开发区，而非在客流人流稠密、商业氛围旺盛的闹市区。

目前在国内的不少城市，中式简餐、西餐咖啡、茶餐厅等的主流消费群体仍为二十多岁、三十多岁的年轻人，他们的餐饮消费特点就是围着闹市区转，宁肯闹中取静，也不愿到相对清净的区域去就餐。“香格里拉”酒楼在进行经营地段选择的时候显然没有考虑到这一点，只是一厢情愿地相信只要一家酒楼有了大的资金投资，门脸做得恢宏大气与众不同，就会有人进门消费捧场，而赚大钱则是水到渠成的事。在开业不到两个月的时间，一直惨淡经营的“香格里拉”酒楼最终还是选择了关门。在一年之后，酒楼才转让了出去，几个股东为此蒙受重大经济损失。

考考你

“香格里拉”酒楼的选址失败带给你的启示有哪些？