1.项目规划设计方案

某项目规划设计方案如图15-9所示。

2.项目总投资成本估算

项目总投资成本估算如表15-2所示。

图15-9 某项目规划设计方案图

表15-2 项目总投资成本估算

（续）

3.项目开发思路

（1）第一期：专业市场街区（2～3层商业街区，工期2～3个月）。

（2）第二期：住宅区（4栋高层住宅+1栋酒店式公寓，工期1年左右）。

（3）第三期：专业市场集中商业区（4S店+商业交易中心，工期半年左右）。

4.项目融资阶段

（1）第一步：土地融资阶段。

融资金额：1亿元左右。

融资渠道：自有资金3000万元+银行抵押贷款5000万元+过桥资金2000万元。

融资策略：土地款分期支付+政府政策支持。(www.daowen.com)

（2）第二步：专业市场街区融资阶段。

融资金额：1亿元左右。

融资渠道：自有资金2000万元+承建商垫资5000万元+预售收入3000万元。

融资策略：①预售策略：2～3层街区开发速度快，根据当地预售证许可情况，可以提前预售；②现金回笼策略：用预售收入支付承建商垫资款项和过桥资金款项；③销售策略：开盘预筹定金+预售款+售后回租等方式。

融资关键：预售许可证+项目营销卖点

（3）第三步：住宅区融资阶段。

融资金额：4亿元左右。

融资渠道：专业市场街区销售资金2亿元+承建商垫资1亿元+预售收入1亿元。

融资策略：住宅分期销售+商业街区卖点。

（4）第四步：专业市场集中商业区。

融资金额：5亿元左右。

融资渠道：住宅销售2.5亿元+承建商垫资1.5亿元+预售收入1亿元。

融资策略：用专业市场街区和住宅区销售收入来带动集中商业区开发。

5.项目融资总结

（1）预售许可证。让房地产投资从传统的项目投资变为金融性资本运作，实现资金的提前回收。正是在这样的游戏规则中，大型专业市场综合体项目资本运作高手可以用一根金融杠杆，采用“四两拨千斤”的方法，用极少的资金撬动一个10亿元甚至100亿元的项目。

（2）项目产品设计和分期滚动开发。根据项目规划设计方案和项目开发周期，在预售许可证的游戏规则下，对项目进行分期开发、分期销售，利用销售型和工期短的产品（如2～3层商铺、多层住宅等）带动持有型和工期长的产品（如大型购物中心（MALL）、会展中心等）。

（3）多种融资渠道组合。根据项目进度，在每个现金流出点采用不同的融资方式，从而降低总体融资成本并达到资源的最大整合。

不管是预售许可证、项目产品设计和分期滚动开发还是多种融资渠道组合，大型专业市场综合体项目融资的关键是稳定的现金流和快速回收的能力。这是考验开发企业对产品线规划设计、项目融资、开发和销售节点控制等的能力，把这些通通放到大型专业市场综合体资本运作游戏之中，用最少的资金、最快的速度来实现利润的最大化。