大型专业市场综合体产业属于资本密集型行业，仅仅依靠企业自有资金不可能完成项目开发，因而，开发商必须通过更多的手段进行外部融资。外部融资包括权益性融资和债务性融资（见图15-8）。

本节仅对权益性融资和债务性融资进行概念性说明，并分别选取其中两种常见的融资方式进行介绍。

图15-8 外部融资

1.权益性融资

权益性融资是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。这种融资方式融入的资本是企业的永久资本，其使用方向不受限制，出资者与融资者共担风险、共享利润。同时，权益性融资的程序也比较复杂，融资成本相对较高。目前，监管部门对房地产投资的抑制和“去杠杆化”，令银行贷款越发艰难。这一切都将使得房地产企业进一步探讨新型金融创新工具。未来商业地产融资结构日益多元化是必然趋势，权益性融资也将更受追捧。(www.daowen.com)

（1）合作开发。由于大型专业市场综合体开发经营具有投资周期长、金额大、周转慢、风险大、回报利润丰厚的特点，开发企业自身资金有限，而且需要不断地滚动投入，以获取最大的利润。因此，不仅需要从金融机构融资，而且需要吸收社会资金参与开发。另外，大量的社会资金因为资本的逐利性特点，也希望进入利润丰厚、蓬勃发展的大型专业市场综合体行业。还有一些企业拥有可供开发的土地，但是因为缺乏开发资金和进行房地产开发的资质，需要与开发企业合作开发。同时，开发企业也希望通过合作开发的方式降低自身的经营风险。

（2）上市融资。利用上市进行直接的股权融资具有融资量大、无使用期限约束、减轻财务风险、改善资本结构、提高企业知名度等优点。开发企业可以选择在国内A股、B股以及我国香港和海外市场上市，融资手段分为首发上市和借壳上市。但是，受上市条件的限制，我国能够上市的房地产企业占同业公司总量的比例较少。目前，A股涉及的商业地产上市公司，主要分为纯开发模式、全部持有模式和开发+持有模式。纯开发模式以物业出售为主，如世贸股份、金融街等；全部持有模式，即营收以租金为主，如中国国贸、陆家嘴、成都股份、中储股份等；开发+持有模式最典型的业态及“城市综合体”，一般包括酒店、写字楼、商业、公寓和住宅集中业态，项目可售、可租，如五洲国际、万通地产、鲁商置业、嘉凯城、银座股份、阳光股份等。

2.债务性融资

（1）银行贷款。大型专业市场综合体的主要资金来源一般都是银行贷款，如来自银行的开发贷款、银行信贷等，因为银行贷款融资具备成本较低、贷款额度大等优势。大型专业市场综合体的资金需求量大，在一家银行难以满足的情况下，由多家银行共同为项目提供以亿元为单位的信贷额度。国内银行贷款融资方式在大型专业市场综合体的发展过程中发挥着重要作用，相对比较成熟。在未来相当长的时间内，银行信贷融资将在大型专业市场综合体开发中占据重要地位，因为能保证其大规模的资金贷款及稳定的融资方式。但是，商业银行基于风险考虑，提供的资金数量和使用期限都偏向于短期的资金贷款。另外，银行为控制资金风险，需要企业提供足够的抵押物。

（2）预租预售款和定金。大型专业市场综合体的预售预租款和定金是主要融资来源之一。开发企业通常与营销手段结合起来，提前获取预售许可证，以预售、预租形式进行项目滚动开发，从而尽早实现销售，降低开发风险。定金是锁定目标客户群的重要营销工具，同样可以加快开发速度、节省融资成本。开发企业一般会采取各种营销手段，增加预售预租款和定金在总融资需求中的比重，如售后回租、销售折扣等。