大型专业市场综合体的融资渠道、融资金额、融资时间和其他因素等决定着融资成本大小（见图15-5）。

其中，融资渠道的选择对融资成本极其重要。在同一开发企业、同等条件下，不同融资渠道的比较如下：

（1）海外公开市场股权融资的融资成本主要是各证券服务机构收取的费用，相对于所募资金，比重是很低的。例如，融创中国（01918.HK）计划配售3亿股新股，按配股价6.7港元计算，最多融资20.1亿港元，而除去所扣除的相关佣金、税费等费用后，所得款项净额为19.99亿港元。由此可见，虽然费用占比较低，但要稀释股权，分享经营利润。

（2）开发企业在进行债权融资时，银行贷款的成本往往是最低的，一般在同期基准利率的基础上上浮不超过30%。但在操作过程中，银行贷款的取得可能会发生一些财务顾问费或附加一些条件，导致成本有一定程度的上升。

图15-5 融资成本影响因素(www.daowen.com)

（3）开发企业在海外市场上公开发行债券，其融资成本也相对较低，有些信用卓著的公司发债成本甚至低于国内银行贷款。这主要取决于第三方机构的债券评级结果。2012年，中海地产、方兴地产所发海外债券的票面年利率均维持在5%左右；而金地、首创、龙湖等企业所发的债券票面年利率也控制在8%以下；而评级较低的合景泰富，2012年3月份发行的5年期4亿美元优先票据的年利率达到13.25%。

（4）资产管理公司资金的成本要比银行贷款的成本高得多，同一开发企业、同等条件下，甚至有可能比信托贷款的成本都要高。毫无疑问，民间借贷的成本是最高的。虽然借款合同中约定不超过同期银行基准利率的4倍，以确保本金和该部分利息的合法性，但往往会另有协议，以其他名目收取费用。

（5）信托资金成本比银行贷款成本高出许多，大多数信托产品的年化收益率维持在8%～12%，加上信托公司的发行费用、托管费用、管理费用，利率至少提高4～6个百分点。房地产开发企业的信托融资成本年化收益率在15%～20%，甚至更高。一般而言，单一信托资金的成本较集合信托资金的成本要低许多。一方面，其发行成本较低；另一方面，单一信托资金往往倾向于选择实力较强的房地产企业，由于风险相对小，收益率也相对低。

（6）私募基金的成本可能仅次于民间借贷资金。国内房地产私募基金的目标年化收益率为20%～25%，这几乎贴近同期银行贷款利率的四倍上限。“明股实债”的融资成本要高于债权融资的成本，原因在于这种融资方式美化了融资房地产企业的财务报表，有利于房地产企业从其他渠道融资。带转换选择权的股权融资成本比债权融资的成本高。

（7）多机构合作的融资成本要高于从对接方直接融资的成本。其道理很简单：中间的参与方都是基于利益诉求而参与其中的。