1.项目规划方案

某大型专业市场综合体的规划设计方案如图14-8所示，各产品规划规模如表14-5所示。

图14-8 某大型专业市场综合体规划设计方案图

表14-5 各产品规划规模

2.测算假设条件

（1）根据项目规划设计方案定制本项目投资经济测算模型，把项目的变动因素，如项目产品面积、租售比率、租售价格、建安成本、土地价格都放在项目基本变量（控制表）中，用来控制整个模型。其输出结果在主要经济评估结果中显示。

（2）项目产品面积假设条件：依据规划设计方案。

（3）项目租售物业假设条件：①地上建筑部分。西区市场：1～4层出售，第5层和屋顶（停车场）出租。东区市场：1～4层出售，第5层和屋顶（停车场）出租。门头及中间市场：西区市场区域：1～5层出售，屋顶（停车场）出租；东区市场区域：1～5层出售，屋顶（停车场）出租。商业配套：商铺1～5层、吊一层和吊二层出售；公寓式办公楼全部出售；办公楼全部出售；酒店全部出租。②地下建筑部分。西区市场：-1～-2层出租。东区市场：-1层出租。门头及中间市场：西区市场区域：-1～-2层出租；东区市场区域：-1层出租。商业配套：地下车库出租。

（4）项目租售价格假设条件：依据项目定位报告。

（5）基准收益率按照6.55%计算。

（6）因部分物业为租赁，本案例只计算自开发之日起15年内的投资收益情况。

（7）本案例按照20年的折旧年限、50%的残值率进行项目固定资产折旧估算。

（8）租赁物业按照每年6%的租金递增率计算租金收入。

3.项目基础数据

某大型专业市场综合体的基础数据如表14-6所示。

表14-6 某大型专业市场综合体的基础数据(www.daowen.com)

（续）

4.租售对比分析

（1）租售面积对比，如表14-7所示。

表14-7 某大型专业市场综合体租售面积对比表（单位：m²）

（2）租售收入对比，如表14-8所示。

表14-8 租售收入对比表

（续）

5.评估测算结果

项目最终投资经济测算评估结果如表14-9所示。

表14-9 项目最终投资经济测算评估结果