投资经济测算模型可分为七大模块：投资经济测算假设、投资成本模块、投资收益模块、税金及其他模块、现金流模块、风险分析模块及投资分析主要经济指标模块。

投资经济测算模型是一个把静态测算转变成动态测算的过程（见图14-2）。通过投资经济测算假设，把项目的变动因素，如租售面积、租售定价、建安成本、土地成本等都放在项目基本变量（控制表）中，用来控制整个模型，最终得出主要投资经济评估指标。

（1）投资经济测算假设。一般思路是，把测算过程中那些重要的且经常变动的因素聚集在一起，如租售面积、租售定价、建安成本、土地成本等，同固定因素有机结合，寻找其内在规律。

图14-2 投资测算模型流程图

（2）投资成本模块。大型专业市场综合体的投资成本可分为开发成本和开发费用。开发成本包括土地成本、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装成本、公共配套建设费用、开发期间税费、不可预见费用等；开发费用包括财务费用、管理费用、销售费用。(www.daowen.com)

（3）投资收益模块。大型专业市场综合体主要通过“低价获得土地+溢价租售+经营性服务收益+资产增值”的方式运作。

（4）税金及其他模块。大型专业市场综合体的“税”，主要体现在三个阶段：①拿地阶段，主要有土地出让金的契税、印花税和耕地占有税等；②开发和销售阶段，主要有营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税等；③持有阶段，主要有房产税和城镇土地使用税等。

（5）现金流分析模块。大型专业市场综合体的现金流分析可以为五个阶段，即取得土地前的主要资金流、取得土地期间的主要资金流、项目开发前期的主要资金流、开发建设期的主要资金流、项目销售或出租期的主要资金流。

（6）投资分析主要经济指标。大型专业市场综合体的经济指标可分为静态投资分析主要经济指标和动态投资分析主要经济指标。静态投资分析主要经济指标即总投资成本、销售收入、租赁收入、销售收益等；动态投资分析主要经济指标即财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等。