大型专业综合体的大物流、大商贸、大辐射、大生意的规划远景的确很美好，但对于老市场的经营商户来讲，目前稳定的生意是摸得到、看得见的实实在在的利益。新市场的培育期长，存在较多的不确定因素，在现实的利益面前，商户对项目的进驻意向很容易动摇。因此，在招商的过程中，需要配合政府的城市更新和新区规划来影响商户对项目的预期，让政府的城市建设目标与项目目标相互呼应，从而推动项目的招商。

1.项目是开发商的，也是政府的

大型专业市场综合体以城市商业“巨无霸”的形象展现，将成为城市商业标杆和商贸名片。项目建设将改变城市传统市场的脏、乱、差、堵的现状，以全新的建筑模式、管理模式、物流模式、网络交易模式代替传统市场，改变城市的商业格局，是塑造城市形象的重点工程。项目在立项时应争取到“省重点项目”。至少也应该是“市重点项目”。在招商推广时，通过对“重点项目”的诉求，向经营者传达“项目不仅是开发商的，更是政府的项目，是城市的项目”这一理念。

2.辞旧迎新——借“旧改”和“新城建设”之势

潍坊豪德贸易广场一期市场开发之时，政府有强烈的推动新开发区建设的意愿，而对老市场——潍坊市天坛市场实施搬迁旧改也迫在眉睫。豪德一期顺势而为，针对老市场商户的迁移做好一系列对接工作和宣传引导，最终完成了新、老市场的承接和顺利过渡，如今租金年年攀升，经营状况良好。

在开发二期小商品市场时，开发商决定再借政府之手如法复制一期的成功，计划将老旧的潍坊交运小商品城的全部商户转移至豪德小商品城。在豪德市场的招商传单上，赫然印着潍坊市潍城区人民政府文件：“豪德二期建成启用后，政府及有关部门将整合城区小商品经营资源向豪德积聚，并不再规划建设同类市场，支持豪德二期的顺利启动和尽快繁荣……”就在人们都以为潍坊交运小商品城的搬迁已成定局时，老市场开发商潍坊市交运集团出面辟谣并发布律师声明，称潍坊小商品城从来没有作过搬迁的打算，也没有和任何一家公司签订有关搬迁的协议。其后，潍城区相关政府官员表示并无收到市政府搬迁小商品城的通知，并解释：整合城区小商品市场经营资源是指整合城区街头的散户，而小商品城属于市政府管辖，潍城区无权对其进行搬迁。最后，小商品搬迁之事不了了之。结果可想而知，20多万平方米规模的二期市场几乎全部空置。(www.daowen.com)

项目该如何“借势”，还须把握时机、审时度势。因为城市改造和建设中会涉及各方的利益，“借势”之前还须运筹帷幄，单凭一纸红头文件就想达到理想效果，是不切实际的。

首先，如果“旧改”中新旧承接的市场不在同一区，则会出现不同区政府间的税收源矛盾。这个有无协调方法，由谁来协调？新、旧承接市场的所有者之间更存在无可避免的经营收益之争。如何争夺到这批优质商户，有无必胜的招商法宝？如没有解决这些问题，则不能贸然行事。曾有开发商直接买下了老市场物业产权，从而从源头解决了矛盾。

其次，对于“新城建设”，政府主观推动的意愿是强烈的。那么，在拿地之初就可以利用这一点，最大限度地为项目争取招商和运营的有利条件，包括市政建设配套的支持、项目开发保护的支持、项目运营税收的支持等。例如，承诺周边建设大型汽车客运站，设置公交站点，项目周边交通干道的建设或升级改造，市场经营商户经营税费的减免等。若等土地交易之后再去沟通这些问题，就错失了时机，难以达到目的。

不仅如此，城府换届或者新政出台，也会带来城市建设发展方向的转变，包括一些既定开发政策的调整，有的甚至会给项目的招商运营带来毁灭性的打击。因此，把握项目的开发时间、开发节奏，落实政府的优惠措施，一丝一毫也不能松懈。