市场比较法就是从市场的角度出发，以本地典型的专业市场和国内成功的大型专业市场综合体的租金水平为参考样本，针对影响租金定价的关键因素，进行分值比较分析，得出市场能够承受的租金水平（见图11-2）。

图11-2 市场比较法运用过程

1.市场比较法的比较对象选取

（1）参考对象一：本地典型的专业市场。由于位于同一城市内，宏观环境相同，这些市场的租金水平代表着整个城市专业市场租金水平。市场内的经营商户是未来项目的重点招商对象，对项目租金定价有较强的指导性。

（2）参考对象二：国内成功的大型专业市场综合体。国内同级别城市已运营成功的大型专业市场综合体，无论是区位、交通环境还是经营规模、业态组合和经营模式，都与项目有较大的相似性。成功案例的租金水平是项目经营成熟后可以达到的水平，对项目租金定价有较强的参考作用。

2.市场比较法的对比切入点

市场比较法的参考因素较多，主要有区位环境、规划设计、配套设施和经营管理（见图11-3）。

（1）区位环境。一般来说，区位是决定商业价值的关键因素。无论是县级、地级城市还是省会城市，对于那些扼守市政交通要道、临近大型交通枢纽中心、公交系统便利的市场来说，其辐射范围和消费群体更广阔、市场氛围更活跃，商铺价值也比一般商铺更高。

（2）规划设计。合理的市场规划、合适的建筑设计给市场提供一个良好的经营氛围，不仅能受到商家的青睐，也能对后期的经营起到良好的推动作用。市场的业态组合、硬件配套、商铺尺寸等需要满足未来经营业态的需要，以保障市场未来的租金水平。

图11-3 市场比较法的切入点

（3）配套设施。完善的生产经营和生活服务配套是市场经营的基础，也是市场的竞争力之一。物流仓储能保证货物的正常流通；充足的停车位能减少车辆占道的现象，保障商户的经营环境；大型交通枢纽以及公交站点的配置在提升市场经营水平的同时，也增加了商铺价值。

（4）经营管理。经营成败是衡量项目成功与否的唯一标准，市场是否有专业的经营管理团队，进行持续的招商调整和经营推广，是项目经营成败的关键。租金高低是项目运营水平的具体体现。成功的运营管理能有效地避免市场“效益递减”，保持租户的稳定性，从而保证商铺价值。

3.市场比较法案例实操

（1）本地典型专业市场案例比较分析。某市××项目在采用市场比较法进行租金定价时，参考了本地典型的装饰建材市场A。市场A为街区式建筑，两层连体租赁，为中低档经营、批零兼营，整体情况较有借鉴意义。通过对城市地段价值、商业氛围、业态组合、硬件配套设施、市场发展潜力等10项因素进行分析，根据它们对专业市场综合体项目的影响程度不同，分别给定分值，总分为100分。(www.daowen.com)

该市本地典型建材市场的租金水平（以建筑面积计算）如表11-1所示。

表11-1 本地典型市场的租金水平

经过对比后的评估表如表11-2所示。

表11-2 ××项目与本地典型市场的比较

注：数据时限为2011年11月。

经上表计算，以本地典型案例为参考对象，得出平均租金水平为15元/m²/月。

（2）国内成功的大型专业市场综合体案例比较。安庆光彩大市场和襄樊华中光彩大市场均为国内地级市典型的大型专业市场综合体，经营状况良好，在市场区位、规模、定位、业态、商圈辐射等各方面对本项目具有较大的借鉴意义。本项目租金水平的制定可参考这些成熟市场。

国内典型建材市场的商铺租金水平（以建筑面积计算）如表11-3所示。

表11-3 国内典型市场的租金水平

经参照后的评估表如表11-4所示。

因此，参考国内两个典型市场（两者借鉴意义相当，权重各取50%）后，得出本项目的平均租金水平为15元/m²/月。

为使制定的项目租金更加客观和更具操作性，除采用市场比较法外，还需要从投资收益的角度对租金进行测算，即通过收益法计算租金水平。