一期开发什么？是小商品市场，还是家居建材市场？这要经过对城市各类专业市场的发展状况进行系统调研和科学的分析与论证后才能确定。一般应从招商可行性、消费基础、竞争状况、品类特性等方面综合考量，选取消费基础较好、有招商基础、有竞争优势、定向采购的品类优先开发。

1.招商可行性

招商是运营的基础，如何实现招商目标是一期开发选取业态时首要考虑的问题，尽可能选取招商压力较小的业态，以确保一期的顺利招商开业运营。若存在政府主导项目承接老市场搬迁的可能性，这种情况下招商的预期是可见的——这类业态是最具招商可行性的，可优先选取。例如，昆明螺蛳湾国际商贸城的一期选择开发小商品市场，就是承接了老螺蛳湾市场商户的搬迁，招商压力相对较小，后续再开发建材市场。

2.消费基础

需求决定市场，首期开发应选择消费基础较好的业态。例如，若城市的房地产投资额和房地产销售面积在整个区域内处于较高水平，那么家居建材就有较好的消费基础；若城市的工业基础好、产业雄厚，那么五金机电类市场就有较好的消费基础。(www.daowen.com)

3.竞争环境

城市的市场机会和商户资源有限，企图“分蛋糕”的竞争对手随时存在。在选取首期开发业态时，要密切观察竞争对手的动向，对于与竞争对手定位重合的业态，可考虑先期开发，先声夺人，以抢夺有限的商户资源，从而控制市场。

4.品类特性

在开发的初期，项目周边的成熟度低，公共交通系统还不够完善，商业氛围不够浓厚。这些因素都不利于项目的招商和经营。一期开发，可以根据实际情况选取定向采购的业态，如五金机电市场、汽车汽配市场等。定向采购类业态的消费客群相对较为固定，采购动机随意性较小，生存对商业环境要求较低，更容易存活。