案例参照法主要选取同一区域、同级别的城市为参照对象，在详细调研统计这些城市各类市场的经营规模及细分业态占比的基础上，结合项目所在城市市场的实际情况，对规模作出合理的量化。

1.各类别市场经营规模的量化

（1）第一步：同类级别城市经营规模横向对比。在业态组合已经清晰的前提下，需要对各业态规模进行量化。首先选取3～4个同区域、同类级别城市，统计各个城市各类别专业市场的规模，并对结果作初步分析。

（2）第二步：联系实际，修正结果。仅仅根据同级别城市规模的横向对比，并不能最终确定本项目开发规模，在实际操作过程中，仍需参考本地发展规划、现有专业市场的发展水平、消费采购需求、产业发展情况等综合因素，将横向对比结果进行合理的修正。在对规模进行修正时，可以考虑从下几个方面入手：当地特殊产业、未饱和业态、房地产行业对家居建材及五金机电的需求等。

2.各细分业态经营规模的量化

各细分业态规模量化的步骤如图7-3所示。

图7-3 各细分业态规模量化的步骤

（1）第一步：计算参照城市的消费水平相似度。运用案例参照法对细分业态比例的量化，首先要选取合适的参照对象，这是重中之重。参照城市的选取主要依据城市GDP水平、人均可支配收入、房地产开发量、当地人口数量这几大指标的对比。然后，再计算各城市的消费水平相似度。

（2）第二步：根据相似度计算调整后参照城市各业态的经营面积比例。通过将各城市消费水平相似度与该城市原业态经营面积比例相乘，得出调整后的各城市各业态的经营面积比例。

（3）第三步：计算参照城市各业态经营面积比例的参考权重。一般情况下，本地市场各业态的经营面积比例对项目具有最重要的参照意义，权重大于外地市场。具体每个城市的权重，根据其相似度水平进行计算。

（4）第四步：计算本项目各业态的经营规模。根据调整后各城市各业态的经营面积比例及参考权重，加总得出本项目各业态的初步经营面积比例及规模。

（5）第五步：对各业态经营规模进行调整修正。结合项目所在城市的经济与社会发展现状及未来趋势，对部分业态的占比进行调整修正。

案例：某城市大型专业市场综合体服装鞋包类规模量化

本项目定位：服装鞋包类。(www.daowen.com)

经营规模参照市场：××市、中山市的小商品市场服装鞋包类经营规模占比（见表7-1）。

表7-1 各城市服装鞋包类经营规模占比（%）

注：为简化计算过程，本案例仅选取2个参照城市。在项目实际操作过程中，一般需要选取3～4个参照城市。

首先，以××市作为参照对象，通过社会消费品零售总额、人口等宏观经济指标计算得出各城市小商品消费水平相似度（见表7-2）。

表7-2 各城市小商品消费水平相似度

然后，再根据相似度对各城市各业态的经营面积比例进行调整（见表7-3）。

表7-3 各业态调整后的比例情况（%）

最后，假设本城市××市的经营面积比例参考权重为60%，中山市的经营面积比例参考权重为40%，将调整后的市场占比数据与经营面积比例参考权重相乘并加总，得出本项目服装鞋包类各业态的初步经营面积比例（见表7-4）。

表7-4 各业态的初步经营面积比例