专业市场的经营类别众多，数不胜数。大型专业市场综合体是专业市场集群，是众多业态的组合体。但这种业态组合绝不是随意拼凑的，也并非越多越好。业态组合要根据市场的实际竞争情况，选取有竞争力的业态。这些业态必须是有消费基础的、能够招商的。

对于家居建材市场来讲，可分为家居、基础建材、精品装饰材料三大类别。在对其进行经营业态定位时，不可避免要考虑主要经营基础建材还是精品装饰材料。例如，在项目的周边已有10万m²的红星·美凯龙或居然之家等大型家居市场存在，是否依旧有规划高端家居和精品装饰材料的可行性？这些都要从市场调查中找到答案。

对于五金机电市场来讲，在进行经营业态组合定位时，如果城市本地有矿产类的产业，是否考虑增加矿产设备类的业态？如果城市有电线电缆类产业，那么选取电线电缆作为项目的主要业态是有较好的招商基础的。因此，有产业基础和消费需求的业态是项目定位应重点考虑的业态。

大型专业市场综合体一般经营包括小商品、家居建材、五金机电、汽车汽配、农产品、农资农机、物流货运等业态。部分有产业特色的城市，还会规划一些特色类业态，如玉器等。

1.主要业态的发展根源

（1）小商品市场

小商品市场效果图如图6-3所示。

1）全球70%的小商品生产在中国完成，产品丰富、物美价廉。有关资料表明，全球70%的小商品生产是在中国完成的。从世界杯赛上球迷用于助威的“呜呜塞拉”——一种细长的塑料小喇叭，到美国普通家庭床头柜上的闹钟，很多都是由中国生产制造的。中国生产的小商品种类齐全，汇集了28个大类近32万种商品。这些商品价廉物美，具有较强的竞争优势，因而行销全球。

2）人口占世界的1/6，日用品年消费量10万亿元。小商品市场的商品性价比较高，适合大多数普通消费者。2010年我国的总人口达13.3亿，占世界总人口的19%，人口消费基数巨大。2010年我国社会消费品零售总额为15.6万亿元，其中日用品消费额达10万亿元，占社会零售品总额的64%，相当于我国当年GDP总量的29%。可见，这是一个极其巨大的市场，也将给小商品市场的发展带来无限商机。

图6-3 小商品市场效果图

3）中低收入人群占比高，小商品批发市场消费客户多。尽管中国经济近几十年一直保持着高速增长，但大部分消费者的收入水平还需要一个长期的增长过程。至2010年，我国的农村人口达6.74亿多，占总人口的50.32%，而农村居民人均纯收入仅5919元，收入水平相对偏低，对小商品市场的商品消费具有较强的依赖性。另外，2010年我国城镇居民人均可支配收入19109元，中低收入人群占总人口的80%。小商品市场经营的商品物美价廉，去小商品市场购买日常生活用品是他们的第一选择，因而他们是小商品市场的忠实消费者。这也为小商品市场的稳定发展提供了强大的消费支撑。

（2）家居建材市场

1）城市的开发与更新：建材市场存在的需求基础。房地产是城市开发的物质载体、城市化的重要元素。随着我国城市化进程的不断加快和旧城改造和新城扩建步伐的迈进，房地产业势必获得较快发展。而房地产业与建材业是对接完整的上、下游产业，房地产业的快速发展必将对建材业产生巨大的促进作用。城市的开发与更新，在推动房地产不断发展的同时，也为建材市场的生存提供了需求基础。换句话说，哪里有城市的开发与更新，哪里就会有建材市场存在。尽管一线城市的建设日趋完善，城区开发速度放缓；但城市郊区以及二三线城市，尤其是中西部地区的大量城市正面临着旧城改造及新城建设，大批城市的快速发展，对建材产业形成的潜在需求是巨大的。这也为建材市场的发展提供了广阔的空间。

根据中国科学院发布的报告显示，截至2012年年底，我国城市化率已超过50%，正以每年1%左右的速度快速增长。保守估计，每年有约1300万人口进入城市，按目前人均27m²计算，这部分需求约3.5亿m²。另外，我国目前存量住房约160亿m²，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.2亿m²。根据投入产出分析，住宅建设的诱发系数为1.93，即住宅建设每投入1元，就可诱发1.93元的产出。当然，这其中最大的受益者就是建材行业。可见，城市的不断开发与更新、住房需求的增加和住房的自然淘汰（每年1亿m²左右），将支撑起与房地产业紧密联系的建材业，同时也成为建材市场存在的需求基础。

2）居住需求的提升：从遮风挡雨向舒适居住的转变。曾几何时，人们只是把房屋当作一种具有遮风挡雨功能的工具；而今，住宅不仅仅是遮风挡雨的居住空间，还更多地承载了人们对生活质量的追求。为了满足各种体验，让居住更加舒适，居住需求提升的体现大体上离不开房屋装修、生活创意等方面，而这一切都需要由建材来实现。有数据显示，精装房在一线城市的比例逐年增加，而三四线城市的精装房也已经占到23%左右。现在房屋的装修不只是传统家装中的拆墙、刷涂料、吊顶、铺设管线和电线等，更多的是通过各种家具、灯饰、家纺、饰品等众多元素来实现，因而欧式古典主义、中式古典主义及现代主义等各种风格的产品丰富了整个装饰材料市场。

居住环境的改善离不开各种装饰材料，随着社会的发展、生活水平的提高，人们对居住环境改善的需求也越来越强烈，这也保证了建材业的不断发展。

3）住宅房地产市场形成：人们自主购房或换房。目前房地产行业正在逐步走向市场化，个人购房已占商品房销售量的90%以上。商品房对个人的销售量增加，说明我国的消费者已经接受了“住房是一种商品而不是福利品”的观念。房地产市场逐渐由以单位机构消费为主，转变为以个体消费为主。居民开始自主购房，拥有了住房产权。对于长期稳定居住的空间，其往往更愿意在装修方面投入更多的费用预算，并且可能进行多次重装。

另一方面，由于住宅房地产市场的形成以及生活条件的不断改善，人们对居住的社区环境、户型的设计等有了越来越高的要求，一旦条件成熟，便通过重新购房来实现；同时，随着城市化水平的提高，人口流动已演变为全国普遍现象，在变换工作地点的同时也意味着住房的更换；换房、购房频率的提高随之带来的是家装市场的进一步扩大，从而促进了家居建材行业的发展。

据专业研究机构对多个城市调查的结果显示，居民对现住房的满意率不到20%，近七成居民在近一两年内有购房打算，其中主要包括购房主力军——刚需型消费者以及正在不断壮大的改善型消费者两大群体。

4）建材家具产业的发展：建材家具品牌品类得到极大丰富。随着各地房地产行业的风生水起，人们对生活质量的要求不断提高，极大地促进了建材家具产业的发展。各企业探求消费者需求，积极开发新产品，极大地丰富了产业品类。

建材方面，经营品类由原来的不到10个发展到现在的20多个大品类、200多个小品类，产品日益齐全。液体壁纸的兴起，LED照明市场的快速发展，以及塑料型材等各种新型材料的不断看好，各业态中新品类越来越丰富，产品细分化趋势也越来越明显。在行业的不断整合中，建材行业大军里面涌现出一批又一批不同档次的优质品牌，满足了各消费层次消费者的需求。

家具方面，目前我国家具产业已经形成了22个家具特色区域、产业基地和产业园区，同时形成了颇具规模和影响力的展会经济。国内家具企业超过5万家，家具品牌有4000多个，产品门类齐全。家具品种细分、专业化程度不断提高，实木、板木等材质越来越得到市场的肯定，儿童家具、老年人家具、女性家具等细分市场正在形成。品牌化、规模化凸现，联邦家具、全友家私、红苹果家具等品牌口碑已深入人心。

建材家具品类品牌的丰富说明行业发展的良好态势，而行业的健康发展也为市场提供了有力的支持。

（3）五金机电市场

1）自身发展滞后，亟待升级。我国五金机电专业市场于1992年起步于广东，滞后于工业消费品批发市场。目前大多数城市的五金机电市场位于城市商业中心，以“一条街”的形式出现。随着中国城市化进程的加速，城市规模不断扩大，位于闹市的五金机电市场的发展空间受到了较大限制，在城市新规划和扩容的背景下，将会呈现向外迁移的趋势。原有的五金机电市场面临着升级的机遇与考验，时代的发展推动着商贸市场由粗放型向集约型、由单一市场向集群市场的转变，这是专业市场发展的新趋势。新型、大型高端的五金商贸城以及五金机电市场的不断升级是未来五金机电市场的发展趋势，也是开发的新机遇。

2）市场需求强劲，推动发展。2013年中国规模以上工业企业实现主营业务收入1029149.8亿元，比上年增长11.2%，实现利润总额62831亿元，比上年增长12.2%。可见，国内工业产业发展的势头正猛，在生产过程中对工业五金、机电产品的需求尤为突出，工业企业对原材料、生产资料的需求格外强劲。此外，建筑五金是五金机电市场中经营比重较大的业态之一。而中国的房地产行业目前处于高速发展时期，将从需求上大大刺激建筑五金产品交易量的增长，五金机电产品将在房地产不断发展的过程中得到相应的拉动。这些良好的消费基础是五金机电市场发展的支撑。

（4）汽车汽配市场(www.daowen.com)

汽车汽配市场效果图如图6-4所示。

图6-4 汽车汽配市场效果图

1）中国是世界最大的汽车生产国和消费国之一。从2000年开始，中国汽车市场经过“黄金十年”的发展，已成为世界上最大的汽车生产国和消费国。根据中国汽车工业协会发布的数据，2013年中国整车产销分别达到2211.68万辆和2198.41万辆，同比分别增长14.76%和13.87%，增速大幅提升，不仅超出年初的预期，而且再次刷新了全球纪录，连续五年蝉联全球第一。汽车市场在供需两端表现强劲，依旧保持着较高的增长水平。

2）“千人汽车保有量”不及世界平均水平的一半，发展潜力巨大。2013年中国汽车保有量达到1.4亿辆，同比增长12%，总量大且增长稳定，但从世界水平来看，千人汽车保有量为120辆，而中国目前千人汽车保有量只有54辆，不到世界平均水平的一半。这意味着，中国汽车市场仍有巨大的发展潜力。

3）居民收入提高，家庭购车处于快速发展阶段。从世界各国的发展规律来看，当人均GDP达到1000美元时，是轿车进入家庭的起跑线；达到3000美元时，轿车将大规模进入家庭。我国已有相当多的城市人均GDP超过3000美元，正处于轿车进入家庭的快速发展阶段。在许多大中城市，家庭购车已成为一种潮流。按经济学上的估计，在汽车发展阶段，汽车产销量增速应该是GDP增速的1.5倍，如此算来，“十二五”期间中国汽车产业将会以年均10%～15%的增速发展。汽车销量的增速和汽车保有量的稳定增长，为开发汽车市场提供了坚实的基础。

4）汽车市场的发展直接带动产业链下游的汽配市场发展。伴随着汽车保有量的增加，直接带动的是产业链下游的汽车配件、汽车保养维修、改装租赁等汽车后市场的发展。

2005—2012年，我国汽车后市场的营业额从880亿元增加到4900亿元，年复合增长率为26.9%。影响汽车后市场需求的两大因素是汽车保有量和汽车产业链利润结构。在汽车保有量方面，预计到2020年，有望达到甚至超过2亿辆。汽车保有量的稳定增长将促使汽车后市场规模仍将保持20%左右的增速，预计到2015年，国内汽车后市场规模将达到8000亿元以上。在产业链利润结构方面，成熟国家的汽车后市场的利润占到50%～60%。汽车后市场是产业链中最稳定的利润来源，这些利润空间将促进汽配市场的发展。

（5）农产品批发市场

农产品批发市场实景图如图6-5所示。

1）农产品市场是农产品流通的主渠道。农产品市场出现于20世纪80年代初，发展至今，经历了数量从少到多，规模从小到大，从产地市场兴起到产地与销地市场并行发展，从民间自发形成到政府推动建设，再到市场力量整合重组的过程。农产品批发市场作为农产品流通的主渠道，发挥着集散商品、形成价格、传递信息等功能。它的兴起和发展，对加快农产品流通市场化、提高农民收入、满足消费者多样化的需求、提高农产品流通效率等都发挥着重大作用。

从农产品供给角度看，我国幅员辽阔，地区自然条件差异大，农产品生产具有分散化、小规模特征，农产品批发市场能够有效地将小生产与大市场对接，保证农产品的流通；从农产品需求角度看，消费者对农产品的需求丰富、偏好多样，对生鲜度要求很高，农产品批发市场是解决这些问题的重要途径。

2）政府助力农产品市场的升级换代。从宏观经济角度看，农产品批发市场已经在我国农业产业化和城市“菜篮子”工程中承担了重要角色；从政策层面看，近些年国家连续出台关于现代化农产品市场建设、经营、流通等方面的优惠政策，有利于推动农产品市场的升级换代和建设。

图6-5 农产品批发市场实景图

3）城镇化是农产品市场发展的动力。随着城市化进程的加快，城市人口增多，将形成一个巨大的农产品消费市场，农产品市场将迎来更好的发展时机。

2.主要业态的经营类别

各类市场的主要经营业态如表6-1所示。

表6-1 各类市场的主要经营业态

（续）

3.主要业态的常见规模

主要业态的常见规模如表6-2所示。

表6-2 主要业态的常见规模

注：以上规模为地级城市大型专业市场综合体各类市场合理的占地规模，具体的开发规模需根据项目的实际情况进行调整。