1.区位分析

项目本体分析的首要任务就是弄清项目的具体区位，了解所在的区位是否符合大型专业市场综合体选址的基本要求，以及其距离市中心、核心商圈及重要交通枢纽的距离，从而分析项目区位对定位的影响。

2.本体条件

调查地块的形状、开发障碍、四周环境等自身条件，从而判断项目地块的可视性、完整性，以及四周环境对定位的影响（见图5-16）。通过对这些客观因素的优劣势分析，扬长避短，合理规划开发。

地块的整体形状是方还是圆？地块的临街展示面有多长？这些都关系到项目的整体功能分区布局，以及开发商业价值如何最大化实现。地块上待拆迁的建筑物、高压线、河流、桥梁等开发障碍，未来可能会破坏项目整体的商业氛围，需要通过合理的布局来弱化这些开发障碍对项目开发价值的影响。地块周边的环境现状往往会对项目的经营业态定位有较大的启发。例如，周边工厂的工人是小商品市场潜在的消费群体；周边有大型集中开发的楼盘，则是家居建材定位的消费基础。

图5-16 某项目地块的四周环境

3.地块的交通条件

交通环境是人流、车流、物流的基础，也是大型专业市场综合体发展的根本。在定位之前，除了对城市的总体交通发展水平进行调查分析之外，还需要对地块周边的交通环境深入调查，分析其能否满足项目开发运营的要求，以及这些道路未来对于项目的积极意义。调查分析主要从道路等级和人流、车流量两个指标入手：

（1）道路等级。解读地块所在区域的交通网，查看地块四周是否面临城市道路，了解这些道路的等级、宽度、路面情况以及道路设施情况等信息。

（2）人流、车流量。统计地块所临道路的人流、车流通过量及其主要类型，分析形成这些道路人流、车流量的原因；对这些道路上的各类公交路线进行统计，了解道路目前的人流、车流状况。某城市项目周边人流、车流量调查表如表5-2所示。

4.地块的建筑指标(www.daowen.com)

项目本体的开发指标是对项目开发行为的限定，决定了项目的开发规模、建筑布局等。需重点关注用地面积、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。

表5-2 某城市项目周边人流、车流量调查

5.地块所在区域的商业开发状况

（1）项目所在区域的基本情况。城市的不同区域在城市发展过程中承担着不同的角色。分析区域在城市中的具体位置、经济特点、人口特征、市政配套、交通网络等，了解区域基本情况；通过城市的发展规划，读懂区域规划的发展功能定位和发展目标（见图5-17）。

图5-17 区域基本情况调研

（2）项目所在区域目前的开发状况。了解项目所在区域目前待开发、正在开发、已开发、旧城改造区域的状况。各个区域不同的开发进度首先体现在商业氛围、人流车流、基础设施的不同上；其次，对整个区域开发状况的把握，可以预测未来的某一时点市场上住宅及商铺的供需情况，为本项目的分期开发节奏、价格定位、营销推广等环节提供可参照的依据。

（3）项目所在区域的商业现状。项目所在区域的商业现状对项目的定位及未来运营有直接的影响。对区域商业现状的分析主要考察商圈的成熟度。如果有已成型的商圈，应了解该商圈的什么类型，主要代表商业有哪些，商圈内的商业形象、档次，商圈影响力如何，等等；如果没有成型的商圈，则考虑周边主要是什么商业类型，并对业态、主要消费群体、租金水平等内容进行调研。

6.地块周边的重大设施

项目周边是否有重要的市政设施、工厂企业、文化机构等？它们的基本情况如何？分析其对项目定位可能产生的影响。如周边有工厂，则需分析工厂工人的数量、来源、年龄结构、收入水平、作息时间等基本情况。