读懂城市的六大方面如图5-3所示。

1.城市的人文地理

（1）区位。城市的地理位置在一定程度上决定了其竞争力和发展潜力。为了发展，城市一般都会根据自己的区位优势给自己定一个“身份”，如区域中心城市、城市群中心城市、长三角中心城市等。可通过了解与之接壤的城市的级别、属性等因素，研判城市在地理位置上的优势。

（2）人口。人口是市场消费的主体，人口基数越大，消费的潜力越大。对于人口情况，主要从人口总量、人口结构和人口分布方面进行分析（见图5-4）。

图5-3 读懂城市的六大方面

2.城市的宏观经济环境

若将大型专业市场综合体比作一个商业巨无霸，那么城市便是它的载体，城市的宏观经济环境则是它基本的生存环境。经济基础是发展之根本，支柱产业是定位之基础。在定位之前，要对城市的GDP、产业结构、社会消费品零售总额、居民收入水平等指标（见图5-5）进行深入的分析，以寻求项目定位的依据和支撑点。

（1）GDP。GDP是经济中所生产出的最终产品和劳务的价值，是衡量城市经济状况的通用指标。对城市的经济分析可以从GDP总量、人均GDP和GDP增速三个方面来进行。在对城市经济发展水平分析的同时，还应选取同省内同级别的城市进行横向比较，从而判断该城市在整个区域内的经济地位。

图5-4 人口因素分析

1）GDP总量。GDP总量可以直接体现城市的经济实力。例如，人们经常用GDP来划分城市的级别。城市的GDP总量达到500亿元，或是突破1000亿元，都直接代表城市经济的发展水平。

图5-5 城市宏观经济环境研究指标

2）人均GDP。在对城市GDP进行分析的时候，也可以以人均GDP为指标进行分析。人均GDP与城市商业发展阶段性关系如表5-1所示。例如，依照国外的经验，当人均GDP处于4000～8000美元的水平时，行业处于平稳发展阶段。

表5-1 人均GDP与城市商业发展阶段性关系

3）GDP增速。GDP增速表现城市的经济增长速度。GDP增长率高往往表明该市发展速度较快，发展后劲足，消费潜力较大，同时也是对大型专业市场综合体开发较好的支撑。

（2）产业结构。城市产业结构是城市社会再生产过程中形成的各产业之间及其内部各行业之间的比例关系和结合状况。通过对城市农业、工业、服务业的总产值、增长率和相关的产业政策进行分析，可以看出城市发展的侧重点，分辨核心支柱产业和处于快速增长产业，关注城市的特色产业。核心支柱产业是项目的市场定位的依据。例如，十堰政府针对汽车产业的规划为：到2015年，全市工业总产值达到2500亿元，年均增长20%。其中，汽车工业总产值1800亿元，其他工业总产值700亿元；工业增加值达到750亿元，年均增长20%，为十堰市内开发汽车汽配类市场提供了定位的支撑点。

（3）社会消费品零售总额。社会消费品零售总额是批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直接销售给城乡居民和社会集团的消费品零售总额，反映了城市居民的生活水平和购买能力。根据城市社会消费品零售总额近几年的数据及其变化趋势，可以判断城市居民的消费能力和消费水平。重点关注批发业在社会消费品零售总额中所占的份额以及增长幅度，从而分析城市专业市场的交易活跃度及未来的发展趋势对项目定位的影响。

以十堰市为例，2007—2011年，十堰的社会消费品零售总额逐年递增，年涨幅稳定，保持在17%左右。其中，批发贸易零售额年均涨幅在17%～29%，涨幅稳定，表明十堰市的批发贸易和消费采购强劲，消费基础较好，对项目定位有较好的支撑，规模量化时可以适量放大。

（4）居民收入水平。在居民收入水平分析中，需重点关注“个人可支配收入”和“城乡居民储蓄余额”两个指标，进行综合分析。“个人可支配收入”直接决定消费者购买力水平，可支配收入高，则购买力强，反之则弱；“城乡居民储蓄存款余额”是居民银行存款总额，直接反映了居民的财富积累状况和消费投资潜力。

以世方公司操盘的某县级市项目为例，经调研发现，当地居民的个人可支配收入相对较高，按理来说对未来项目的销售会有积极影响，但由于当地民间融资过于火爆，导致居民的储蓄余额非常少，大大削弱了当地居民对商铺的投资能力。

3.城市的交通环境

城市的交通条件是大型专业市场综合体开发的核心要素之一。良好的交通条件能加速货物流通，方便客户往来，扩大市场辐射范围。优越的交通条件是大型专业市场综合体定位的基础，是商圈定位的基本依据。对城市交通状况的研究，可以从现有状况和未来发展两个方面，对城市的对外交通条件、内部交通条件、交通枢纽设施以及交通发展规划进行调查分析（见图5-6）。

图5-6 城市交通环境分析

（1）对外交通条件。对城市的对外交通条件研究一般从公路、铁路、水路等方面进行。了解城市在区域交通网中的位置和地位，分析城市是否有向四周辐射多个商贸城市的交通条件，如铁路、高速公路、国道等；分析项目地块与重点交通要道的位置关系，以判断项目是否能借助其向周边城市辐射。

例如，河南省潢川县以60km为半径，处周边六县中心；以150km为半径，处鄂、豫、皖三省交界的黄金点。辖区内有京九铁路、西宁铁路等多条运输要道经过，国道、高速路和铁路纵横交错，为城市商贸发展创造了良好的交通环境（见图5-7）。

图5-7 河南潢川对外交通示意图

（2）内部交通条件。城市对外交通是实现对周边城市商贸辐射的基本条件，城市内部交通则是联系项目与市民之间的纽带。了解城市公交系统是否完善，连接项目与城市各区域以及重要交通枢纽的公交是否存在，如果缺少，则需寻求政府支持，进一步完善；了解城市是否有地铁、轻轨等市内轨道交通，并分析其路线走向与项目的关系。

例如，汉口北专业市场集群通过轻轨一号线的延长段（集群区内设有轻轨站点“汉口北站”，见图5-8），将集群区与汉口核心区、王家墩商贸中心等商业中心连在一起，吸引城区以及轨道交通沿线的潜在消费者前来采购。

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图5-8 汉口北专业市场集群与市内轨道交通示意图

（3）交通枢纽设施。城市的交通枢纽是各类交通工具的集中地和中转处，汇集了人流和物流，对繁荣城市商贸有重要作用。在对城市交通枢纽进行调研时，要关注交通枢纽设施的种类、数量、等级和区位，包括客运中心、火车站、码头、高铁站等，了解这些交通枢纽与项目的位置关系、具体的间隔距离以及两者之间来往的方便程度。

例如，汕尾某项目地块向西南方向2.5km即为汕尾汽车站；向东方向3km，新运营的夏深高铁站“汕尾站”进一步完善了项目周边交通，并使项目地块成为连接新高铁站“汕尾站”和老城区的重要交通节点（见图5-9）。

（4）交通发展规划。关注未来的城市交通规划，了解是否有打造交通枢纽中心城市的计划；摸清城市未来将着力发展哪种类型的交通方式，是否将对公路、铁路等交通设施进行升级、改造和拓展，分析其对项目的积极影响。

例如，从十堰市中心城区对外交通枢纽规划图（见图5-10）来看，在规划期内，主要通过郧十高速、十白高速、316国道和209国道等干线公路连接周边的县市，项目可借此实现向周边辐射。

4.城市的发展规划

城市发展规划是对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。城市规划中的发展目标、发展方向、人口发展规模、功能布局分区、交通道路系统等目标都是大型专业市场综合体定位时需考虑的因素。大型专业市场综合体的开发需紧跟城市规划走，在城市发展中发展。

例如，根据《汕尾市城市总体规划（2003—2020年）》（见图5-11），汕尾市打造“一心一轴”“一带三片区”“多组团”的空间布局。项目在汕尾市的“一心一轴”上，处于汕尾的核心主城区未来扩展的区域，是城区未来的次中心地带。在旧城区发展日益受限的情况下，该项目区域将迎来下一波发展潮。

图5-9 某项目地块与交通枢纽关系示意图

图5-10 十堰市中心城区对外交通枢纽规划图

图5-11 汕尾市城市总体规划（2003—2020年）

5.城市的商业发展环境

（1）城市商业的发展历程。研究城市总体商业发展历程，就是要把握城市商业发展的来龙去脉：从城市商业发展历史中，了解传统行业的兴衰变化、商圈的形成和更替、市场的更新换代过程等；从城市商业的现有规模、网点个数、从业人员数量、年交易额等方面判断城市的商业的发展水平、特点和趋势（见图5-12）。

图5-12 城市商业发展历程研究

一个城市的商业功能由多个商圈承担，分布在不同区域的商圈，商业地位、经营特点各不相同。从商圈的分布可以看清城市的商业格局；从每个商圈的经营规模、业态、档次、租售价、典型代表项目等方面分析其特点，判断各个商圈之间的竞争关系；此外，调查项目与各类商圈的距离，分析现有的商业结构对项目定位的影响。

例如，珠海主城区（香洲区）目前的商业格局是“多中心、弱中心”，没有一个非常强势的中心位置，中心的位置也不固定。从香洲商圈开始不断南移，到吉大商圈，再到以口岸为中心的拱北商圈。随着前山大型购物中心的建设，前山商圈将会崛起，并且珠海香洲区逐渐西移形成新城市中心，项目所在地块与未来新商圈的距离将进一步拉近，对项目定位和发展具有积极的影响（见图5-13）。

图5-13 珠海的商业格局分析

（2）城市的商业规划。城市商业发展规划是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所作的统筹设计。从城市商业发展规划中，可以看出城市未来商业网点的布局和商业发展的格局。应重点关注项目所在区域的商业发展规划，判断其与项目的关系。

根据《江西省新余市城市商业网点规划（2006—2020年）》（见图5-14），未来新余城区将打造两个市场级商业中心（城南商业中心与城北商贸、商务和金融中心）、三个片区商业中心（城东、城西、仙来片区商业中心）的新商圈格局。项目不在上述商业板块范围之内，周边没有大型的商业网点规划，缺少基本的商业配套设施。因此，项目需要通过增加商业配套的规划，来提高项目区域的商业成熟度。

6.城市的房地产开发现状

（1）房地产的发展状况。通过对城市的房地产投资额、建筑竣工面积、房地产销售面积等指标及其增长率的分析，来判断该城市房地产的开发水平以及发展趋势。

（2）商业地产开发水平研究。通过对当地在销售或招商的商业项目进行调查分析，了解现有市场开发商的开发实力、营销水平，以及市场目前的主要开发类型、规模等，从而判断当地商业地产的开发水平。

（3）投资市场调查分析。为实现项目良好的销售业绩，对投资市场进行比较彻底的“摸底”是必不可少的。应解答好以下几个方面的问题，如图5-15所示。

图5-14 江西省新余市城市商业网点规划（2006—2020年）

图5-15 投资市场调查分析