为了推动整个区域的开发和建设，除城市新区、开发区规划外，一般会规划专门的物流园区，用于商贸物流业的发展。物流园区往往框定了大面积成本低廉的土地，靠近国道、省道、高速等交通要道，且普遍享有政府提供的特殊土地、税收等政策，每一项都是为大型专业市场综合体量身定制的。利用这些板块的集群效应和各项优势，市场可以在较短的时间内扎根并形成影响力，全国瞩目的武汉汉口北市场集群就是典型的例子，其运营成功得益于区位优势和政府规划。

1.汉正街的历史

迄今有500余年历史的汉正街，在20世纪90年代成为全国最大的小商品批发市场，日均人流量16万人次，商旅络绎不绝，号称“天下第一街”。市场内已建成服装、皮具箱包、家用电器、鞋类、陶瓷、布匹、小百货、塑料、工艺品、副食品10大专业市场，营业面积共计60多万m²，经营商品6万余种，市场从业人员10万余人。而进入21世纪后，地处汉口核心区的汉正街受到市场老化、火灾频发和交通拥堵等“老年病”的困扰（见图4-5），“前店后厂”的商业模式更是遭到电子商务等新兴模式的冲击，市场发展举步维艰，亟待改变。但汉正街因规模大、商户多、历史久，使得变革被一再搁置。

2011年3月15日，武汉市发布《关于汉正街综合整治和搬迁改造的通告》，规定汉正街分三个阶段完成搬迁，目标直指汉口北（见图4-6）。

图4-5 “年迈”的汉正街

图4-6 汉正街与汉口北区位对比

2.汉口北的未来

“汉口北”——武汉城市规划报告中最引人注目的关键点，成了汉正街商户的理想去处（见图4-7）。这个位于市中心15km外黄陂区的汉口北商贸物流枢纽区，正在打造包括汉口北国际商品交易中心、中国家俱CBD等多个国家一级专业批发市场，现已建成近20个独立市场（见图4-8和表4-1），并配以大型物流中心、电子交易平台，定期举办的“汉交会”蜚声中外。汉口北商贸物流枢纽区显然立志要比汉正街走得更远。

图4-7 现代化的汉口北

(www.daowen.com)

图4-8 汉口北商贸物流枢纽区市场集群分布图

1—公路货运站 2—武汉汽车大世界 3—四季美农贸城 4—铁路货运物流园 5—国际数码电子批发城 6—中国家俱CBD 7—金湾农民创业园核心区 8—汉口北国际商品交易中心 9—武汉铁道交通1号城 10—华中企业城 11—五洲国际建材城 12—公路仓储物流园 13—湖北农业装备物流交易中心 14—2.5产业基地 15—中国长江金属交易中心 16—荣中石化物流基地

表4-1 汉口北8大专业市场集群

（续）

3.关于汉口北崛起的思考

（1）城市发展需求。汉正街历史悠久，是武汉的商业名片。随着城市的发展，汉正街虽然也在不断更新，以适应市场的需求，但由于其位于城区，升级换代有较大的局限性，无法从根本上改变硬件落后、交通拥堵、经营环境脏乱差、消防隐患大、交易方式落后的局面。目前的汉正街已无法满足现代商贸物流的需要，要想脱胎换骨，必须从城区向城市的外围突围，在城市的新区、开发区、郊区选址开发大型专业市场综合体。

（2）政府规划推动。为打造武汉的城市新名片，在新的城市规划中，汉正街所在区域被定位为高端的商贸旅游区，汉口北则被定位为“中部最大、中国最好的国家级商贸物流枢纽区”，并规划建设大型专业市场综合体，承接汉正街老市场的搬迁。为了保证汉正街市场的搬迁，政府出台明文公告，并从禁货、限行、消防、税收等方面采取措施，推动城市规划的实行。

图4-9 汉正街搬迁大事记

从汉口北的规划到汉正街市场的大规模搬迁，再到汉正街的重新规划，没有政府主导是不可能完成的（见图4-9）。大型专业市场综合体选址时，需深入读懂政府的规划，紧跟政府规划走，积极配合政府的城市更新、产业外移、功能升级等规划，借助政府的力量，合作共赢。