1.在市场中寻找开发机会

大型专业市场综合体选取城市时，除了考虑选择城市行政级别之外，还要对城市的市场进行调研和分析，了解城市商业的发展现状，了解专业市场的规模、商户基数，发展水平等。只有弄清了现在，才能预测未来。有没有机会开发，机会点在哪里，机会有多大，应该让市场决定，用市场数据说话。

消费市场旺盛但专业市场发展水平较低的城市，开发大型专业市场更容易成功。这类城市专业市场的经营商户较多，市场多但单个规模小，年代久远，经营环境较差，整体布局比较分散且大多盘踞在城区的商业中心范畴，是典型的市场升级换代滞后的表现，严重影响着城市商贸业的发展。此类城市开发大型专业市场综合体，无论销售还是招商，都是有市场根基的。

专业市场从低级向高级发展，趋向于规模化和集约化，在城市更新和市场自身功能升级的过程中，存在许多开发的机会点。这些都需要到市场中去捕捉，需要在拿地之前进行专业的市场开发机会可行性分析。

例如，豪德集团进军潍坊时，就是看到城市的专业市场更新换代的机会，一期定位开发五金机电市场，建好后，在政府的大力支持下老市场（天坛市场）的800多名五金机电商户整体搬迁过来，并且大部分商户都自购自营。由于有较好的市场基础，再加上政府的支持，豪德潍坊贸易广场一期开发，在销售和招商方面都没有太多压力，目前一期的五金机电市场经营状况非常好，是整个项目经营最好的分区。(www.daowen.com)

2.开发机会可行性分析的基本思路

并不是所有符合级别要求的城市都适合开发大型的专业市场综合体，即使能够开发，空间有多大，这些问题应通过全面、严谨的开发可行性分析，在拿地之前找到基本答案。大型专业市场综合体开发机会的可行性分析应从城市的宏观环境、房地产市场环境、商业发展水平和各类专业市场的开发机会四方面入手分析，从宏观层面和微观层面双管齐下，判断开发的可行性，并对开发空间作出初步量化，确定可开发的合理规模，再结合城市的发展规划，选取合适的地块。具体的分析思路如图4-2所示。

图4-2 开发机会可行性分析的基本思路