究竟该如何理解大型专业市场综合体？大型专业市场综合体又具有怎样的特征和内涵？总的来说，大型专业市场综合体就是一种“市场高端化、定位综合化、规模‘巨无霸’、选址郊区化”的专业市场商业项目。

（1）大型专业市场综合体是城市综合体在专业市场领域的发展。“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

在零售领域，以万达广场为代表的城市综合体，以先进的购物中心整合商业资源，以五星级酒店、甲级写字楼开辟城市商务空间。城市综合体已成为主要的开业产品。

在专业市场领域，是将小商品市场、家居建材市场、五金机电市场、汽车汽配市场、农副产品市场、农资农机市场等各品类专业市场进行多项组合而形成；或者是围绕某一产业进行上下游延伸而形成的大规模市场，同时围绕交易市场这一主体，匹配商务金融、酒店办公、生活服务、仓储物流、餐饮娱乐、会展旅游等多功能于一体的大型专业市场综合体。

（2）大型专业市场综合体是城市商贸物流的总部基地。大型专业市场综合体开发规模庞大，小则30万～50万m²，大则100万～500万m²。规模化发展是其核心竞争力之一。其市场经营业态齐全，是专业市场的集合体。市场配备仓库、物流、停车场、公共汽车站、商务办公、餐饮住宿、休闲娱乐等各类生活经营性配套，集采购、交易、展示、金融、信息、仓储、配送、分拨、简单加工等功能于一体，不仅满足商户经营类需求，还保证了商户正常的生活。市场内商户数量众多，聚集了全国各个行业的实力商户。商户以厂家、代理商为主，经营实力强，产品竞争力强，商圈半径大，是整个城市或者区域的商贸总部基地。

（3）大型专业市场综合体是国内二、三线城市商业地产的巨无霸。目前，在国内二、三级城市中，一般商业地产的单个项目的开发体量在10万m²左右。而大型专业市场综合体是“城中之城”，无论是在规模、经济效益还是社会地位上，都是二、三线城市商业地产中的超级“巨无霸”。

从规模上看，大型专业市场综合体以众多业态及产品集中经营，市场以规模取胜，以规模化发展。因此，一般地级市的大型专业市场综合体的开发规模都在1000亩以上，部分中心城市的开发规模达到2000亩以上，是其他商业地产类别难以比拟的。

从经济效益上看，目前我国地级市消费品批发市场的绩效为20000元/m²，而大型专业市场综合体的建设规模一般为100万m²左右，按此计算，其年交易额可达200亿元，是城市经济发展的引擎。(www.daowen.com)

从社会地位上看，大型专业市场综合体因规模庞大，一般都为市级或省级政府重点工程，一个城市只有一个大型专业市场综合体，具有不可复制性。

（4）大型专业市场综合体是城市郊区商业开发的先行者。零售商业、城市综合体的开发对一般地块区域的成熟度，周边3km范围内消费人群的数量都有特殊的要求，因此一般选址于城市的中心区域。而城市的新区、邻区正处于建设和开发期，居住人口少，零售氛围差，环境不适合零售商业生存。专业市场综合体的选址条件与零售大不相同，对地块面积和道路交通要求较高，而对商业氛围没有零售商业的要求那么苛刻。专业市场综合体一般选址于城市的郊区或新区，地块面积要求较大，要临近国道、省道或高速公路等。大型专业市场综合体由于功能配套齐全、规模庞大、容积率低等特点，对占地面积也提出了特殊要求，只有城郊才有适合大型专业市场综合体开发的地块。

城郊大型专业市场综合体经过发展，形成全新的专业的商贸物流中心。专业市场综合体通过规模优势、区位优势、交通优势、产品优势，以物流为基础，推动商贸业的发展，实现城市大商贸、大市场、大发展；同时，又促进城市规划，带动城郊商业的迅速发展，是城郊商业开发的先行者。

上文提到大型专业市场综合体是城市综合体在专业市场领域的发展，阐述了两者之间的共性。其实，两者之间的差异也很显而易见。除了建筑物外形上的差异之外，项目的建筑密度、城市区位以及项目所围绕的运营核心都不相同（见表3-2）。

表3-2 大型专业市场综合体与城市综合体的差异分析表