乍看“踩点”，也许你会联想到抢劫、偷窃等行为，没错，踩点就是暗中观察地形的意思。在劫匪打劫银行时，肯定会考虑押运路线和运送时间、摄像头的位置和摄像的范围、银行出纳人员接款的人数等，当然还要包括成功抢劫后的逃跑路线等。完美的事前策划是成功的开始，同样，房地产经纪人在带客户看房前也应该提前到现场去适应场地。

1.踩点踩出熟面孔

提前踩点的一个好处是让自己混个“熟面孔”，这里所说的“熟面孔”主要包括两个方面：

（1）提前踩点可以加深对房源的了解，如所属小区的规模、周边环境、交通情况等。实务中，有的客户会根据情况与你约定在小区附近的某个地方碰头，只有熟悉该小区周边情况，你才能选择一个好的地点，避开一些中介公司密集的地方或者其他敏感的、不利于开展工作的地方。

记住，选择在中介密集的地方与客户碰头，很有可能会导致失去这个客户。首先，很多房源信息并不是你独家拥有的，即并非“独家委托”，业主往往会为了尽快卖出房子而把房源信息提供给多家中介公司，尤其是位于房源所在地附近的中介门店；其次，客户并不是非这套房源不买，他们很可能只是看中了该区域甚至是该小区，因此，即使是其他中介没有该房源信息，但他们手头上所拥有的其他房源信息也可能会让客户动心；最后，一般客户在寻找房源时，也总是喜欢到多家中介门店转转，以获取更多的信息，这样才好做比较。因此，如果可以，尽量不要选择在中介门店密集的地方与客户碰头；实在不行，就一定要比客户早到，争取不让客户有机会去别的中介门店。

（2）随着封闭小区的风靡，很多保安都对来往陌生人特别“严格”，在踩点的时候你就可以跟他攀谈一下，让他对你“面熟”，这样才不会在你带客户来看房的时候，把你挡在门口。如果在带客户看房的时候总是被保安横加阻挠，客户很可能就会心生厌烦，甚至对你失去信任：连保安都搞不定，何况业主？

2.踩点踩出好路线

“条条大路通罗马”，从中介门店到房源所在地，一般都会有好几条路线。有的繁华漂亮，可以一路欣赏到“家”，肯定心情舒畅；有的杂草垃圾一大堆，捂着鼻子到房源所在地，恐怕连房地产经纪人自己都没脸说出好来。

不同路线所带来的不同效果是显而易见的。所以，带看之前提前踩点，就可以知道哪条路线更能让客户动心，就能省掉很多不必要的麻烦。

3.踩点踩出自信来

通过提前踩点，熟悉了房源的周边情况，在带客户看房时房地产经纪人就会信心十足，最少不用担心出现找不到房子的情况。况且，提前看过房子，就会对房子的情况了如指掌，介绍起来也会更加得心应手。

（1）注意观察房源的外部环境。如：小区的绿化、配套设施、物业管理、交通情况、购物情况、学校等。如果房源周边比较吵，要判断出哪一个时段比较安静，以便于安排看房时间。

（2）观察房子的内部情况。包括户型结构、装修年限、装修档次、家具家电等。(www.daowen.com)

（3）房子的采光情况。如客厅、卧室、厨房、厕所的采光情况，哪个时间段采光最好，便于安排看房时间。

（4）制定房源销售方案。通过分析房源的优劣势，找出房源的卖点，制订该房源的销售（解说）策略。

为了更快地卖出房源，卖个好价钱，房地产经纪人应建议业主把房子好好“包装包装”，以给客户一个更好的印象：

（1）事先将家里打扫干净，收拾整齐，尤其是厨房和卫生间的死角。如果房子没人住，业主全权委托中介办理，你可以请同事和你一起把房子整理干净。

（2）擦亮玻璃，更换坏灯泡，让房子显得更为亮堂。如果房源的光线比较暗或者是在阴天的时候看房，最好把灯都打开。

（3）如果房子存在一些明显的不足之处，应建议业主采取一些改善性措施，有效掩饰某些重要的瑕疵，提升房子的受欢迎程度。比如，如果房子采光较差，可用重刷白墙、安装镜子的方法进行补救；如果房源通风较差，可适当在采光处摆放简洁的绿色植物等。

（4）阳台要清理干净，不要堆放杂物，否则空间显小房子显旧，不利于卖个好价钱。

（5）门口铺上垫子，让客户觉得房子保养很好，这样可以在无形中提高房子的价值。

（6）如果看的是空房，房地产经纪人要第一个进去把窗户都打开，让房子通风。

（7）清理家具，损坏的杂物全部抛弃。预备赠送家具电器清单，贵重家具如不想赠送，则宜提前搬出，免生异议。

（8）在客户看房时，“看家”的家庭成员不要太多，一两个就可以。此外，家庭成员不要随意走动，否则让客户感觉屋子里很嘈杂。

（9）客户看房时，业主尽量少讲话，不要热情过度，应摆出一副卖不卖无所谓的样子，不要让客户感觉到业主急于出售的心理。买卖双方也是在打心理战，哪方比较急不可耐，那方就比较容易矮人一截。