一、理想值确定的原则

指标理想值是指开发区土地集约利用评价的各指标在评价时点应达到的理想水平，是土地利用优化的预期值。理想值的确定应遵循以下原则：

1.理想值应依照节约集约用地原则，在符合有关法律法规、国家和地方制定的技术标准、土地利用总体规划和城乡规划等要求的前提下，结合开发区实际确定。

2.理想值原则上应不小于现状值。

3.理想值确定时，应保证其测算空间范围与指标现状值的空间范围相一致。

4.采用相关技术标准作为理想值确定依据时，应保证指标理想值与相关技术标准在数据口径等方面相一致。

二、理想值确定的方法

理想值的确定直接影响到开发区土地集约利用评价各指标的实现度分值，并进而影响到其集约利用程度评价的最后得分，因此，科学准确地计算和判断各项指标的理想值显得尤为必要。《开发区土地集约利用评价规程（2014年度试行）》中提供了3种指标理想值确定方法，即目标值法、经验借鉴法、专家咨询法。

1.目标值法：结合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划等相关规划，以及相关用地标准、行业政策等，在分析土地利用现状的基础上确定指标理想值；

2.经验借鉴法：参考国内其他开发区的土地节约集约利用先进水平，确定理想值；

3.专家咨询法：选择一定数量（10～40人）熟悉城市、开发区经济社会发展和土地利用状况的专家，提供相关材料，向其咨询确定指标理想值。

三、指标理想值确定案例分析

（一）广西开发区整体

49个工业主导型开发区的主区采用单项指标排名前10位的指标现状值均值为理想值；14个产城融合型开发区的主区和发展方向区、9个工业主导型开发区的发展方向区因数量较少，采用单项指标排名前3位的指标现状值均值作为指标理想值。

表5-7　2018年度广西工业主导型开发区评价指标统一理想值

续表

表5-8　2018年度广西产城融合型开发区评价指标统一理想值

续表

（二）梧州市高新技术开发区（工业主导型）(www.daowen.com)

根据《梧州市高新技术开发区土地集约利用评价》成果，理想值确定主要采用以下方法：土地建成率、土地开发率、工业用地固定资产投入强度、工业用地地均税收等指标理想值采用专家咨询法和目标值法综合确定，其余指标理想值均采用目标值法。专家咨询法即邀请熟悉城市、开发区经济社会发展和土地利用状况的专家采用特尔斐法确定，目标值法各指标均有不同，下面重点介绍一下该开发区评价成果中目标值法的主要思路。

土地建成率目标值法假设近两年内供应土地全部建成即达到理想状态。土地开发率目标值法则假设已达到供地条件的土地中不应包括2018年后计划发展用地，因此将2018年后计划发展用地扣除后计算的土地开发率即达到理想状态。工业用地率目标值法假设在理想状态下土地利用应完全符合城市规划对园区土地的规划控制要求，即在理想状态下，开发区的建设用地审批、供应和开发建设，均应严格遵循城市总体规划的控制要求。根据《梧州市城市总体规划（2013—2030年）》的规划控制要求，开发区主区和发展方向区已建成城镇建设用地范围内土地的规划工业用地率目标值分别为71.61%和0，但因评价时点主区已建成城镇用地的现状工业用地率为71.65%，略高于规划工业用地率，遵循理想值不小于现状值的规定，最终确定主区和发展方向区的工业用地率的现状值等于理想值。综合容积率、建筑密度、工业用地综合容积率、工业用地建筑系数等四项指标，按照目标值法，理想值根据近三年开发区挂牌出让供地台账中各地块综合容积率和《广西梧州高新技术产业开发区首期控制性详细规划》《广西壮族自治区建设用地控制指标（修订稿）》等综合确定。工业用地固定资产投入强度目标值法理想值根据园区主导产业类型以及《广西壮族自治区建设用地控制指标（修订稿）》对于各类型产业的投资强度控制标准确定。工业用地地均税收目标值法理想值主要根据《广西壮族自治区建设用地控制指标（修订稿）》对于高新技术产业园区入园项目地均税收要求确定。土地闲置率目标值法理想值则假设根据国家土地利用管理法律法规的规定，假设已供应土地应按土地出让合同约定及时开发建设，闲置土地全部处置完毕达到理想状态，土地闲置率理想值确定为0。

表5-9　梧州市高新技术开发区土地集约利用程度评价指标理想值

（三）北海出口加工区（工业主导型）

根据《北海出口加工区土地集约利用评价》成果，10个评价指标中，工业用地固定资产投入强度和地均税收等2个指标采用专家咨询法，其余8个指标理想值采用专家咨询法和目标值法两种方法的平均值。

土地供应率，以目标值法根据《开发区土地集约利用评价规程（2014年度试行）》对围网外用地调整后的土地供应率现状值测算，理想值为94.53%；而按专家咨询法，确定的理想值为95.87%，因此，土地供应率理想值取两者平均值，最终确定为95.2%。土地建成率，以目标值法测算，北海出口加工区A区土地于2004年、2005年分两期供应给加工区投资开发公司，再由投资开发公司转让给企业，目前因市场环境及加工区功能制约等原因导致尚有部分用地还没转让出去，同时部分企业拿到用地后分期开发，分期建设中的后期土地尚未开发，A区已供未建的土地有14.37公顷，如果加工区土地把A区的土地全部建成，土地建成率将达到理想状态，理想值为61.06%；而以专家咨询法确定的土地建成率理想值为66.96%，取两者平均值，土地建成率理想值最终确定为64.01%。综合容积率、建筑密度、工业用地综合容积率和工业用地建筑系数等4个指标，以目标值方法测算，根据《北海出口加工区控制性详细规划》对一期封关范围的113.5公顷用地规划，并结合北海出口加工区土地利用现状、发展阶段，以及加工区控制性规划中规定的加工区工业用地容积率指标为1.0～2.5、建筑系数控制指标为30%～45%，还考虑到有2家企业在加工区成立前就已经建成，部分企业因市场环境影响二期用地导致目前无法开工建设等因素，将工业用地容积率理想值确定为1.25，建筑系数理想值确定为35%。交通用地方面，根据加工区控制性规划中规定的交通用地的容积率和建筑系数指标，将理想值取值为0。公共管理与公共服务用地方面，容积率和建筑系数的理想值均分别确定为1.5和25%。参考已建成城镇用地中各用地比例现状值和控制性规划中各类用地的容积率和建筑系数的指标，可测算出加工区综合容积率的理想值为0.89，建筑密度的理想值为23.17%。再根据以专家咨询法确定的综合容积率、建筑密度、工业用地综合容积率和工业用地建筑系数的理想值（分别为0.71、27.86%、1.27和46.38%），取两种方法测算结果的平均值，上述4个指标的理想值最终确定为0.8、25.52%、1.26和40.69%。土地闲置率现状值为0，达到最理想的水平，因此理想值最终确定为0。

表5-10　北海出口加工区土地集约利用程度评价指标理想值

（四）南宁高新技术产业开发区（产城融合型）

南宁高新技术产业开发区土地集约利用评价成果中，评价指标理想值的确定以采用目标值法为主，主要结合《南宁市高新技术产业开发区总体规划修编（2014—2020）》，在分析土地利用现状的基础上确定指标理想值。该开发区土地供应率、土地建成率、土地闲置率现状值分别为99.99%、99.44%和0，已达到或接近理想状态，因此以目标值法和专家咨询法确定的理想值也一致，均分别为100%、100%和0，即可作为最终理想值。综合容积率、建筑密度、综合地均税收、人口密度均采用目标值法确定，根据《南宁市高新技术产业开发区总体规划修编（2014—2020）》，在高新区已建成城镇建设用地范围内，主区、发展方向区规划综合容积率平均水平分别为0.90和1.0，规划建筑密度平均值分别为30%和35%，综合地均税收分别可达到400万元/公顷和270万元/公顷，人口密度分别可达到200人/公顷和130人/公顷。发展方向区土地开发率即该开发区现状土地开发率为97.49%，根据《南宁市高新技术产业开发区总体规划修编（2014—2020）》，除去不可建设土地外，其他土地都应达到供地条件，按目标值法确定的发展方向区土地开发率为100%，按专家咨询法确定的发展方向区土地开发率理想值为98.05%，因此最终将99.03%作为发展方向区土地开发率理想值。

表5-11　南宁高新区土地集约利用程度评价指标理想值

续表