本书主要针对香港地区的数据与经验，研究了房地产市场与关联市场间的相关性以及若干衍生问题，包括房地产市场与股票市场间的动态相关性及动态溢出效应，外部因素影响下的四个地区房地产市场间的动态相关性，各类型住宅市场与各类消费水平下通货膨胀间的关系，房地产证券与股票、无风险资产间的动态相关性以及相应的动态投资组合策略四个方面。四个部分在整体上围绕房地产市场与关联市场间相关性这一主题展开，涉及到了该研究主题的几个重要项目内容，获得的主要结论分别如下：

第二章中，采用DCC-GARCH模型对香港房地产市场与股票市场间的动态相关性以及动态溢出效应进行了刻画与研究。书中首先将样本期相同的两个市场指数回报序列正常配对并估计模型，计算结果发现1998年亚洲金融危机中房地产市场和股票市场的波动率均表现出较大的升高，但在2008年的次贷危机中香港房地产市场的波动率没有较大的反常现象。两个指数回报的动态相关性在整体上程度较低，波动范围在6%到13%之间，说明了两个市场间相对的独立性。而该动态相关性在样本期内的两次金融危机期间都达到了较高的程度，这也表明了房地产市场和股票市场间相关性在特殊时期具有一定反应的动态变化特征。然后将房地产指数回报延迟三周并结合股票指数回报进行建模，结果发现股票市场对房地产市场具有较高程度的动态溢出效应，该溢出效应不具备趋势性而表现出一定的随机性，在2008年末金融危机环境下达到最大，这也进一步验证了特殊情况下金融资产间作用加强的说法。而通过将股票指数回报延迟三周并结合房地产指数回报进行建模，研究发现香港的房地产市场对股票市场不存在显著的溢出效应。

第三章则引入了DSTCC-GARCH模型，该模型有能力刻画外部因素对动态相关性的影响。这一章使用VAR-DSTCC-GARCH模型框架研究了香港不同地区房地产市场之间的动态相关关系，其中在VAR模型下分析了多个市场相互之间的驱动关系，参数估计结果大部分具有显著性，滞后项中同地区表现出负向关系，异地区为同向关系，且时间越近影响越显著。随后VAR模型的残差项以及两个外部影响因子被用于DSTCC-GARCH模型估计当中，可以发现最优惠贷款利率和滞后的恒生指数年回报是两个影响较为显著的外部因素。动态波动率的计算结果表明港岛和九龙房地产市场的投机性质更高一些，而新界西在四个地区中投资风险最低。动态相关性结果则说明港岛与九龙之间的相关性程度较高，港岛与新界东之间的动态相关性呈现出一个与其他5个动态相关性都不同的缓慢向上的趋势，九龙与新界东、新界西之间的动态相关性程度较低，港岛、九龙、新界东三地与新界西之间的动态相关性情形走势都较为类似，且均在1998年9月达到各自的最高点。六组动态相关性均在1998年前后和2009年前后呈现出局部的高点，这说明在金融危机等特殊时期香港四个地区间的房地产市场相关性有局部的上升。(www.daowen.com)

第四章针对香港市场，采用长期均衡模型和短期误差修正模型研究了香港住宅房地产对冲预期通胀和非预期通胀的能力。本书引入了香港的综合通胀率和三种针对不同消费水平家庭的通胀率，以及五类不同面积的住宅回报指数，并将这四类通胀率和五类住宅回报率两两匹配进行长期和短期建模。就长期而言，各类住宅针对各类通胀的预期成分都具有一定的对冲能力，住宅面积越小对抗预期通胀的能力稍强一些。比较来看，住宅在长期对冲非预期通胀率的能力更为稳定，不随住宅面积的大小以及通胀覆盖人群的变化而产生显著变动。实际上二十个长期模型说明香港住宅房地产对预期通胀和非预期通胀都具有较好的对冲效果。短期误差修正模型的结果则显示，对于消费层次较低的居民而言各种面积的住宅均具备一定的短期预期通胀对冲能力，消费水平处于中间层次的民众的对冲结果则与整体情况类似，由70平米到99.9平米的住宅提供最佳的短期预期通胀对冲，对于高消费人群仅面积相对较大的住宅可以提供一定的短期预期通胀对冲。同时，所有面积大小的住宅都具有在短期对冲非预期通胀的能力。

第五章沿用了第二章所采用的DCC-GARCH模型，选取恒生房地产基金指数、恒生公共事业指数和Hibor隔夜利率来分别描述香港房地产证券资产、股票、无风险资产的走势情况，并两两匹配建模得到三种资产间动态相关性。随后结合投资组合优化方法，在常数预期收益率与常数预期波动率的基础上得到了逐日调整的最优动态投资组合。在样本期内三种资产的配比具有时变特性，但是相对而言较为稳定，其中房地产基金指数在整个投资组合中始终占比最大。房地产基金指数与Hibor隔夜利率在整个投资组合中的动态配比情况在走势上非常接近，公共事业指数的动态配比情况则呈现出镜面的反向走势。动态配置中极值的出现时间非常接近于房地产基金指数回报与公共事业指数回报间动态相关性的极值出现时间，这说明在配置动态最优投资组合时，这两个指数回报间的动态相关性在三组动态相关性之中影响最大。而相比于资产间相关性被设定为常数的静态最优投资组合，动态投资组合的回报情况略好，说明动态相关性在投资组合配置过程中存在着一定的优化作用。