房地产作为国民经济中的基础性和先导型行业，在社会经济生活中具有不可替代的作用。首先房地产具有消费资料的功能，为居民生活等提供必要的场所。住房需求是人们维持衣食住行这些基本生活需求中重要的一项，与居民的自身利益密切相关。以美国为例，表1-1中给出了美联储三年一度的消费者金融调查（Survey of Consumer Finances）数据^[1]，美国家庭有形资产组合中房地产的占比在2001、2004、2007、2010年中分别为55.0%、60.2%、58.7%、58.6%，是居民资产组合中最大的一项，且非主要住房的比例呈持续上涨的态势。表1-2则反映了家庭所持债务的情况，实际上和房地产在居民资产组合中的高比例相比，住房债务在家庭所持债务中的比例更高，以住宅房地产抵押的信贷额度占到总贷款额度的80%以上，2001、2004、2007、2010年的数据分别为81.4%、83.7%、84.8%、83.9%，而其他项债务则相对小得多。

表1-1　2001-2010年美国家庭有形资产中各成分比例（百分数）

对于部分居民来说，房地产资产不仅仅提供了生活保障功能，而且还兼有获取持久收入或差价收入的功能，因此不论是从功能上来讲，还是从房地产资产占比家庭支出的份额而言，房地产都是比股票、养老金等资产更为重要的家庭资产，是居民整体财富的重要组成部分。而房地产作为最基本的生活资料，由于其在家庭支出所占比例较大，因此房地产的价格水平会对居民的消费水平和福利水平产生非常显著的影响。

表1-2　2001-2010年美国家庭所持债务中各成分比例（百分数）

而实际上，正是房地产的生活资料特性进一步催生了其投资投机的功能，在世界各地的城市发展进程中可以看到，随着大量人口向城市的不断聚集，城市的土地供给遇到了急剧加速的需求，也就随之出现了不同程度的房地产价格上涨的现象。房地产价格不断波动的过程本身就是一个财富转移和重新分配的过程，在这个过程中财富以货币和固定资产的形式向经济、居住水平发达的地区集中，向房地产商、房地产投机者、出卖土地的政府等不断聚集，严重时可能产生社会贫富差距增大等问题。(www.daowen.com)

与此同时，这一过程也带动了整个经济的发展。作为连接实体经济和虚拟经济的纽带，房地产市场的冷热水平直接关系着一个地区甚至一个国家的经济繁荣程度。在许多国家和地区，房地产行业在GDP中都占据较大比重，且市场需求呈现出快速增长的趋势，不断带动经济增长，从而成为了地区发展中非常重要的基础性、导向性及带动性的支柱型产业，在国民经济中占有不可替代的地位，而与国民经济其他行业间的高度关联性使得其发展直接或间接的推动了建筑、建材、水泥、冶金、化工、纺织、仪表、家具、家用电器、金融保险、商业服务等众多上下游产业的发展。以产业链的角度衡量，对房地产行业的投资可以拉动50多个相关产业的发展，从而创造出更大的间接价值。甚至在一定程度上刺激房地产市场可以拉动整个经济，例如2001年美国政府在911事件和网络股泡沫破裂的危险情势下，采用了降低利率等一系列刺激手段推动房地产价格迅速上涨，从而带动了经济的复苏。当然，在房地产市场上过度的投机行为也会抑制制造业等行业的正常发展，同时导致房价、房租的大幅度上涨，进而造成其他行业成本上升，降低这些行业的活力与竞争力。因此，保持房地产业的正常有序发展、保障房地产与其他行业的正常和谐关系是非常重要的。

房地产对经济的重要作用不仅仅体现在直接或间接的作用于GDP的组成部分，还体现在与金融体系的紧密联系上。房地产业是非常典型的资本密集型行业，对于房地产开发商、房地产投机者以及普通的购房者而言，信用贷款都是极为重要而且占极大比例的资金来源，因此整个房地产行业的发展离不开银行等金融机构的服务与支持。反向而言，在以银行间接融资为主的现代金融体系当中，商业银行贷款的主要抵押物也正是房地产资产，其价格变动会同时影响到贷款人和借款人的资产负债情况，再加上金融机构本身对房地产行业提供资金上的援助，因此整个金融体系与房地产行业的捆绑是非常紧密的。而金融机构在利益最大化的驱使下也有动力为这些关联于房地产业的资金项目进行包装并买卖，如一些房地产衍生证券等等，这一行为在增加了流动性的同时也进一步的加大了房地产与金融行业之间的关联程度。

由于两个行业之间密切的关系，大量的金融资本被配置到房地产行业当中，一旦虚高的房地产价格由于外部因素或内部预期等原因而受到冲击，进而导致房价下跌甚至引发房地产价格泡沫的破裂时，就会使得商业银行等金融机构产生大量坏账，造成金融体系的不稳定，严重时导致金融机构资金链断裂，引发整个金融的系统性危机，再结合房地产业在GDP当中的影响，对整个实体经济造成冲击。例如2007年始于美国的全球金融危机，就直接起源于房地产市场泡沫的破裂，进而通过房地产衍生资产等渠道传导到整个金融经济领域。由于美国金融市场较为发达，过度的证券市场将商业银行、投资银行和保险公司等金融机构都捆绑在一起，加上杠杆化使得风险进一步聚集，当房地产市场崩溃大量债务违约时，金融市场就面临巨大的系统性风险，金融体系受到巨大冲击并引发全球性的金融海啸。其他一些经济金融危机如亚洲金融危机、日本失去的十年、中国海南省的信用危机等，也都与房地产泡沫的破裂有直接的关系。

可以看到，房地产市场与整个国民经济、金融体系以及各个行业各个市场之间存在着非常紧密的联系。由于其本身具有投资投机的功能，因此理解房地产价格波动的内在机制，研究房地产与其他市场之间的相关关系有助于投资者进行整个投资组合的风险回报优化。而另一方面，通过研究其与经济金融以及其他市场间的相关关系与相互影响，在理论分析的基础上得出相应的政策建议，可以帮助监管部门制定合适的监测方案与调控策略，进而保证房地产市场的发展与经济金融的发展相协调，不仅具有重要的理论意义，同时更具有非常重要的现实意义。

在本书的研究中，香港房地产市场是一个主要考察的对象。房地产行业是香港经济的四大支柱产业之一，香港的经济繁荣与房地产业的发展具有密不可分的关系。根据香港特别行政区政府统计处发布的《香港统计年刊》（2012）数据显示，在香港居民综合消费中住房支出所占比例高达31.66%，是所有项目中最高的，而在代表消费水平低、中、高三档的消费物价指数中，住房支出的比例分别为32.19%、31.43%、31.36%，表现的非常稳定，不同消费层次的家庭都在住房上投入较高。而房地产行业也一直是香港地区财富创造的重要行业，香港70% 的投资与房地产相关，香港政府每年从房地产行业获得的卖地、税费等直接间接收入也是政府的主要财政收入来源。由于房地产行业的兴盛，其与香港其他行业例如另外一个支柱产业银行业的关联性就更为紧密，也更加的值得关注与研究。

香港房地产市场还具有其他一些特性，例如房地产的国际化与金融化。香港房地产的国际化之路源自于1984年9月中英关于香港问题的联合声明发表，先是东南亚、澳大利亚资金进入房地产市场，而后是日本、台湾等地的资金纷纷投入香港房地产。根据香港物业行业的估计，海外资金参与的香港房地产交易数额已经由原来的1成不到上升为4成左右。而由于房地产的国际化，且本身与发达的银行业联系紧密，香港房地产的金融程度也非常之高，房地产投资信托等主流房地产金融产品均可以在香港进行交易。这些特性使得针对香港房地产的研究较为可能得到相对主流的研究结果。此外，香港房地产市场发展较早，规范程度也比较高，因此数据较为齐全，方便了进一步的研究。而由于香港地区与内地的特殊关系，研究香港房地产市场与关联市场间的相关关系等问题，对内地市场的研究也有一定的促进和参考作用。