经营性资产的运营要追求最大经营收益，就是要有“能挣一百，九十为亏”的理念和具体的考核办法。要做到这一点，关键是要“区分经营性资产与功能性资产”和“划小核算单位”。要区分经营性资产，除了前述的在设施规划设计和工程建设阶段就有策划、有明确的应用需求外，还要求运营管理体制和资产划分要提高可经营设施的可拆分性，做到“产权清晰、界面清楚”。划小核算单位的目的就是要做到“可计量”。而做到两点加起来就是为了经营收益的最大化。

所谓经营，就是要让花钱的花最少，让挣钱的挣最多。我们在前一章中已有讨论了怎样让花钱的花得最少，而要让挣钱的设施挣最多就比较难了。要做到这一点，必须要建立一个开放的、对接市场的运营管理体制。其实，这就要求我们必须走投资多元化、管理社会化、经营市场化的道路。

另一方面，经营性设施的收益在机场集团的总收益中所占的比例一直是上升趋势，努力做大非航空业务的收益已经成为我们的共识。

案例6-3　虹桥国际机场2号航站楼旁的泊悦酒店简介

虹桥国际机场2号航站楼旁的泊悦酒店（图6-4）位于新建2号航站楼主楼以南，紧邻航站楼主楼和虹桥综合交通枢纽，占地12.25亩，建筑面积4万m2，客房494间，建筑安装费用约2亿元。酒店北侧与航站楼办票大厅直接相连。旅客步行数分钟可直达航站楼和综合交通枢纽。酒店东侧与航站楼隔离区内的贵宾区（航空公司的两舱休息室）直接相连，有专用的旅客值机和安检设施，也可供机组和工作人员使用。

图6-4　虹桥机场2号航站楼旁的中航泊悦酒店

宾馆潜在客户包括滞留旅客、早发航班旅客及较晚航班旅客、转机旅客、航空乘务人员、外地来沪短途出差的商务旅客、旅游人士和团队旅客、机场及周边公司客户、普通商务旅客等。

招商采用特许经营权出让的方式，宾馆产权归属上海机场集团，由机场集团负责宾馆建设管理。宾馆建成后，机场集团转让20年的宾馆经营权，并将宾馆相关设施交由中标方使用。中标方向机场支付2亿元，相当于宾馆土建、安装工程总造价的预付租金，一次性买断20年经营权，并负责宾馆的二次装修。在运营期内向机场支付年租金，年租金报价最高者中标。运营期届满，包括二次装修在内的所有宾馆设计无偿移交给机场集团。

可见，我们为上海机场集团设计了一个只赚不亏的模式吧，而且未来20年的收益非常稳定、可预测。但是大家可知道，全国各机场集团的酒店（除厦门翔业集团外）几乎都是微利、不盈利或亏损的，绝大多数甚至做不到经营性盈利。我们对全国所有机场集团的酒店做了个调研，结论是：机场集团管得越多、越深入、越具体，效益就越差。我们上海机场集团的7个酒店就是典型的案例，自己管的酒店，即使与航站楼连为一体还是亏损，我们管得越少，盈利就越多。我们了解到的自称盈利了的机场酒店都是不考虑固定资产折旧等情况下的不完全成本核算。只要我们追问一下“它真的盈利了吗？”他们就会缩了回去。(www.daowen.com)

其实，机场酒店如果与旅客航站楼直接相连，旅客可以步行到达航站楼，酒店的客房使用率是非常高的。我就在招标答疑会上说过：“每年有几千万人次旅客从机场航站楼进出，这些客人都是从我们的酒店门口走到别人的酒店去的，如果我们的酒店没有留住客人，没有把客房率做到百分之百，那说明你们的工作不努力，就可以换总经理了。”我这么说是有根据的，我们浦东国际机场1号、2号航站楼之间的大众宾馆和虹桥机场2号航站楼旁的泊悦酒店，都达到了百分之100%以上的客房率。之所以会超过100%，是因为有一部分旅客只住了几个小时就走了。如果这样的酒店都只能微利，甚至还是亏损，那我们是不是该做点什么了呢？

我们一定要找到那个把事情做到完美、极致的人。

案例6-4　上海机场广告的合资经营

上海机场德高动量广告有限公司是由上海机场广告有限公司（占股50%）、德高贝登户外广告有限公司（后改为梅迪派勒广告有限公司，占股35%）以及上海动量广告传媒有限公司（后改为动量传媒国际有限公司，占股15%），于2005年共同创建的合资公司。合资公司与上海机场集团签署了15年独家广告经营管理合约，拥有对上海浦东国际机场和上海虹桥国际机场所有户内外媒体的独家发布经营权。

在这里，我们先将虹桥国际机场和浦东国际机场的资源整合在一起，成立了一个集团内资的上海机场广告有限公司，该公司中上海机场（集团）有限公司占股49%，上海国际机场股份公司占股51%。然后用这个上海机场广告有限公司与外方合资成立了上海机场德高动量广告有限公司。这样我们整个上海机场集团在广告方面就有两块收入：一是我们将广告阵地出租给上海机场德高动量广告有限公司的租金；二是我们上海机场广告有限公司作为上海机场德高动量广告有限公司的股东的分红。

合资公司运营之后，上海机场集团在广告收益方面发生了根本性的变革（表6-4）。从合资前的每年2 700多万元利润，到合资后的第一年就8 400多万元利润，再到2015年的5.5亿元的利润。我们是否要问：我们的广告公司在2005年前是盈利呢，还是亏损？

我想要说的就是：该盈利一百的，只挣来九十，那就是亏损！

表6-4　上海机场集团的广告收益变迁