对机场经营性设施的投资管控，其原则就是要让开发利益最大化。这就要求我们要认真做好市场调研，充分了解市场需求，要有一个翔实可靠的开发策划，最后还要贴合好市场需求的节奏，保证项目的竞争力，最终实现项目合资合作方的双赢和多赢。

经营性设施投资管控的目标首先是要让这些投资能够支撑未来的经营需求，不拖后腿，有时候还要“筑巢引凤”、适度超前。

为了做好机场经营性设施的投资管控，我们常采用的方法就是将设施、设备、土地等都单元化、模块化的手法。这非常需要一个有远见、有弹性的规划设计。经营性设施的规划设计，要远比我们机场的功能性设施的规划设计困难得多，这是因为市场的变化要远远快于我们机场功能的变迁。

案例5-5　北京新机场商务区开发策划

我们曾经应邀给北京新机场在交通枢纽和商务区做过一个项目策划。在这个策划研究中我们将航站楼前的经营性设施分成了三个不同的空间群：一是“公共空间”包括走道、自动步道、商业服务设施等；二是“经营性空间”，包括宾馆、办公、会展中心，及其相关服务设施等；三是停车空间，包括停车位、车道边、通道及其相关服务设施等。我们规划设计的每一个基本单元都包括上述三种空间，而且三种不同的空间都总是位于相同的方位。即每一栋高楼（办公楼或宾馆）都带有一个4～5层的停车楼（不含地下部分），同时按统一要求设置与其相邻单元连接的公共空间，保证该公共空间联通所有开发单元、连接综合交通枢纽和航站楼（图5-10）。这样每个单元都具有最大的独立性，完全可以按市场需求和项目发展的成熟度来推进建设和运营管理。(www.daowen.com)

图5-10　北京新机场综合交通枢纽与商务区开发策划

如果图5-10中的开发设施群为第一期，那么其北侧的相邻地块就可以作为第二期，依此类推再北侧就是第三期、第四期（图5-11）。这样每块土地都是一个独立的开发单元，各地块的开发都有比较好的独立性，可以分别各自进行动拆迁、市政配套、设施建设等，可以最好地适应市场需求、贴合市场变化的节奏。

图5-11　北京新机场商务区分区分期开发策划