从本章的众多案例可以看出，除了产业链的龙头地位之外，机场集团所拥有的第二位的优势就是土地资源。土地是机场发展的保障，是机场的重要资产。机场集团在临空产业链上的所有作为其实都可以看成是土地开发。

土地开发的第一要务就是土地利用规划，而不是把土地买下来那么简单。把土地直接买下来再加价卖出去，而不进行项目开发，是很不明智的做法。我们应该通过规划的途径去把土地管控好，通过项目开发把土地利用好。

机场规划管理是提高机场土地效益、提高土地价值的最重要的途径之一。通过规划我们可以管控土地开发行为，通过规划我们还可以把不值钱的地变成值钱的地，把值钱的地变成更值钱的地。这是我们可以做、也必须做的事情。

土地利用、或者说土地开发的方式众多。大家不要盯着是“自己”做还是给“别人”做，是“公有”还是“私有”这两个极端。要搭建起“公私中间的巨大舞台”，找到符合自己项目的最佳开发模式。

同时，我们还要不断地提高土地开发的能力和水平，使我们的开发活动逐步进入更高的土地市场，如可以把土地开发分为四级（图4-19）。

（1）一级市场：就是一个“倒”字，就是“倒爷”做的事，一手进一手出。应该是政府完成动拆迁后，再拿来出售的市场。法律上只有政府能做这个一级市场。我们企业在里面只能是通过提高动拆迁成本和市政配套设施投入，以及了解土地增值潜力和优惠购地条款来获利。随着市场的逐步成熟，这种通过人脉和信息不对称得来的获利空间，会越来越被压缩。有时候，人们也有把完成动拆迁之后出售的土地市场叫一级市场；而把对土地进行了三通一平、七通一平，或十三通一平后出售的土地市场叫“一点五级市场”。

（2）二级市场：可用一个“建”字概括，是工头做的事。指在获得的土地上进行各种物业开发后出售而获利的市场。在二级市场中，开发商对其所开发物业的策划水平、对项目开发的管控力度、对市场环境的敏感度等，都会大大地影响获利空间。(www.daowen.com)

（3）三级市场：可用一个“持”字表示，这才是老板该做的事。指对土地和物业进行较长时间持有和经营，通过租金和多期开发做旺所拥有的地块来获利的市场。这里也不排除做旺之后再出售的市场行为。

（4）四级市场：可用一个“玩”字描述，就是所谓“土地金融”的高级阶段。指利用土地和物业作为抵押，进行融资并再投资，从而获利的市场。

图4-19　四级土地市场

其实，我最想告诉大家的就是机场集团不需要去更多地占有土地做“地主”，我们要做好“资本家”。企业的目标在于盈利，无论你做哪一级市场都要紧盯上图中的蓝色方块部分，并想方设法把它做大。

我们机场集团作为国有企业，国资委考核的是保值增值率、投资回报率，而不是看你有多少资产，更不考核你有多少土地。资产的多少与企业的强弱没有直接关系，资产多了以后，回报率往往很差，就强不起来了，太多的资产反倒容易把企业拖垮。并不是资产是我的，我就一定能挣钱；其实，产权不是我的，我也能挣钱；有时候，不是我的资产，甚至比是我的资产挣得还多、风险更小。这就是现在轻资产公司走红的原因。