我对北美的楼市颇有研究，先谈谈美国楼市的情况，就拿美国楼市当作中国楼市的一面镜子吧。其实，美国从英国殖民地到美国独立直至1971年之前的那300年间，房价一直维持在家庭年平均收入的1.6～1.8倍。普通家庭一般不用借贷，只需存几年钱，就能买下一栋属于自己的房子。

然而，到了1971年，美元与黄金脱钩了。于是，从理论上来说，美国可以无限制地印钞票。这时，政府作为监管功能的角色开始丧失。放松金融管制的国策始于里根政府，并伴之以寻求保守的传统价值观和恢复自由市场的口号，因此被称为“里根革命”。这一“革命”之举又被布什和克林顿政府进一步推向了高潮。金融机构知道发大财的机会到了，他们一改严格审批贷款的政策，忽悠百姓借贷买房。也就在那时，“用明天的钱圆今天的梦”的口号开始出现。于是从1971年开始，美国房价的上升逐渐超过了收入的上升，两者比值从1.6倍一路上升到3倍、4倍、5倍、6倍……而随着2008年金融海啸发展为金融危机，美国房价一路下跌，许多地方已经跌去了50%以上仍未见止步。在这次金融危机中，无数美国人怀揣“今天的梦”，但在第二天醒来时看到的居然是残垣破壁——房子被银行收去拍卖了。

如果大家都不靠借贷，那么房价的涨跌就只能随着收入的涨跌上下起伏，反映的是合理的供求关系，就像房租那样。在过去10年里，中国房价一路飙升，上海平均房价从每平方米7000多元涨到2018年的50000元上下，而房租虽有上涨却远未跟上房价的步伐。这是因为租金不能借贷，必须支付现金，租金所反映的是真实的供求关系。(www.daowen.com)

楼市和股市不完全相同，但也有相似之处。一旦投机者退出，房价跌起来也是非常可怕的，会一路下跌，直至回归合理价位——也就是最权威的房价与房租之比。