案例回顾

林总为一批店面发愁好一段时间了。两年前，林总在圈内得到这样的消息：门店租下来不用开业就能赚钱。当时林总还想租下来不开业岂不是白白交了租金，怎么赚钱？后经多方了解才发现其中内情：原来他们把店面租下来不开业是等待租金上涨，日后转租可以赚取差价。林总想，这也是个赚钱的方法，就算不转租留着自己用也行的。看到机会就火速行动，林总在不到两个月的时间里，花了近两百万元，在各地人流旺的商圈迅速租下十几间店面。林总认为这些商圈已经成熟了，不愁租金不涨，甚至可以坐地起租，等着赚钱了。

让林总郁闷的是，这些店租下来快两年了，租金就是涨不上去，脱不了手，他的钱眼看要打水漂了。

案例解读

商铺投资是一个长期过程，不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。

连锁企业投资店面是利用闲置资金的方式之一，好的店面作为一种稀缺资源，是众多零售企业、投资者抢夺的对象，其租金自然会有很大的上涨潜力，这就为企业投资获利创造了机会。但是其获利的关键却是“好门店”。不是哪里的门店都是稀缺的，也就是说不是随便租下一个门店就可以等待租金上涨获利的。店面的稀缺性体现在“好”。

林总在了解到店面投资可以增加公司收益的时候，就草率地采取行动。此外，成熟商圈的店面已经过反复“抢夺”，租金已经很高，其上涨的空间是很小的，甚至还有可能下跌，因此，成熟商圈的店面不宜作为投资标的。这是林总今天陷入困境的主要原因。

投资虽然有风险，但是只要我们控制好风险就不会妨碍我们获利。店面选址是个专业性很强的工作，尤其是作为投资，风险把控十分重要。店面的选择应该由专业的团队来运作。通常新兴商圈由于尚未成熟，租金较便宜，对潜力大的商圈，租金上涨的空间和潜力都很大，所以，新兴商圈的门店是投资的重点，店铺租金会随商业氛围成熟而向上波动，尤其是租金会随着周边商业氛围的培育成熟而不断上升。

专家建议

1.在投资之前，首先要清楚，影响店面投资收益的因素有哪些？

（1）商情环境

商情环境指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。在判断商铺价值的过程中，必须对商铺所在地方的商业氛围有足够的了解：商业氛围的好坏直接影响商铺的价值、租金水平，以及价值升值空间。

（2）客流量

客流量对于商铺的价值至关重要。也许有些读者会认为客流量和商情属于同样的内容，但事实上区别很大：商情所阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺个案进行的商铺价值的“微观”量化。

（3）可视性

“可视性”概念对于商铺的价值至关重要。商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度地使商铺在平面范围内极容易被看到，换言之，购物者在外部、步行街或中庭广场等各种位置能够看到商铺。对于零售商来讲，这必然是他们租店铺时要特别关注的问题，商铺的可视性越好，零售商越容易接受，租金越高。

（4）楼层

众所周知，商铺所在的楼层对商铺价值有很大的影响，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。

（5）交通条件

交通条件对于商铺价值的重要性毋庸置疑，交通条件便利往往意味着可能到访的客流量的潜力会很大。假如一个商铺所处的位置，公交巴士很少，那么其价值会显著打折扣。

（6）整个项目规划设计的科学性

众所周知，规划设计对于商业房地产项目价值的重要性。规划设计单位往往只是从建筑美学的角度对项目进行规划设计，很少从功能的角度进行考虑，但鉴于商业房地产两级客户的需求，功能性比其他房地产形式都要复杂，而且会直接影响项目的成败。以上工作做得好坏，将决定该商业房地产项目规划设计的科学性程度。项目的规划设计体现零售商、消费者的需求越多，项目成功的概率越高。

（7）硬件条件

商铺的硬件条件具体指商铺的规划设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高，及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、通风、采暖、电梯等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。

（8）经营商品的类型

经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同，拿经营电脑的商铺和经营低档服装的商铺相比较，前者的经营利润比后者的经营利润大。

（9）隶属项目的运营特点

不少商铺隶属于某个项目，在此种情况下，所隶属项目的运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。

以商业街为例，如果该商业街的开发商将商业街经营的商品确定成某一类，那么这条商业街取得成功的可能性很大，商铺的租金容易实现，价值可以得到提升；反之，如果开发商对商业街经营的商品无任何指导性方向，那么这样的综合项目取得成功的几率相对较低。

隶属项目经营管理的水平对商铺价值的影响并不难理解：北京国贸商城的管理水平和国内普通百货大厦的管理水平可能天地之别，因此其商铺的租金水平相差悬殊。

（10）商铺初始售价

商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。(www.daowen.com)

同样一个商铺楼盘，项目不同阶段其售价可能会不同，越是接近现房，售价越高。对于商铺投资者来讲，售价高就意味着需要支付更多的资金，更多的首付款，前期资金压力变大。

（11）商铺周边房地产发展趋势

对于商铺投资者来讲，商铺价值提升是一个动态的过程，任何一个商业房地产项目，从项目开始进入市场到走向成熟，都必须经历从不成熟到成熟的过程，租金从低到高，商铺的价值从低到高的过程。在商铺价值提升的过程中，上述因素普遍属于静态因素，但商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心影响作用。

我们所谈的周边房地产项目，包括诸如住宅项目、写字楼项目、旅游房地产项目、综合配套设施、政府规划性景观项目等各类房地产项目，这些项目都通过其不同的方式吸引所在地区的人气，增加所在地区的客流量。如果一个商业房地产项目周边的人气持续提升，客流量大幅增加，那么该项目的增值将是必然的。

可能影响商铺租金收益和价值升值收益的因素还有其他因素，需要具体项目具体分析，但以上因素是主要的影响因素。

2.选择门店注意事项

（1）选择有潜力的商圈。

（2）租金不能太贵。

（3）要考虑投资的期限，有计划地投资。

（4）高档住宅小区的底铺。

（5）地铁口店面特别是计划要修建地铁站点附近。

（6）大卖场附近的店面。

（7）如果计划运作某个大卖场，可提前将卖场周边的商铺租下甚至买断，日后卖场运作成熟后，必定会带动周边商铺的价格和租金上涨。

（8）商圈的种类、定位各有不同，要进行分类，选择适合自己的商圈然后再对店面进行筛选。按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：

➢商业街（临街商铺或门面房）商铺投资；

➢专业市场（主题商场）类商铺投资；

➢社区商铺（包括住宅底商）投资；

➢百货商场、购物中心商铺投资；

➢商务楼、写字楼商铺投资；

➢交通设施商铺投资。

（9）跟进原则，像肯德基、麦当劳等品牌商进驻的地区潜力较大，它们甚至是商业地产的风向标，对商铺价格有重要影响，我们可以选择它们周边的商铺投资。

（10）果断买下，一旦发现价值潜力大的店面，应该大胆出手买断，赚取最大利润。

（11）店面的选择要考虑当地政府的政策、市政建设，这些因素都会对商铺的价值产生重要的、甚至是决定性的影响。

（12）店面的选择还要考虑商圈竞争力的变化，如附近是否有新的商圈强势崛起，吸走原有商圈的人流；或者，如果投资的店面属于新兴商圈，可以关注其他附近是否有成熟的商圈正在走向没落，新兴商圈大有取而代之之势。

（13）政府政策、市政建设、交通、品牌商的进驻等因素对新兴商圈的成功起着关键作用，在投资时要充分考虑这些因素，看看商圈是否具备这些优势，比如沃尔玛的进驻可以大大加速一个商圈的成熟和成功，其附近的商铺租金自然也会随之水涨船高。

（14）对于当街店面，太阳光照太强烈的门店要避开。

（15）丁字路口的转角处是黄金位置，对门店租金上涨很有利，作为投资目标是当仁不让的。

（16）门店租下来之后不要空置，可以用来转租，哪怕租金不高，起码可以负担一部分租金，空置是浪费的。

逸马点睛

投资门店的关键词：稀缺！