牛家庄的公共田和族田不能买卖,所以下文主要是讲私田的买卖。虽然土地买卖是私人间的民事活动,但除了按照当地通用的规则来进行之外,还必须到县城衙门去顺契,这不仅是要完成对国家的纳税义务,也是为了取得官府对民间土地交易的支持。

(一) 土地买卖程序

土地在乡土社会是人之立足、发展的基础,人们对于自己的土地都无比谨慎,看作“天大的事情”,甚至比自己的生命都重要,因此土地的买卖往往需要比较复杂而又严格的程序。

1. 自由买卖

私有土地可以自由买卖,不用得到村落的许可,老人说:“只有有人愿意卖,恰好有人愿意买,这桩生意就可以做。”村落土地不能随便买卖,要村落开全体会同意;家族土地不能随便买卖,要由族长召开门长会议。

一是卖家不为求财,多为果腹。村里卖地的多是急需用钱的农户,人分为三种类型:一种是遇到丧葬、娶亲、还债等花费巨大的事情,这时家里的积蓄不够支付,同时对外又借不到钱的可能会卖地。第二种是因为政治流亡、躲避自然灾害、外出经商等原因,村民本人很长一段时间将不能留在村里,而家里也再没有其他亲人,如果家里还有几亩地就会考虑卖出。第三种是家里穷,因为种种原因挣不来钱、吃不起饭又借不上钱的,如果家里只剩下一些地,那就会考虑卖地。在这三个原因当中,本村卖地的人多是因为吃不上饭。

二是买家以地主居多。买地的人多为有闲钱农户,也分本来没地想要地的情况和本来有地想多要的情况,具体分为以下几种情况:一种是家里本来没地,但是经过扛长工、经商等正当途径赚取了一笔钱,那他就可能会买地。第二种是本来没有地,因为家族继承了一笔钱,这时可能买地。第三是通过当匪、当兵、从政贪污等各种不正当途径发财的会买地。第四种是因为盗墓、偷窃、抢劫等犯罪活动发财的都会买地。第五种是家里本来就有地,还想要更多地的人想要买地。在以上各种原因中,最后一个原因占比最多,因为本村的买地人当中多数是住在县里的地主。

2. 优先权

卖出土地有顺序,村中老人说是“兄弟优先,然后是外人。”这就是说一旦农户决定卖地,则最先要去问兄弟,如果兄弟要买,则要商量价格。因为是兄弟之间,所以比较好说话,而且一般稍微低于市场价;如果有几个兄弟都想买,一般就采用竞价的方式,谁出的钱高就给谁。这个过程不需要中人。问过兄弟之后,就是其他亲戚优先,询问方法跟兄弟一样,而不再考虑是否出价最高,但是需要用到中人。如果亲戚也没有人买,这时候要托中人打听其他买家。若熟人买,价钱也会低于市场价。这部分买家包括邻居、本村的其他乡亲或者外村的乡亲,朋友、熟人、亲戚、邻居等可以赊账,陌生人不行。但是一般打听不在村地主是否买田的时候多,因为土地比较贵,一般只有地主可以支付得起。

3. 找中人

买卖土地是大事,必须要有个见证,所以土地买卖必须要通过中人说合来促成买卖。本村称呼中人为“说合人”。中人一般会找保长和邻居街坊中的好事者来做,约3—5人。保长的人脉广,信息多,一般促成交易的几率更大。谈到买卖土地的时候一般不会在茶馆、饭馆等公共场合说,一般是私下讲。因为在当时卖地不是一件光荣的事情,被别人知道了会说闲话。同时还要请有文化的“先生”当执笔人写契约。如果说合人中有文化人,执笔人可以由其兼任;如果没有,就必须要另请执笔人,执笔人多为教书的、看病的、当会计的先生。写契约时,说合人需在场做证,以防日后打官司。事成之后买地的人请中人喝酒,“摆合食”。“跟婚宴规模一样,但是不能在家里,必须在饭店请。”老人说道。卖地的人一般不请客,也不会参与吃饭,因为他本来家里就没钱,卖了地心情也不好,只想赶紧办完事情离开。

4. 看田

不同档次的田价格不同,所以买卖田地时买田人需要看田。衡量的标准有四个:一是土地是否平整无坡;二是土壤中黏土多还是沙土多;三是土地附近是否有井,地在井边的叫“坐井地”;四是土地旁边是否有道路,没路的称为“摊牛地”。根据这几个标准把地分为三个等级:第一个等级叫一等地,这样的土地平整无坡,黏土多沙土少,旁边有路,属于坐井地;第三个等级叫三等地,这样的土地不平整,黏土少沙土多,附近没有井,属于摊牛地;在一等和三等之间的地是二等地。老人说道:“在所有的标准里,土地是否平整以及黏土、沙土的比例是最重要的。”看田的时候需要丈量,丈量的事情一般是邀请四邻插灰橛,其实就是明确土地的边界,一方面是确保不会妨碍到邻居的利益,二是如果不邀请他们则土地的边界没有公信力。这次邀请属于帮忙性质,不再另外支付费用。

5. 讲价

买卖地可以讲价,卖地的一方叫价,买地的一方压价。但不会采取直接谈判的方式,而要通过说合人,因为买卖地不是小事,涉及的数额巨大,如果没有证人,一旦打官司将对自身不利。“一亩田可以卖12石粮食,一石为250斤,即约3000斤粮食或50块银圆。”老人说。一般说合人会采取比较公正的态度,不会太偏向某一方,价格会取买卖双方的中间值。

6. 田契

如果价格商量好,必须要签订一个买卖的凭据,这个凭据就是田契,它的作用是规定土地的产权,以便以后查证。签订田契时尤其需要之前帮忙找买家或者卖家的说合人到场,如果不到交易不能进行。契约的内容包括买卖田地人姓名,买卖原因,买卖田地数量,田地所在的位置、大小和四至,买卖的价格和支付方式,执笔人和时间。这份田契签订后,买卖双方要按手印,之后由买家保管。之前的旧田契则要卖家在众人面前当众销毁。四邻不参与田契的签订,签订结束后也不再告知四邻,但这时就到了请中人吃饭的时间。土地买卖的钱款都是一次付清,不存在赊欠的情况。这一套流程对于所有买卖土地的人都适用,即使是亲戚或者村内人也不例外。

卖田契(www.daowen.com)

××因急用款,村中有××亩,转卖给××名下。长××米,宽××米,四至为南至××家,北至××家,西至××家,东至××家。现交××石粮食或银圆××元,当面交清。

立字为证,以无后患。

立字人:×××

执笔人:×××

××年××月×日

手印(签字)(14)

7. 顺契

合食吃完之后,土地买卖并没有真正结束。请中人只是得到了村庄的认可,田契的签订只是得到了法律的认可,虽然不用在村落中报备,但是还需要国家行政机构的认可和支持。所以在中人(一般是村长)的陪同下,要去县城衙门去交税,做一个报备,叫作“顺契”。至此,土地买卖就全部结束。

8. 纠纷

纠纷分两种情况。一是签订田契后一方后悔,要求退还钱财;二是农户在没有取得家人支持的情况下把土地卖掉,其家人知道以后要求退还钱财。

第一种情况又分两种情况。一是双方较为熟悉,一方反悔得到了另一方的理解和支持,那还要把之前邀请的说合人和四邻全部叫过来,在他们的见证下,将田契撕毁。因为以前的田契已经在新田契签订的时候就销毁,所以这时候双方要补签一份田契,大意就是一方因某原因反悔,将田地、钱财退回原处。反悔的一方还要道歉,不然就要承受村民的嘲笑。二是一方反悔但是另一方不同意的,这时候就需要之前的说合人把双方叫到一起调解。调解成了,反悔的一方要请所有人吃饭赔罪,调解不成还要继续到县衙去打官司。

第二种情况多是因为农户家的男性因为赌博等原因将土地卖掉,家中的妻子或者子女不让而告到村长那里。这时候村长就会酌情进行调解。如果卖地的一方比较弱势,而妻子、儿女比较强势,那村长就可能和买地一方商量,将土地退回。“如果卖地的家中本来就强势,那妻子和子女的告状都是白告。”老人说。

(二) 土地买卖频率

只要有钱,任何人都可以买,所以牛家庄的土地买卖频率比较高。本村没有“亲戚不买亲戚地”的情况,相反,这类比较优先。“村中买卖土地,多卖给兄弟,这样不用找中人,还能便宜。”老人说。土地买卖的优先顺序是:土地优先卖给兄弟,然后是亲戚,再然后是本村人,最后是外村人。本村普通关系的土地买卖多于有亲戚关系的买卖。邻居买邻居地的也很少,卖给外村的更少。老人讲了一件土地买卖实例:“有一家户主吸大烟,把家里的20亩地、5间房子和媳妇都要卖掉做烟资,但最后想要卖闺女的时候被他的兄长拦住,并好心买下并收养了他的女儿。”

(三) 土地买卖规模

土地买卖时都以“亩”为单位。本村没有强买强卖的情况,地主的土地除了继承之外,多是在经商或者干其他职业挣了钱后来“收买土地”来获得土地的积累。而卖地的人多是濒临破产之人,有地的人多数只有几亩地,上几十亩和上百亩地的交易就很少。所以牛家庄的土地交易虽然很频繁,但大都是小亩数的交易,规模不大。