传统时期,双井村普遍存在土地交易的现象。当地话语中,买地也叫“成”地或“要”地,买主即“成方”;卖地也叫“破”地或“去”地,卖主即“破方”。村民们普遍认为,有了土地,收成就有保障,日子才能过得好,有了大块土地,种了粮食变卖成现金,积攒本钱就可以干大买卖发家致富。土地归私人所有,村民个人可以自由买卖,官府不干涉。

(一) 土地买卖状况

1. 买卖主体

关于买卖土地的主体分类,可详见表3-5和表3-6。

表3-5　传统时期双井村卖地群体概况

　　*摘自高县格老人的口述。

**过去,1亩按10分计算,后来,1亩按7分计算。

表3-6　传统时期双井村买地群体概况

　　资料来源:摘自现年87岁的王丰娟老人的口述。

2. 买卖价格

土地价格由交易双方和地方参考以往的交易价格商议而定。大多数情况下,地方主导定价,如“××家那个地是什么样的价格,你这地和他那个差不多一样”。交易过程中,地方先与卖方当家人商谈价格(如果当家人恰好不出面,则交易不便进行,其他家庭成员无权做主),然后再去买方家中告知价格信息并商定价格,交易双方很少面对面说价,除非双方关系不赖。

过去,“荒年不行钱、行粮食,钱票不稳定”,地价按粮食结算,每亩好地售价一般为2布袋粮食(黑豆、棒子、谷子)。不同品质的土地有着不同的交易价格。在村民看来,好地一般是有田井的水浇地,是土质好的胶泥地,沙地、洼地属于差地,“沙地不长什么苗”。双井村和邻村的人们都熟悉每块地的土质,交易中,好地的价格相对较高,好地的价格一般要比差地高出30%左右。

在交易中,若一块地同时有多个买主(与地的主人关系一般),这时买主们会各自请地方出面,互相“抬价”(方言,意为竞价),卖方最终选择出价高的买主。如果两个买主出的价格相当,则遵循先来后到的规则,卖给先来交易的人。

3. 买卖定金(“码钱”)

双井村民交易土地,需要“下个码”(当地方言,意为交定金)。双方达成初步的交易协定后,买方“先下个码,怕不中,先占住,别人就要不成了”。码钱数额不固定,下码之后,交易双方一般不会反悔。如果买方反悔,且觉得自己掏的码钱数额较大,他得托地方给卖方说好话,让对方退还码钱,一般情况下,卖方不会退还。如果是卖方毁约,则码钱一定要退还给买方,如当地人所讲:“因为是你自己不干了,这是规矩。”码钱的交付有一定的规则:得首先交给地方,地方再转交于卖方,“他经手了,就有证明了,中人证了”,如果地方不经手,交易就无法达成。码钱交付之后方可丈量土地。

分家后的弟兄之间也可以进行土地买卖活动,买卖过程中,同样需要请地方商议价格、丈量土地、请地邻见证、请人写文书。只是弟兄间买卖,买方不必下码钱,人们认为都是弟兄伙里买卖,一般不会再反悔卖给别人。

4. 土地丈量(7)

土地的交易过程中,买卖双方需要同时在场,重新丈量土地面积。负责丈量的人一般是地方,如果地方不便,也可请当户落中爱管闲事的人。丈量时,地方自带“道子”(丈量土地的器具,分长短两种,长的为六尺二,短的为五尺),丈量费用包含在中介费之内,由买地的人支付。若请管闲事的人丈量,不需要付报酬。丈量土地时一般不会出现失误(因为有灰橛或石头桩标识)。

(二) 土地买卖顺序

表3-7　传统时期双井村土地买卖过程中的阶序规则概况

　　资料来源:引自村民张小考夫妇的口述。 (www.daowen.com)

若本村村民和外村村民同时买自家的土地,优先卖给出价高的人,如果本村人和外村人出价一样,则优先卖给本村人,“那是明事”。如果地里正长着庄稼,交易时,一亩地的价格比平时高(多2—3斗粮食)。

(三) 土地买卖产权的确定

1. 买卖契约

买卖土地时,双方需要立文书(字据),也称“立契”“起文书”,故交易土地也被俗称为“清契”,即把原有的文书“誊哒誊哒”。文书起好之后,需要扣(加盖)区公所(乡级行政办公场所)的公章,否则不予承认。土地契约内容包括土地的面积(过去,土地的亩数较大,当时一亩地相对于现在的1.397亩,属大地),位置,四邻(8) (东南西北的地邻)的姓名,交易金额(写明现大洋的数量或是多少石粮食,过去常以黑豆为标准计算。文书中除了写土地的单价,还要写明交易总价),交易双方、证明人、地方的姓名,交易时间(民国×年×月×日),文书的最后还要写“立”字。

写文书的人只需请一位,此人一般为一户落中有文化的人(他可以不是专职的)。如果经纪有文化,就由经纪代笔。至于由谁请执笔人,没有特殊规定,破方、成方、地方都可以请。写文书的地方一般是买方家,买方是要地的人。文书一式两份,交易双方各留一份,地方不必存留。对于写文书的人,一般不付费,由买地一方管顿饭、管顿酒足矣。

2. 买卖中人(地方)

双井村土地买卖过程中离不开中人/经纪,正如张联须老人所言,“没有经纪就‘不占’(当地方言,意为不成、不行),交易双方空口无凭,去地的想多要,要地的想少给,有了地方就好说话,脸皮上看着也好”。

过去,村庄集市有专事头户交易的经纪,有专事粮食交易的经纪,土地交易中的经纪被称为地方,他们负责成地,促使双方达成交易,故经纪名曰“地方”。地方是职业的,且是靠成地施钱(收取中介费来谋生)的人,他们起初善于干成地去地之事,久而久之,干得有了名了,当户落的人们都知道他们掌握着土地交易的信息,比如谁家去多少地、在哪个位置、谁家要地,他们都知道得一清二楚。村民交易土地都会主动找地方,一般是先请邻近的地方,如果该地方近期没有掌握土地交易的信息,就去请另一个。过去的双井村,有3名地方,他们的家境一般,不一定有文化,但一般能说能道。地方是在村庄里自然脱颖而出的,不由村民选举产生,也不由上级任命,其职责主要有两个方面(参见下表)。

表3-8　传统时期地方的职责概况

经纪的中介费一般按交易额的5%抽取,由交易双方共同承担,即“成3破2”,成方担负3%、破方担负2%,后来改为成方一人担负,也是按5%抽取。破方因为需用钱或其他原因才卖地,成方有钱才买地,所以破方不担负为参与者请客的费用。交易达成后,如果恰好赶上午饭或晚饭时间,由成方在自家或在史家老店请文书的起草人、地方、破方等吃顿饭、喝顿酒,如果是在其他时间结束交易,就不必特意管饭、管酒,“都给你(地方)钱了,你是专门干那(从事土地交易)的”。

表3-9　双井村地方的中介报酬状况

3. 买卖见证

在双井村,村民卖地时需要告知地邻。比如农户A去地,既要告知地的四邻又要把他们请到地头,当着他们的面去地。卖地者需要告知四邻的内容大概是“我要把地去给××了,去的地××宽、××长,灰橛没动”。去地时不改变原来的官背,四邻去交易现场主要是为了监督A,防止他改变官背界限,私自做主把自家的地边卖给别人。如果四邻不去监督,农户万一将地邻的地边也丈量进交易的面积之内,地邻就会扯皮吵架。

每个农户的地都有文书,四邻去交易现场,一般也会携带自家土地的文书(也有地邻不带)。有些地邻间平时知己不赖,相互之间比较信任,且土地都有明显的官背,这时,当事人交易土地,地邻也可不必去交易现场。地邻对于交易时的丈量、价格等其他事情不会干涉,也不会提建议,正如老人所讲,“因为有地方,他是专门施钱干那的”(9) 。交易达成后,双方不需要一定为土地的四邻请客,“当地乡俗里没那些规矩”。有的农户有饭,比较大方,买了地后会请卖方、地方、丈量人、四邻一起吃顿饭、喝顿酒

4. 官方认定

土地交易达成后,成方自带新文书(其他人不必随同)去区公所盖公章,没有被公证的文书也即“白契”,官府不予承认(农户因土地买卖或边界不清而发生纠纷时,官府不予保护)。盖了公章的地契将会受到国家的保护,即老人所说的“入了公了”。加盖公章时,需要交纳公证费(即交易税),公证费由成方承担,破方卖了土地便不再拥有土地产权。

交易土地时无须征求村长、村副的意见,他们也不会主动去干涉。他们主要管理村庄的公共事务,比如收公粮、派当夫等,对于村民的私人事务,他们不过问,村民一般也不会去找他们。

(四) 土地买卖纠纷

买卖土地时,土地四邻间一般不会出现纠纷,如果出现矛盾,除了由地方来调解,当事人还会请近门的大辈、当户落的“知明者”调解,也会去村公所找村长等,“他们都有那个本事,在村里吃得开,能扛得起、放得下,说话算数,名气高,有文化”。如果需要打官司,上级办事人员来村庄调查案情时也会找替当事人“顶堂”的人(近门的大辈、当户落明事理的人)询问详情,聆听他们的意见。

土地丈量之后需要重新立文书,买方只有拿到新的文书才会“下大价”(当地方言,意为付全款)。写了文书,双方不能再反悔,若有一方反悔,需要找地方协调,如果地方协调不了,就去区公所或上级部门打官司。交易达成后,老契(旧文书)也需要处理(由地方和立契者做证,当场烧毁旧的文书)。交易后的土地的公粮由现主人交纳,原主人不再负责。过去,土地交易频繁,部分土地名下没有公粮,比如,有的农户有10亩土地,其中2—3亩土地不交纳公粮,这类土地也被称为黑地。