5.2.1　政策退出效果分析

由图5可知，天津、杭州、南京等6个城市房地产调控政策退出的影响效果均为负数，表明在政策退出断点处，新建商品住宅销售价格均发生了向下的跳跃，抑制了房价，政策退出的效果与预期不符。调控政策退出后，样本城市的住房销量回升只是昙花一现，房价未呈现趋势性复苏与回暖，传统的销售旺季“金九银十”也未出现，表明此时调控政策不够宽松，没有根本扭转房价下跌趋势。这一宏观背景下，2014年9月30日，央行、中国银行业监督管理委员会（以下简称“银监会”）联合下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，以更宽松的信贷条件促进房地产行业回暖。

图5　政策退出的影响效果

与此同时，不同城市由于不同的房地产市场状况和政策实施环境，调控政策的退出对不同城市住房价格的影响效果具有一定的差异，其中调控政策的退出对成都的房地产价格影响最大，影响效果系数达到-0.839 5，而郑州调控政策退出的影响最小，影响效果系数仅为-0.204 5。

5.2.2　政策退出散点拟合分析(www.daowen.com)

由图6可知，房地产调控政策退出后，杭州、南京、天津、郑州等4个城市的新建商品住宅销售价格小幅下滑后快速上升，随后政府出台的各项利好政策进一步加剧了房价的上涨。一方面，4个城市的房价最低点并未与政策退出断点重合，而是落后于政策退出约5个月。因为采取的是相机抉择的政策手段，尤其是非行政手段的市场性调控，对住房价格的影响具有一定的时滞性。另一方面，调控政策退出及随后各项利好政策使得房价由跌变涨且持续上涨，涨幅较大，表明过于宽松的政策环境引发了房价一次快速反弹。

图6　杭州、南京、天津、郑州政策退出的散点拟合图

由图7可知，房地产调控政策退出前，成都、济南新建商品住宅销售价格下降明显；退出后，价格依然持续下降，在断点后10个月才止住下跌。成都、济南的房地产市场受2014年宏观经济影响较大，房地产调控政策退出后，虽有多项利好政策支持，但由于高库存的影响，2015年上半年市场依旧持续低迷。同时，由于成都、济南的房地产调控政策实施时间过长，公众对房地产市场产生恐惧心理，导致住房价格持续降低。

图7　成都、济南政策退出的散点拟合图