5.1.1　政策实施的效果分析

如图1所示，不同城市调控政策实施对新建商品住宅销售价格的影响效果存在巨大差异，包括影响效果的大小差异和方向差异，均是由不同城市房地产市场发展水平差异引起的。

图1　政策实施的影响效果

第一，北京的影响效果系数为正，新建商品住宅销售价格在政策实施后发生了大幅度的向上突变，表明北京房地产调控政策的实施反而促进了住宅价格上涨，政策的实施效果与预期相反。一方面，由于过去政府采取的调控政策大多是一些短期行为，政策调控方向摇摆不定，房地产调控对供需双方来说可信度低，房地产调控政策反而大大增加了公众的房价上涨预期。另一方面，政府偏好信贷紧缩政策和严格土地审批制度，而住房相关的税收制度建设薄弱，结果抬高了房地产行业的准入门槛以及生产成本，投机性需求不能得到有效抑制，房地产市场供求进一步失衡。

第二，上海、广州、天津、南京、济南、武汉等6个城市的影响效果系数为负，但数值不大，仅介于0.04和0.09之间，表明政策的实施对新建商品住宅销售价格具有一定的抑制作用，价格指数在断点处存在向下的突变，但政策实施强度较小，对房价的抑制作用较弱。

第三，杭州、郑州、成都等3个城市的影响效果为负数，且数值较大，介于0.12和0.21之间，表明新建商品住宅销售价格在断点处存在向下的突变，实施的调控政策抑制了过度上涨的住房价格，政策实施效果相对较好。

5.1.2　政策实施散点拟合分析(www.daowen.com)

如图2所示，北京、天津新建商品住宅销售价格的最高点在调控政策出台前，即政策实施前的房价呈现上升态势，而政策实施后的房价呈现下降状态或短暂上升后转为下降状态，表明北京、天津房地产调控政策的实施改变了住宅价格的涨跌趋势，房地产调控政策实施时间较为合理。

如图3所示，南京、上海、武汉等5个城市的新建商品住宅销售价格在调控政策实施前已呈现出下降的趋势，且在政策实施后几乎没有改变房价走势，表明5个城市的调控政策实施时间较晚，对住房价格趋势并没有产生太大的影响，实施效果不佳。由于我国财政分权的特殊制度和地方政府对“土地财政”的依赖性决定了地方政府与中央政府可能在房地产调控中存在利益冲突，尽管存在问责机制的约束，但部分地方政府出于地方经济增长的考虑，响应中央从严调控政策的速度较慢，存在明显的拖延性和滞后性。

图2　北京、天津政策实施的散点拟合图

图3　南京、上海、武汉、杭州、济南政策实施的散点拟合图

如图4所示，广州、成都新建商品住宅销售价格的最高点位于调控政策实施前，即政策发布前住房价格已开始下跌，说明两个城市调控政策出台反应滞后。此外，政策实施后的新建商品住宅价格从下降转变为平稳趋势，表明房地产收紧政策短期内并未明显抑制新建商品住宅价格的下降，政策实施效果不显著。

图4　广州、成都政策实施的散点拟合图