房地产调控政策作为我国促进房地产市场健康稳定发展的重要措施，是城市经济领域的焦点问题之一，其研究主要涉及房地产调控政策及方式、房地产调控的有效性、房地产调控的公共管理问题、未来房地产调控的思路等4个方面：

第一，房地产调控政策及方式研究。张泓铭［1］强调房地产调控要注重民生优先、兼顾经济增长，要建立市场决定和政府调控相结合的机制，要以供求平衡为根本，以价格稳定为核心。仇保兴［2］认为房地产调控需要根据不同地域、不同房地产市场发展情况组合使用土地、财政税收、金融政策、保障性住房供应等措施，使房地产调控更具针对性。基于VECM和DSGE模型，陈鑫、方意［3］发现房屋限购政策主要针对投机性需求，适合对一线城市房价进行调控，而住房贷款首付比例政策主要针对刚性需求，适合对非一线城市房价进行调控。

第二，房地产调控的有效性研究。基于向量自回归模型，安辉、王瑞东［4］发现土地政策和保障房政策对房地产价格的影响是长期的且效果明显，而货币政策和信贷政策对房地产价格的影响相对较小。Xiaoqing Xu［5］、Hong Zhang等［6］分析了主要货币政策变量对中国房价的影响，结果表明利率上升、货币供应增长减慢和抵押贷款首付政策收紧均会抑制房价增长，其中利率对房价的抑制作用从一线城市至三线城市依次降低。基于FAVAR模型，丁攀［7］发现信贷政策、利率政策、土地政策对房价的影响均存在滞后效应。

第三，房地产调控的公共管理问题研究。政治环境的角度，杨恒［8］认为中央与地方调控目标的不一致、地方财政对土地财政的过度依赖、土地价格的持续上涨和开发成本的增加，均降低了房地产调控政策有效性。社会环境的角度，保障房建设不完善，对低收入群体的保障功能缺失，房产持有环节税收制度缺失，大批持有房产基本没有成本［1］。政策本身的角度，刘祺阳、罗志刚［9］认为房地产调控政策缺乏前瞻性，缺乏对房地产市场长期趋势的判断，政策总是滞后于问题，同时政策方向变动频繁，公众难以形成较为稳定的市场预期。(www.daowen.com)

第四，未来房地产调控的思路研究。黄燕芬［10］提出房地产调控中应注重政府与市场、中央利益与地方利益、房地产行业发展与国民经济发展、住房市场商品化与住房保障4种关系的妥善处理。基于系统工程的视角，Fengguang Jiang［11］提出控制房价需要增加土地的有效供给，优化住房的供应结构及推动保障性住房的建设，加强房地产市场监督。袁韶华、施松、汪应宏等［12］认为中国房地产市场需要不断深化变革，包括土地、房屋等基本法律的完善、房地产税制体系的重构、住房信息的联网、金融制度和汇率体系的变革、保障房的治理等。针对中国房价上涨过快问题，袁海霞［13］、皮娟梅［14］等强调了房地产调控长效机制的重要性，具体包括房地产市场法律机制、税收机制、保障机制、金融机制等的构建。

综上所述，现有文献更多关注房地产调控政策的效果，涉及政策退出的较少；房地产调控实证研究的样本时长较短（多为2年），很难体现政策的长期效果。因此，基于扩大的研究时长，本文采用断点回归模型定量分析房地产调控政策的实施和退出对不同城市新建商品住宅价格的影响，为新一轮房地产调控政策的深入实施和未来调控政策的退出提供一定的指导作用。