房地产调控政策是由信贷政策、土地政策、税收政策、住房供给政策、市场监管政策等一系列政策组合形成的政策调控体系。以1998年国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，我国正式开启了住房分配货币化与市场化。随着房地产业的快速发展，2003年全国房价过快上涨并由此引发了一系列社会问题，2005年国务院办公厅发布《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，中央与地方政府开始加强市场调控。

表1　2006—2017年国务院关于房地产调控政策的目标与典型政策组合

续表

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说明：表中“国六条”、“国四条”、“国十一条”、新“国八条”、新“国五条”等指国务院办公厅发布的关于房地产市场调控工作的系列通知，可从国务院办公厅文件网查询。

从表1中可以看到，对房价过快上涨的抑制一直是调控政策的目标之一，但是不同年份的措辞有所不同。如2006年、2007年、2008年是“防止房价过快上涨”，2010年、2011年是“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，2012年是“促进房价合理回归”，2014年、2015年是“分类指导，因地施策”，2017年是“遏制热点城市房价过快上涨”。在抑制房价的同时，中央政府又反复强调“促进房地产市场平稳健康发展”（2006年、2011年未提及）。特别的是2009年，上半年面对2008年金融危机造成的经济困难，国家不得不放松对住房市场的干预，下半年则由于房价快速飙升，投机日盛，调控政策重新提上日程。

值得注意的是，从2014年开始，全国房地产市场进入区域分化阶段，地方政府陷入“保增长”与“控房价”的决策困境。一方面，部分二线城市和多数三、四线城市住房供大于求、价格下行压力加大，面临巨大的去库存压力。而另一方面，一线城市由于土地供给不足、需求旺盛以及购房资金杠杆率过高等，房地产价格飞速增长。国家和地方政府意图通过取消限购、购房落户、放松二手房贷款等去库存政策，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。截至2014年底，41个城市的调控政策实现了退出或放松，仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市继续2010年以来的紧缩性政策。至2016年2月，全国有超过150个城市出台“去库存”政策。结果是相关政策没能将资金引向需要去库存的三、四线城市，却导致一、二线城市房地产价格暴涨，上海、北京、深圳等一线城市不得不重拾紧缩性调控政策。2016年12月，习近平主席在中央经济工作会议上提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基本定位，为未来房地产市场调控政策的制订与长效机制的建立确立了基调。截至2017年12月底，在因城施策的导向下，已有60余个地级以上城市和30余个县市出台收紧政策，海南、河北从省级层面全面调控，房地产政策通过多轮升级细化，市场已步入限购、限贷、限价、限售的“四限”阶段。

十余年来，房地产调控政策承担了政府基于人权保障、市场健康秩序、产业和经济发展等方面的多重目标，在促进库存持续减少，确保经济平稳运行，力争投资实现中速，扭转供需空间错配，防范金融风险等方面发挥了一定的作用。但同时，居高不下的房价已然成为广大中低收入城市家庭最大的经济负担，房价问题乃至住房问题已成为政府面临的重大民生问题，短期内房地产调控政策在市场中仍将扮演重要的有形之手的角色。