1.3.3.1　土地开发总策略

机场东区土地开发总策略是：机场集团先行更新自有土地，提显区域功能和价值；其他驻场单位自主参与，推深区域全面开发。

1.3.3.2　精品航站区开发策略

1）航站区现状与规划定位

根据《民用机场工程项目建设标准》，航站区主要由航站楼、站坪及停车场所组成。航站楼供旅客完成从地面到空中或从空中到地面转换交通方式用，是机场的主要建筑物，通常由下列五项设施组成：连接地面交通的设施；办理各种手续的设施；连接飞行的设施；航空公司营运和机场管理部门必要的办公室、设备；餐厅、商店等服务设施。

东片区航站楼现有规模和设施功能已经不能适应虹桥枢纽和机场东区新的发展和定位要求，正面临着改造建设和功能提升的迫切要求，以期建成符合规划定位的精品航站区。东片区精品航站区范围土地产权归属、现状与规划利用状况如图1-18所示。可见，规划航站区范围内全部土地的产权人均为机场集团，土地性质包括办公、旅游、商业和交通，其中办公用地比例最大。

图1-18　航站区土地产权归属、现状及规划利用状况示意图

表1-3罗列了航站区范围内机场集团拥有产权（含独立产权）的所有土地及房屋信息。表1-4分别汇总计算了机场东片区、航站区内机场集团各用途土地的面积，并将其与规划所需土地面积做比较。

表1-3　虹桥机场航站区范围房地产信息一览表

表1-4　虹桥机场东片区房地产现状用途与规划用途对比

（续表）

从规划用地面积看，航站区不宜整体立项开发建设，因为其建筑规模按照旅客吞吐量之人均36～40m2标准建设，此标准难以突破。为此，建议航站区以分项目改扩建立项开发。其中各个功能区项目改扩建立项的土地来源见表1-5。

表1-5　航站区各功能区土地供给与来源

2）机场贵宾区

机场贵宾区一期规划用地面积10000m2，规划建筑规模7000m2。从贵宾区的功能来看，它主要为机场高端客户在候机期间提供服务，其建筑结构和候机楼南部指廊结合，所以实际是候机楼配套。

贵宾区一期范围内现有土地包括虹51地块及部分虹65地块，详细情况见表1-6。

表1-6　机场贵宾区一期土地利用现状与规划示意

(www.daowen.com)

*：虹65地块仅部分位于贵宾区一期范围，故其土地面积数据来自“虹桥机场东片区土地权属CAD”图形文件测量；建筑面积按该地块容积率测算。后文类似情况处理方式相同。

结合规划用地需求，贵宾楼一期建议以机场配套用地立项。可直接利用虹51号地块（证载面积4650m2），缺少部分（5350m2）可用以下方式补足：

机场贵宾区纳入航站楼改扩建项目，申请增扩建指标7000m2建筑面积；

或者针对航站楼服务等级提升重新申请获批新增机场配套用地5350m2，土地供应方式划拨；

或者土地来源于机场集团拥有的机场配套设施用地归并。

3）行政办公区

行政办公区以机场办公类用地的改扩建立项，土地来源于机场集团拥有的办公类用地归并。该区域土地利用现状与规划用地情况见表1-7。

表1-7　行政办公区土地利用现状与规划情况

航站区范围内机场集团有独立产权的办公性质用地罗列见表1-8。下列土均为机场集团独立产权。地

表1-8　虹桥机场航站区范围办公用地一览表

行政办公区规划用地面积22000m2，建筑规模35000m2；测算表明航站区内及其附近办公用地可满足行政办公区的建设（航站区内现属的办公用地达53862m2，建筑面积99800m2）。该区域内现用地包括商业（含旅游）和对外交通用地，均属机场集团所有。所以可腾出现状土地，将其他区域办公用地挪至此处。若建筑面积增加，可采取补缴出让金或申请扩建面积指标。

4）航站区商业区

航站区商业土地来源于机场集团拥有的商业类用地归并机场功能提升后的商业配套面积配额的增加，建筑面积增加补地价或申请扩建指标。商业区土地利用现状与规划情况见表1-9。

表1-9　商业区土地利用现状与规划情况

航站区商业区规划用地20000m2，建筑规模40000m2。但航站区内现有商业用地规模很小：仅有土地2778m2，建筑面积5729m2。

建议补足商业用地缺口的方式有：①申请增加满足机场功能提升的商业配套面积配额，如北京航站区商业面积比例已达13.8%；②先行利用航站区外机场集团其他商业用地归并（机场集团全部商业、旅游用地归并总量达12464m2，建筑面积总量达6110m2）。

T5特性下，采取补缴出让金或协议招标方式或定向招标方式。基于机场用地为T5的特性，申请特殊政策，以补缴出让金或协议招标方式或定向出让至机场集团的方式，将自有土地变性为商业用地。

5）交通中心

交通中心规划用地面积为37000m2；规划地面为公共绿地，地下建造停车场；现状用途为地面停车场，属于公共服务用地。基于以下原因，该区域土地可以申请划拨：①停车场从地面挪至地下，既改善构筑外观，也符合土地集约利用原则，应受鼓励。②按照地下空间5000元/m2开发成本计，地下停车场开发成本非常大。对机场集团支付的如此大的公建配套成本理应给予地上开发权利的补偿。③如果划拨不被批准，也可直接利用原停车场用地（28149m2）改扩建，不足部分腾挪机场其他公共服务用地。